¿Cuánto cuesta comprar un piso en España? 2026
Comprar un piso en España conlleva gastos adicionales de 8-15% sobre el precio. En vivienda usada el impuesto principal es el ITP (6% Madrid, 10% Cataluña/Valencia); en nueva, IVA 10% + AJD (0.75-1.5% según CCAA). Para un piso de €200.000 en Madrid, los gastos de cierre suman €15.000-€22.000, y el ahorro mínimo necesario ronda €55.000 con el enganche del 20% que exigen los bancos.
Los precios del m² en 2026: Madrid €4.200, Barcelona €4.500, Valencia €2.300, Sevilla €1.950. Los gastos de cierre incluyen notaría (€600-€1.500), Registro (€500-€1.200), gestoría (€300-€800) y tasación bancaria (€250-€600). El Aval ICO 20% permite al primer comprador menor de 35 años reducir el enganche al 5%.
Los costes recurrentes post-compra son el IBI anual (€200-€3.000), la cuota de comunidad (€30-€250/mes) y los seguros hipotecarios (€380-€1.050/año). La CCAA elegida puede suponer €8.000-€20.000 de diferencia en impuestos para el mismo precio, siendo Madrid la más ventajosa fiscalmente.
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Gastos escrituracionCuanto me prestan hipotecaCredito hipotecarioAlquiler en MadridCalculo estimativo basado en precios medios INE/Banco de Espana y tipos impositivos CCAA mayo 2026. El precio por m² es orientativo y puede diferir significativamente segun barrio, planta, estado de conservacion y caracteristicas del inmueble. ITP: tipo general por CCAA; existen tipos reducidos para jovenes, familias numerosas y discapacitados. Bonificacion primer comprador: varia segun CCAA y campaña fiscal; verifica la vigencia antes de firmar. Gastos notariales y de registro: estimados sobre el precio de compraventa; la cuantia real depende del notario y la complejidad de la operacion. IBI: estimado sobre el 60% del precio real como valor catastral orientativo; el valor catastral real puede diferir. Aval ICO 20%: sujeto a disponibilidad presupuestaria y condiciones del programa 2026; consulta en entidad bancaria. No constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) Vivienda usada — varía por CCAA | €6 – €10 | % sobre precio de compra. Madrid 6% (el más bajo), País Vasco 4-7%, Andalucía 7-8%, Cataluña 10%, Valencia 10%. El impuesto más importante en la compra de vivienda usada. |
| IVA + AJD (vivienda nueva) IVA 10% + Actos Jurídicos Documentados | €11 – €12 | IVA 10% uniforme en toda España + AJD (varía CCAA): Madrid 0.75%, Cataluña 1.5%, Andalucía 1.2%, Valencia 1.5%. Total vivienda nueva: 10.75-11.5% sobre precio. |
| Notaría Escritura pública de compraventa | €600 – €1500 | 0.1-0.3% del precio de compra + IVA 21%. Para piso de €200.000: entre €800 y €1.200. Para piso de €400.000: entre €1.000 y €1.500. Arancel regulado por RD 1426/1989. |
| Registro de la Propiedad Inscripción del cambio de titularidad | €500 – €1200 | 0.1-0.2% del precio + IVA. Para €200.000: €500-€800. Para €400.000: €800-€1.200. Obligatorio para que la compra sea oponible a terceros. Arancel regulado. |
| Gestoría Tramitación de impuestos y registros | €300 – €800 | Servicio opcional que gestiona: liquidación del ITP o IVA/AJD, inscripción en el Registro y coordinación entre notaría y banco. Recomendable si se financia con hipoteca. |
| Tasación bancaria Obligatoria si se financia con hipoteca | €250 – €600 | Tasadora homologada por el Banco de España (Tinsa, Savills, CBRE, JLL). Plazo: 5-10 días. Obligatoria para obtener la hipoteca. Varía según tamaño y localización del inmueble. |
