¿Cuánto cuesta arrendar en Cali? Precios por barrio 2026
Cali es la tercera ciudad más grande de Colombia y una de las más atractivas para vivir por su clima, cultura y costo de vida. El arriendo de un apartamento va desde $500.000 COP/mes en estrato 2 hasta más de $5.500.000 en las zonas exclusivas de Ciudad Jardín y Pance.
La diferencia entre estratos es enorme: un apartamento de 2 habitaciones en estrato 3 (San Antonio, Meléndez) cuesta $900.000/mes, mientras que uno similar en estrato 5 (Granada, San Fernando) llega a $2.400.000 — casi 3 veces más. Las casas son un 40-50% más caras que los apartamentos del mismo estrato.
A esto hay que sumar la administración ($80.000–$500.000 según el conjunto) y servicios públicos ($100.000–$400.000). En los estratos altos, el subsidio cruzado encarece los servicios significativamente.
¿Cuánto cuesta arrendar en Cali? — Simulador 2026
Precios estimados con base en promedios de mercado (Finca Raíz, Properati, El País Cali, abril 2026). El precio real varía según estado del inmueble, piso, parqueadero y negociación con el propietario. La administración y los servicios son estimaciones; el valor real depende del conjunto residencial y el consumo. Ver notas →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Canon de arriendo Pago mensual al propietario | $500.000 – $5.500.000 | Estrato 2: $500K–$800K. Estrato 3: $750K–$1,2M. Estrato 4: $1,2M–$2M. Estrato 5: $2M–$3,5M. Estrato 6: $3,5M–$5,5M+. |
| Administración Zonas comunes, vigilancia, aseo | $80.000 – $500.000 | Estrato 3: $80K–$150K. Estrato 5: $200K–$350K. Conjuntos con piscina y gimnasio: hasta $500K. |
| Servicios públicos Agua, luz, gas, internet | $100.000 – $400.000 | Estrato 2-3: $100K–$180K. Estrato 5-6: $250K–$400K. Los estratos altos pagan más por subsidio cruzado. |
| Depósito de garantía 1-2 meses de arriendo | $500.000 – $11.000.000 | Generalmente equivale a 1 mes de canon. Algunos propietarios piden 2 meses para inmuebles de alto valor. |
| Seguro de arrendamiento Si lo exige el arrendador | $0 – $150.000 | Póliza que cubre impago. Costo: $50K–$150K/año. No siempre requerido. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Ciudad Jardín / Pance | $3.500.000 – $5.500.000 | Estrato 6. La zona más exclusiva de Cali |
| San Fernando / El Peñón | $2.000.000 – $3.500.000 | Estrato 5-6. Tradicional, bien ubicado |
| Granada / Versalles | $1.800.000 – $3.000.000 | Estrato 5. Zona gastronómica y cultural |
| Flora / Chipichape | $1.200.000 – $2.200.000 | Estrato 4-5. Cerca de centros comerciales |
| San Antonio / Meléndez | $750.000 – $1.200.000 | Estrato 3. Popular entre universitarios |
| Floralia / Ciudad Córdoba | $500.000 – $800.000 | Estrato 2. Las opciones más económicas |
Precios para apartamento de 2 habitaciones sin amoblar, abril 2026. Fuentes: Finca Raíz, Properati, El País Cali.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Uso exclusivo del inmueble durante el contrato
- Áreas comunes del conjunto (si aplica)
- Parqueadero (en la mayoría de conjuntos estrato 4+)
- Administración incluida en conjuntos residenciales
Qué NO incluye
- Servicios públicos (agua, luz, gas, internet)
- Seguro de arrendamiento (si requerido)
- Muebles y electrodomésticos (salvo apartamento amoblado)
- Mantenimiento de daños causados por el arrendatario
- Pintura al entregar (según estado del contrato)
Factores que afectan el precio
Estrato socioeconómico
El estrato es el factor más determinante. Estrato 2 ($650K) vs estrato 6 ($5M+): una diferencia de 8×. Los estratos altos pagan más en servicios públicos por el subsidio cruzado.
Zona de la ciudad
El sur de Cali (Ciudad Jardín, Pance) es la zona más cara. El norte (Flora, Chipichape) tiene precios intermedios. El centro y oriente son más económicos.
Tipo de inmueble
Las casas cuestan 40-50% más que los apartamentos del mismo estrato. Un apartamento estrato 5 en $2,4M; una casa equivalente en $3,5M–$5M.
Número de habitaciones
Un estudio cuesta 25% menos que un 2 habitaciones. Un 3 habitaciones cuesta 25% más. Un 4+ habitaciones: 55% más.
