¿Cuánto cobra un escribano en Argentina? Honorarios y aranceles 2026
El escribano es el gasto ineludible en cualquier compraventa de inmueble en Argentina. Sus honorarios estándar son de aproximadamente el 2% del valor escriturado más IVA (21%), pero los gastos totales de escrituración para el comprador pueden llegar al 4-6% sumando inscripción registral, certificados y sellados provinciales. En una propiedad de $50 millones, eso implica entre $2 millones y $3 millones solo en gastos de escritura. En esta guía desglosamos cada componente con datos verificados de TodoProps, SAIJ y Colegios provinciales.
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Honorarios del escribano ~2% del valor del inmueble + IVA 21% | $1 – $3 | Comprador (convención de partes) | Honorario base: ~2% + IVA (21%). Varía por Colegio provincial y complejidad. IVA NO aplica si el escribano es monotributista. |
| Tasa de inscripción registral Registro de la Propiedad Inmueble | $0 – $1 | Comprador | ~1% del valor del inmueble. Obligatorio. Varía por provincia. |
| Certificados catastrales y libre deuda Catastro + municipal + inhibiciones | $10.000 – $25.000 | Vendedor o comprador según acuerdo | Monto fijo aproximado en pesos. Obligatorios para la escritura. |
| Sellados provinciales Impuesto de sellos — varía por provincia | $0 – $3 | Comprador y vendedor (por mitades según ley) | CABA: exento para vivienda única familiar. Otras provincias: 1-3% del valor escriturado. |
| ITI o Impuesto a las Ganancias (vendedor) Impuesto a la Transferencia de Inmuebles | $0 – $2 | Vendedor | ITI: 1,5% del valor de transferencia. O Imp. Ganancias si corresponde según régimen fiscal del vendedor. |
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Redacción y autorización de la escritura pública de compraventa
- Gestión de certificaciones previas (inhibiciones, dominio, libre deuda)
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble
- Retención y pago de impuestos sobre la operación al Fisco
- Emisión de la primera copia de escritura para el comprador
- Asesoramiento sobre la operación durante el proceso
Qué NO incluye
- Liquidación y pago del ITI o Ganancias — es obligación del vendedor pero el escribano actúa como agente de retención
- Gastos de mudanza, tasación o broker inmobiliario
- Gestión de crédito hipotecario — el banco tiene sus propios escribanos
- Honorarios de abogados adicionales si hay conflictos sucesorios o societarios
- Segunda copia de escritura — tiene costo adicional por folio
Factores que afectan el precio
Valor del inmueble
Los honorarios del escribano se calculan como porcentaje del valor escriturado. En una operación de $50 millones, el 2% implica $1.000.000 de honorarios más IVA. En una operación de $200 millones, los gastos totales (4-6%) pueden superar los $10 millones.
Provincia de actuación
Cada Colegio de Escribanos provincial fija sus propios aranceles. CABA exime el impuesto de sellos en vivienda única. Buenos Aires, Córdoba y otras provincias cobran entre el 1% y el 3% adicional en sellados. Antes de cualquier operación, consultá las tasas vigentes en la provincia donde está el inmueble.
¿Quién elige al escribano?
Por costumbre en Argentina, el escribano lo elige el comprador (que paga la mayor parte de los gastos). Sin embargo, es una convención — no hay norma que lo obligue. En operaciones con hipoteca, el banco suele imponer su propio escribano.
IVA sobre los honorarios
Si el escribano es responsable inscripto en IVA, sus honorarios se incrementan en un 21%. Si está en el monotributo, no hay IVA adicional. Este punto puede hacer una diferencia del 21% en el honorario — siempre preguntá antes de firmar.
Complejidad de la operación
Una escritura de compraventa estándar entre dos personas físicas es la más simple y barata. Si hay hipoteca bancaria, múltiples titulares, herencias previas no regularizadas, deudas o embargos, el trabajo del escribano se multiplica y con ello el honorario.
Tips para ahorrar
Cotizá con al menos 2-3 escribanos antes de elegir
Los aranceles son una referencia mínima, no el techo. Muchos escribanos pueden trabajar con honorarios similares pero diferir en eficiencia y servicio. Compará no solo el precio sino la experiencia en operaciones similares.
Verificá si tu provincia exime sellados para vivienda única
CABA exime el impuesto de sellos en la escritura de vivienda única familiar permanente. Si es tu caso, podés ahorrar hasta un 2-3% del valor del inmueble. Otras provincias tienen exenciones parciales — consultalo antes.