| IBI anual (impuesto municipal) Tributo municipal recurrente cada año | €200 – €3000 | 0.4-1.1% del valor catastral (aprox. 50-70% del precio de mercado). Para piso €200K en Madrid: IBI ~€500/año. Para piso €450K en Barcelona: IBI ~€1.200/año. Pago anual obligatorio. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | €210.000 – €420.000 | €4.200/m² promedio 2026. ITP 6% (el más bajo de España) + AJD 0.75% (nueva). Primer comprador <35 años: bonificación AJD 100% para viviendas <€250.000. Aval ICO 20% disponible en entidades colaboradoras. |
| Barcelona (Cataluña) | €225.000 – €450.000 | €4.500/m² promedio 2026. ITP 10% (el más alto junto a Valencia). AJD 1.5% nueva. Para <32 años con Aval: ITP reducido al 5%. Mercado inmobiliario más caro de España tras Madrid. |
| Valencia | €115.000 – €230.000 | €2.300/m² promedio 2026. ITP 10% + AJD 1.5% nueva. Alta demanda de inversores y expatriados. Boom de precios 2023-2026: +30% en algunos barrios. Buen momento para calcular gastos reales. |
| Sevilla (Andalucía) | €97.500 – €195.000 | €1.950/m² promedio 2026. ITP 7-8% + AJD 1.2% nueva. Primera vivienda joven: bonificación ITP hasta €5.000 en Andalucía. Mercado más asequible entre las grandes capitales. |
| Bilbao (País Vasco) | €170.000 – €340.000 | €3.400/m² promedio 2026. ITP 4-7% (territorio foral, menor tipo). País Vasco tiene el ITP más bajo para familias numerosas (4%). Mercado estable con alta demanda local. |
Los precios por m² son promedios municipales del INE/Banco de España Q1 2026. La variación entre barrios puede ser del 30-50% respecto a la media: el centro de Madrid puede superar €6.000/m² y las afueras bajar de €2.500/m². Los tipos de ITP varían entre el 4% (País Vasco, familias numerosas) y el 10% (Cataluña, Valencia). Verifica el tipo aplicable a tu caso concreto con gestoría o abogado.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Precio de compra del inmueble (transmisión de la propiedad)
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) o IVA+AJD según tipo de vivienda
- Escritura notarial de compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad
- Tasación bancaria si se financia con hipoteca (en el proceso hipotecario)
- Gestoría para tramitación de impuestos y coordinación bancaria (opcional pero recomendable)
- Cuota de enganche (entrada) sobre el precio del inmueble
Qué NO incluye
- Honorarios de inmobiliaria o agente (habitualmente 3-5% sobre precio, a cargo del vendedor o compartido)
- Reformas y obras tras la compra (puede suponer €10.000-€80.000 según estado del inmueble)
- Mobiliario y electrodomésticos de la nueva vivienda
- Gastos de mudanza (€300-€1.500 según distancia y volumen)
- Seguros anuales: hogar (€180-€450/año) y vida hipoteca (€200-€600/año) si financia
- Cuota mensual comunidad de propietarios (€30-€250/mes, variable según urbanización)
Factores que afectan el precio
CCAA y tipo de ITP o AJD
El impuesto es el mayor gasto adicional al precio del piso. La diferencia entre Madrid (ITP 6%) y Cataluña o Valencia (ITP 10%) supone €8.000 de diferencia en un piso de €200.000. Para vivienda nueva, la diferencia entre Madrid (AJD 0.75%) y Cataluña (AJD 1.5%) es €1.500 en el mismo ejemplo. Elegir CCAA o verificar el tipo exacto puede suponer miles de euros de diferencia.