Amoblado vs. sin amoblar
Un apartamento amoblado cuesta un 30% más de arriendo mensual. Puede convenir si es temporal (menos de 1 año), pero a largo plazo es más barato comprar muebles.
Conjunto vs. edificio independiente
Los conjuntos cerrados con vigilancia, piscina y gimnasio tienen administraciones altas ($200K–$500K/mes). Un edificio independiente tiene administración menor pero menos servicios.
Proceso paso a paso
Suma canon + administración + servicios. La regla general: el arriendo no debe superar el 30% de tus ingresos mensuales.
Finca Raíz, Properati y Metrocuadrado son los principales. Filtra por estrato, zona y presupuesto.
Verifica el estado real, presión de agua, seguridad del barrio, ruido, transporte cercano y supermercados.
El primer precio publicado es negociable, especialmente si el inmueble lleva tiempo sin arrendarse. Un 5-10% de descuento es habitual.
Verifica: duración (mínimo 1 año por Ley 820), incremento anual (máximo IPC), cláusula de terminación anticipada, inventario detallado.
Firma el contrato, paga el depósito (1 mes) y el primer canon. Levanta inventario fotográfico del estado del inmueble.
Tips para ahorrar
Considera barrios emergentes
Zonas como Meléndez, San Antonio y La Rivera ofrecen precios de estrato 3 con buena conectividad. Pueden ser 40-50% más baratas que Flora o Granada.
Negocia directamente con el propietario
Sin inmobiliaria de por medio, puedes negociar un 5-10% de descuento. Muchos propietarios publican directo en Finca Raíz.
Arrienda en temporada baja
Enero-febrero y julio-agosto tienen más oferta disponible (cambio de ciclo escolar y laboral). Más opciones = mejores precios.
Evalúa compartir apartamento
Un apartamento de 3 habitaciones en estrato 4 ($1,5M) dividido entre 3 sale a $500K/persona — más barato que un estudio individual.
Verifica el incremento anual
Por ley, el aumento anual no puede superar el IPC (5,10% en 2025). Si el contrato dice más, es ilegal. Negocia un incremento fijo menor.
¿Buscas precios en otro país?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta arrendar un apartamento en Cali en 2026?
Depende del estrato y la zona. Estrato 2: $500.000–$800.000/mes. Estrato 3: $750.000–$1.200.000. Estrato 4: $1.200.000–$2.000.000. Estrato 5: $2.000.000–$3.500.000. Estrato 6 (Ciudad Jardín): $3.500.000–$5.500.000+.
¿Cuáles son los barrios más económicos para vivir en Cali?
Los barrios más económicos son los de estrato 2-3: Floralia, Ciudad Córdoba, Salomia, Cristóbal Colón y Villa del Prado, con arriendos desde $500.000/mes. San Antonio y Meléndez (estrato 3) ofrecen buena relación calidad-precio.
¿Cuánto cuesta la administración en Cali?
Varía por estrato y servicios del conjunto. Estrato 3: $80.000–$150.000. Estrato 4: $150.000–$250.000. Estrato 5-6: $200.000–$500.000. Conjuntos con piscina, gimnasio y zonas sociales tienen administraciones más altas.
¿Cuánto sube el arriendo cada año?
Por la Ley 820 de 2003, el incremento anual máximo es el IPC del año anterior. En 2026, esto significa un máximo de 5,10% (IPC 2025). Si el arrendador propone más, puedes rechazarlo legalmente.
¿Es mejor arrendar amoblado o sin amoblar?
Amoblado cuesta 30% más de canon mensual. Para estadías menores a 1 año, conviene amoblado. Para más de 1 año, es más económico arrendar sin amoblar y comprar muebles (se recupera la inversión en 10-15 meses).
¿Cuánto pido de depósito al arrendar en Cali?
Lo estándar es 1 mes de canon como depósito de garantía. Algunos propietarios piden 2 meses para inmuebles de alto valor. El depósito se devuelve al finalizar el contrato si no hay daños.
Notas y supuestos
Fuentes
- El País Cali — Precios de arriendo por barrio en Cali (elpais.com.co)
- Finca Raíz — Apartamentos en arriendo en Cali (fincaraiz.com.co)
- Properati — Mercado de arriendos Cali 2026 (properati.com.co)
- Metrocuadrado — Arriendo apartamentos Cali (metrocuadrado.com)
Supuestos y limitaciones
Los precios corresponden a apartamentos sin amoblar, abril 2026. Los arriendos amoblados cuestan aproximadamente 30% más. No se incluyen servicios públicos en los precios de canon. La administración varía según el conjunto y sus servicios. Los precios de casas son 40-50% mayores que apartamentos del mismo estrato.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.