¿Cuánto cuesta comprar vivienda en Colombia? Gastos de escrituración 2026
Comprar vivienda en Colombia implica gastos de escrituración que suman entre el 2,15% y el 2,5% del valor del inmueble para el comprador, según las tarifas vigentes desde febrero 2026 (Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro). Para un apartamento de $300 millones COP, esto significa entre $6,5M y $7,5M en gastos.
Los tres componentes principales que paga el comprador son: derechos notariales (0,27% — la mitad del 0,54% total), impuesto de registro (0,67%) e impuesto de beneficencia (0,29%). El vendedor, por su parte, asume la retención en la fuente (1% o 2,5%) y su mitad de los notariales.
Las viviendas VIS y VIP gozan de un descuento del 50% en derechos notariales, lo que reduce significativamente los gastos para hogares de menores ingresos. Si compras con crédito hipotecario, suma el avalúo ($400K–$1,2M) y el registro de la hipoteca.
Calculadora de gastos de escrituración Colombia 2026
Gastos basados en la Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro. Derechos notariales 0,54% (IPC 2025: 5,10%). Retención en la fuente: 1% para inmuebles menores a $685M COP (persona natural), 2,5% para mayores o persona jurídica. VIS/VIP: 50% de descuento en derechos notariales. Los gastos administrativos son negociables. Valores orientativos — consulta con tu notaría. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Derechos notariales 0,54% del valor (50% cada parte) | $810.000 | Sobre inmueble de $300M: $1.620.000 en total, $810.000 para el comprador. VIS/VIP paga solo el 50% ($405.000). |
| Impuesto de registro 0,67% — paga el comprador | $2.010.000 | Sobre $300M: $2.010.000. Se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. |
| Impuesto de beneficencia 0,29% — paga el comprador | $870.000 | Sobre $300M: $870.000. No admite descuentos bajo la Ley 2434. |
| Gastos administrativos Copias, autenticaciones, certificados | $500.000 – $1.500.000 | Incluye copias de escritura, certificado de tradición y libertad, autenticaciones. Varía según notaría. |
| Retención en la fuente (vendedor) 1% (<$685M) o 2,5% (≥$685M o jurídica) | $3.000.000 – $7.500.000 | Sobre $300M: $3.000.000 (persona natural). Es responsabilidad del vendedor pero se descuenta en la notaría. |
| Avalúo (si hay crédito) Exigido por el banco | $400.000 – $1.200.000 | Cuesta $400.000–$1.200.000 según valor del inmueble. Lo paga el comprador como requisito del crédito hipotecario. |
Factores que afectan el precio
Valor del inmueble
Los costos son porcentuales, así que a mayor valor, mayor gasto absoluto. Para un apartamento de $600M COP, el comprador paga ~$13M en gastos vs ~$6,5M para uno de $300M.
Tipo de vivienda (VIS/VIP)
Las viviendas VIS (hasta 150 SMLMV) y VIP (hasta 90 SMLMV) gozan de descuentos del 50% en derechos notariales y, en algunos casos, exención total de registro.
Comprador vs. vendedor
El comprador paga ~2,15% (notariales + registro + beneficencia). El vendedor paga ~1,5-3% (notariales + retención en la fuente). Los gastos admin se negocian.
Persona natural vs. jurídica
Las personas jurídicas (empresas) pagan retención en la fuente del 2,5% sin importar el valor. Las naturales pagan 1% si el inmueble vale menos de $685M COP.
Crédito hipotecario
Si compras con crédito, debes sumar el avalúo ($400K–$1,2M) y el registro de la hipoteca (~0,3% adicional). El banco exige estos trámites como requisito.
Notaría y ciudad
Los gastos administrativos (copias, autenticaciones) varían entre notarías. En Bogotá y Medellín suelen ser más altos que en ciudades intermedias.
Proceso paso a paso
Acuerda el precio de venta y firma una promesa de compraventa. Esta no necesita notaría pero se recomienda autenticarla.
Solicita el Certificado de Tradición y Libertad en la Oficina de Registro ($20.000 COP). Verifica que no haya embargos, hipotecas ni demandas.