Vivienda nueva vs usada
Vivienda nueva paga IVA 10% + AJD (total 11-11.5%). Usada paga ITP (6-10%). En igualdad de precio, una vivienda nueva en Madrid resulta un 5% más cara en impuestos que una usada. Sin embargo, la vivienda nueva suele requerir menos gastos de reforma posteriores. El análisis del coste total real debe incluir el estado de conservación.
Financiación hipotecaria: enganche y gastos adicionales
Los bancos exigen habitualmente el 20% de enganche propio (Banco de España). A esto se suman los gastos de cierre (8-15%). Para un piso de €200.000 en Madrid usada: necesitas €12.000 ITP + €2.800 notario+registro + €500 gestoría + €400 tasación + €40.000 enganche = €55.700 de ahorro mínimo total.
Primer comprador menor de 35 años: Aval ICO y bonificaciones
El Programa Aval ICO 20% permite que el Estado avale el 20% del préstamo, reduciendo el enganche necesario del 20% al 5%. En Madrid, el primer comprador menor de 35 años tiene bonificación del 100% en el AJD para viviendas menores de €250.000. En Andalucía existe descuento de hasta €5.000 en el ITP. Estas ayudas pueden suponer €5.000-€40.000 de ahorro.
Costes recurrentes post-compra: IBI, comunidad y seguros
Tras la compra, el IBI (impuesto municipal anual) supone €200-€3.000/año según valor catastral y municipio. La cuota de comunidad puede ser €30-€250/mes. Los seguros obligatorios vinculados a hipoteca (hogar €180-€450/año, vida €200-€600/año) suman €380-€1.050/año. Es importante incluir estos gastos en el presupuesto mensual.
Proceso paso a paso
Para un piso de €200.000 en Madrid (usada), necesitas tener ahorrados: €12.000 de ITP (6%) + €2.800 notario/registro + €500 gestoría + €400 tasación + €40.000 enganche (20%) = mínimo €55.700. Para vivienda nueva, añade IVA 10% en lugar de ITP. Regla práctica: precio piso x 1.30 para el ahorro necesario total (con enganche 20%).
Consulta el tipo impositivo exacto en el portal fiscal de tu CCAA (Agencia Tributaria Madrid, ATC Cataluña, AEAT Andalucía). Existen tipos reducidos para: jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, discapacitados, zonas rurales despobladas. Una consulta rápida a una gestoría puede ahorrarte miles de euros en impuestos.
Consigue una pre-aprobación hipotecaria (sin compromiso) en 2-3 bancos antes de iniciar la búsqueda. Esto te dará certeza sobre el importe máximo que puedes financiar y la cuota mensual. BBVA, Santander y Bankinter tienen herramientas online de pre-aprobación en 48h. La capacidad de endeudamiento máxima recomendada es el 35% de los ingresos netos en cuota hipotecaria.
El contrato de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) reserva el inmueble entregando el 10% del precio. Si el vendedor desiste, devuelve el doble. Si el comprador desiste, pierde la señal. Pide un abogado o notario que revise el contrato antes de firmar. El plazo habitual entre arras y escritura es 30-90 días.
Una vez firmadas las arras, solicita al banco la tasación de la vivienda (€250-€600, realizada por tasadora homologada). Con la tasación, el banco formaliza la oferta hipotecaria definitiva (FEIN). Revisa con detenimiento la TAE, comisiones, seguros vinculados y cláusulas de amortización anticipada antes de firmar.
La firma de la escritura de compraventa se realiza ante notario en presencia del vendedor, comprador y representante del banco (si hay hipoteca). El notario lee la escritura íntegra. En el mismo acto se entrega la posesión del inmueble y se realiza la transferencia del precio al vendedor. Duración: 1-2 horas.
Tras la firma, la gestoría (o tú mismo) tiene 30 días para liquidar el ITP o IVA/AJD ante Hacienda y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral es lo que convierte la compra en oponible a terceros. El proceso completo hasta inscripción definitiva tarda 2-6 semanas.