Acordá quién paga qué antes de firmar la seña
El reparto de gastos de escrituración entre comprador y vendedor es negociable. Lo habitual es que el comprador pague los gastos del escribano y el vendedor pague el ITI. Pero todo es negociable — definilo en la seña o boleto de compraventa.
Presentá toda la documentación anticipadamente
Demoras en la entrega de documentos (libre deudas, certificados, DNI, plano catastral) generan demoras en la escritura y pueden generar cobros adicionales por gestiones extra. El escribano trabaja más rápido y barato cuando tiene todo desde el primer día.
Revisá si el escribano es monotributista
Un escribano en el régimen de monotributo no suma IVA a sus honorarios. Para una operación de $50 millones con honorarios del 2% ($1.000.000), la diferencia con IVA sería de $210.000 adicionales. Preguntá antes de cerrar el trato.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra el escribano en una compraventa de inmueble?
El honorario estándar es aproximadamente el 2% del valor escriturado más IVA del 21% si el escribano es responsable inscripto. En una propiedad de $50 millones: $1.000.000 de honorario + $210.000 de IVA = $1.210.000 solo en honorarios. A eso se suman tasa de inscripción registral (~1%), certificados ($10.000–$25.000) y sellados provinciales si corresponden.
¿Quién paga el escribano: el comprador o el vendedor?
Por costumbre en Argentina, el comprador paga los honorarios del escribano y los gastos de inscripción. El vendedor paga el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5% del valor) o el Impuesto a las Ganancias si corresponde. Sin embargo, esta distribución es negociable entre las partes — conviene dejarlo por escrito en el boleto de compraventa.
¿Cuánto salen los gastos totales de escrituración?
Para el comprador, los gastos totales de escrituración (honorarios escribano + inscripción + certificados + sellados, si aplican) representan entre el 4% y el 6% del valor del inmueble. En CABA para vivienda única sin sellados, puede quedar en el 3-4%. En otras provincias con sellos, puede superar el 5-6%.
¿Puedo elegir mi propio escribano?
Sí. El comprador tiene derecho a elegir el escribano. El vendedor no puede imponer el suyo salvo que se acuerde explícitamente. En operaciones con crédito hipotecario, el banco usualmente requiere que el escribano sea de su nómina o pre-aprobado. En ese caso, el comprador puede mantener su propio escribano participando en la operación.
¿Cuánto cuesta una escritura de donación o herencia?
Las escrituras de donación entre familiares directos tienen honorarios similares a una compraventa pero pueden estar exentas de ciertos impuestos. Una escritura de declaratoria de herederos y transmisión hereditaria tiene costos que dependen del valor del bien y la provincia. En CABA, una herencia simple puede costar entre $200.000 y $800.000+ en honorarios escribano.
¿Se puede escriturar en dólares en Argentina?
Legalmente las escrituras en Argentina se confeccionan en pesos, pero el valor puede referenciar el precio pactado en dólares. El escribano convierte al tipo de cambio acordado entre las partes al momento de la firma. La operación real entre privados suele realizarse en dólares billete — el escribano debe documentar el origen lícito de los fondos.
Notas y supuestos
Fuentes
- TodoProps — Calculadora escrituración 2026 — https://www.todoprops.com.ar (2026)
- Servidos.ar — Calculadora impuestos y gastos escritura — https://www.servidos.ar (2026)
- ReynoldsPropiedades — Calculadora gastos escrituración — https://reynoldspropiedades.com.ar (2026)
- SAIJ — Legislación aranceles notariales Argentina — https://www.saij.gob.ar (2026)
- Colegio Escribanos Mendoza — Aranceles notariales vigentes — https://www.escribanosmendoza.org.ar (2026)
- Ley 404 CABA — Aranceles notariales Capital Federal
- Decreto 26655/51 — Aranceles notariales Provincia de Buenos Aires
Supuestos y limitaciones
Honorarios: ~2% + IVA 21% del valor escriturado (perfil tipo: escribano responsable inscripto). Gastos totales comprador: 4-6% incluyendo inscripción + certificados + sellados según provincia. CABA vivienda única: exenta de sellos. ITI vendedor: 1,5% del valor de transferencia. Todos los montos en % — los valores en ARS dependen del valor del inmueble.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.