El banco realiza estudio de crédito, avalúo del inmueble y aprobación. Puede tardar 2-4 semanas.
Ambas partes van a la notaría. Se pagan los derechos notariales, retención e impuestos. La notaría elabora la escritura pública.
Se lleva la escritura a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Se paga el impuesto de registro y beneficencia. El proceso tarda 5-15 días hábiles.
Con la escritura registrada, se realiza la entrega física. Levanta un acta de entrega con el estado de servicios públicos e inventario.
Tips para ahorrar
Considera vivienda VIS/VIP
Además de precios más accesibles, las VIS/VIP tienen descuentos del 50% en derechos notariales y posibles exenciones de registro. El ahorro puede ser de $1M–$2M COP.
Negocia quién paga los gastos
Por ley, los derechos notariales se dividen 50/50, pero los gastos administrativos son negociables. Algunos vendedores asumen más gastos para cerrar la venta.
Compara notarías
Los derechos notariales son fijos por tarifa, pero los gastos administrativos (copias, autenticaciones) varían. Pide cotización en 2-3 notarías.
Aprovecha subsidios
Mi Casa Ya ofrece subsidios para VIS de hasta $50M COP. Combinado con el ahorro en las 4 cajas de compensación, la reducción puede ser significativa.
Ojo con la retención (vendedor)
Si eres vendedor persona natural y el inmueble vale menos de $685M, tu retención es 1%. Si vendes a través de empresa, sube a 2,5%.
¿Buscas precios en otro país?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración en Colombia?
Para el comprador, los gastos totales rondan el 2,15%–2,5% del valor del inmueble. Para un apartamento de $300M COP, son aproximadamente $6,5M–$7,5M. El vendedor paga un adicional 1,5%–3% (principalmente retención en la fuente).
¿Quién paga los gastos notariales en Colombia?
Los derechos notariales (0,54%) se dividen 50/50 entre comprador y vendedor. El impuesto de registro (0,67%) y beneficencia (0,29%) los paga el comprador. La retención en la fuente (1%-2,5%) la paga el vendedor.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales para vivienda VIS?
Las viviendas VIS (hasta 150 SMLMV ≈ $195M COP en 2026) pagan solo el 50% de los derechos notariales. Algunos proyectos VIP con subsidio tienen exención total, reduciendo los gastos a ~1,5% del valor.
¿Cuánto cuesta el avalúo de un inmueble en Colombia?
El avalúo comercial cuesta entre $400.000 y $1.200.000 COP según el valor del inmueble. Es obligatorio para crédito hipotecario y lo paga el comprador.
¿Cuánto es la retención en la fuente al vender un inmueble?
Para personas naturales: 1% del valor si el inmueble vale menos de $685M COP; 2,5% si vale más. Para personas jurídicas: siempre 2,5%. Se descuenta directamente en la notaría al momento de la escritura.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de escrituración?
Desde la firma en notaría hasta tener la escritura registrada: 2-4 semanas. La notaría puede tardar 1-3 días en elaborar la escritura. El registro en la ORIP tarda 5-15 días hábiles.
Notas y supuestos
Fuentes
- Superintendencia de Notariado y Registro — Resolución RES-2026-000964-6 (supernotariado.gov.co)
- Vivienda.com.co — Gastos notariales Colombia 2026 (vivienda.com.co)
- Metrocuadrado — Gastos notariales compra 2026 (metrocuadrado.com)
- Ciencuadras — Simulador de gastos notariales (ciencuadras.com)
- Pulzo — Cuánto vale la escritura de una casa 2026 (pulzo.com)
Supuestos y limitaciones
Los porcentajes corresponden a tarifas vigentes desde febrero 2026 (Resolución RES-2026-000964-6), ajustadas por IPC 2025 (5,10%). Los ejemplos numéricos se calculan sobre un inmueble de $300.000.000 COP como referencia. No se incluyen costos de mudanza, servicios públicos, impuesto predial ni administración del conjunto. Para viviendas VIS/VIP, los descuentos dependen del proyecto específico y la normatividad municipal.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.