Tips para ahorrar
Elige Madrid o País Vasco: ITP desde el 6% (vs 10% en Cataluña/Valencia)
La diferencia de ITP entre CCAA puede suponer €8.000-€20.000 en un piso de €200.000-€400.000. Madrid aplica ITP del 6% (el más bajo) y AJD del 0.75% en nueva. Cataluña y Valencia aplican ITP del 10%. Si tienes flexibilidad geográfica, valorar CCAA con tipos reducidos puede ser el mayor ahorro de toda la operación.
Primer comprador <35 años: Aval ICO 20% y bonificaciones autonómicas
El Aval ICO 20% permite reducir el enganche del 20% al 5%, liberando €15.000-€60.000 en liquidez según precio del piso. Adicionalmente: Madrid bonifica el 100% del AJD en viviendas <€250.000, Andalucía descuenta hasta €5.000 en ITP, Cataluña reduce ITP al 5% para <32 años con aval. Consulta las condiciones vigentes antes de firmar.
Negocia el precio de compra: el margen es mayor en vivienda usada
En el mercado actual (2026), hay más margen de negociación en vivienda usada entre particulares que en obra nueva. Viviendas con larga permanencia en el mercado (+90 días) pueden tener descuentos del 5-10%. Un descuento del 5% en un piso de €250.000 supone €12.500 de ahorro, superior al coste total de notaría + registro + gestoría.
Compara hipotecas de al menos 3 bancos: la diferencia puede ser €30.000
Para una hipoteca de €160.000 a 25 años, la diferencia entre un tipo fijo al 3% y al 3.8% supone más de €30.000 en intereses totales. Compara ofertas de ING (sin comisión apertura), BBVA, Santander y Bankinter antes de decidir. El bróker hipotecario (gratuito para el cliente, comisión del banco) puede conseguir mejores condiciones.
Encarga gestoría desde el principio: evita errores en liquidación de impuestos
Un error en la liquidación del ITP (plazo 30 días desde escritura) genera recargos de hasta el 20% más intereses. Una gestoría (€300-€800) se hace cargo de todos los trámites fiscales y registrales. El ahorro en recargos potenciales y tiempo de gestión justifica habitualmente el coste de la gestoría en operaciones complejas.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso de €200.000 en España?
Para un piso de €200.000 en Madrid (usada), necesitas mínimo: ITP 6% = €12.000 + Notario ~€900 + Registro ~€700 + Gestoría ~€500 + Tasación ~€400 + Enganche 20% = €40.000. Total mínimo: aproximadamente €54.500. Para la misma vivienda en Cataluña (ITP 10%): necesitas €8.000 más en impuestos. Regla práctica: precio x 1.27-1.30 para calcular el ahorro total necesario.
¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA en la compra de un piso?
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) grava la compra de vivienda de segunda mano entre particulares: 6-10% según CCAA. IVA grava la compra de vivienda nueva al promotor: 10% uniforme en toda España, al que se añade el AJD (0.75-1.5% según CCAA). Para un piso de €250.000, la diferencia entre ITP del 6% (Madrid) y el 10% (Cataluña/Valencia) es de €10.000.
¿Qué es el Aval ICO del 20% para primer comprador?
El Programa Aval ICO 20% es una garantía del Estado (ICO) que avala el 20% del préstamo hipotecario para primer comprador menor de 35 años (o 45 años en ciertos casos). Permite obtener hipoteca del 95% del valor de tasación en lugar del 80% habitual, reduciendo el enganche necesario del 20% al 5%. Para un piso de €200.000: enganche de €10.000 en vez de €40.000. Disponible en entidades colaboradoras: BBVA, Santander, CaixaBank.
¿Cuánto cuesta el IBI y cuándo hay que pagarlo?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo municipal anual que oscila entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral del inmueble. El valor catastral es aproximadamente el 50-70% del precio de mercado. Para un piso de €200.000 en Madrid (valor catastral ~€120.000, tipo 0.6%): IBI aproximado €720/año. Se paga anualmente en el periodo de cobro del ayuntamiento (generalmente septiembre-noviembre).
¿Merece la pena comprar o alquilar en España en 2026?
Depende de la ciudad, el plazo de permanencia y la situación financiera personal. En Madrid y Barcelona, la rentabilidad bruta del alquiler es del 4-5% anual, lo que hace que comprar sea rentable a partir de 8-10 años de residencia si el tipo hipotecario es inferior al 4%. En ciudades medianas con menor presión de precios (Sevilla, Valencia), el punto de equilibrio comprar-alquilar puede ser de 5-7 años. Factores clave: estabilidad laboral, movilidad geográfica y ahorro disponible.
¿Qué gastos hay que pagar el día de la firma ante el notario?
El día de la firma debes tener disponible: precio de compra o importe hipotecario (el banco paga al vendedor directamente), impuesto ITP o IVA/AJD (pago posterior a la firma, plazo 30 días), honorarios de notaría (€600-€1.500, pago en el acto), registro de la propiedad (pago posterior vía gestoría) y cualquier importe pendiente de gestoría y tasación. Es habitual que el banco entregue un cheque bancario nominativo por el importe del préstamo directamente al vendedor.
¿Es obligatorio contratar gestoría para comprar un piso?
No es obligatoria, pero es muy recomendable. La gestoría (€300-€800) se encarga de: liquidar el ITP o IVA/AJD ante Hacienda en el plazo legal (30 días), presentar la escritura en el Registro de la Propiedad, coordinar con el banco y el notario. Hacerlo sin gestoría es posible pero conlleva riesgo de errores fiscales y recargos. Si se tramita hipoteca, el banco habitualmente impone su gestoría.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo de compra de un piso en España?
Desde que se decide el piso hasta la inscripción registral: normalmente 2-4 meses. El desglose aproximado es: negociación y firma de arras (1-2 semanas), tramitación hipotecaria completa (4-8 semanas), firma de escritura ante notario (1-2 días de coordinación), liquidación impuestos e inscripción registral (2-6 semanas adicionales). Compras al contado pueden cerrarse en 2-4 semanas si hay voluntad de ambas partes.
Notas y supuestos
Fuentes
- Banco de España — Estadística de precios de vivienda, Indicadores del mercado inmobiliario Q1 2026 (bde.es)
- INE — Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad 2025 (ine.es)
- Agencia Tributaria Madrid — ITP y AJD: tipos y tarifas 2026 (madrid.org)
- Agencia Tributaria Cataluña — Impuesto sobre transmisiones patrimoniales 2026 (atc.gencat.cat)
- ICO — Programa Aval ICO 20% primer acceso a vivienda 2026 (ico.es)
- Ministerio de Transportes y Movilidad — Índice de precios de vivienda MITMA 2026 (mitma.gob.es)
Supuestos y limitaciones
Los precios por m² son promedios municipales del Banco de España e INE para el primer trimestre de 2026. Los precios reales varían significativamente por barrio, planta, orientación, estado de conservación y características del edificio. Los tipos de ITP indicados son el tipo general de cada CCAA; existen tipos reducidos para colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, discapacitados) que pueden reducir el impuesto en 1-5 puntos porcentuales. Los gastos de notaría y registro son estimaciones basadas en los aranceles regulados aplicados al precio de venta; la cuantía exacta depende del notario y la complejidad de la operación. IBI estimado calculando el valor catastral como el 60% del precio de mercado orientativo; el valor catastral real puede diferir sustancialmente. Aval ICO 20%: sujeto a disponibilidad presupuestaria, renta máxima del solicitante y condiciones del programa vigente en 2026; verificar en entidades colaboradoras. Cuota de comunidad: €100/mes como referencia media; varía enormemente entre edificios sin ascensor en casco histórico (€30-€50/mes) y urbanizaciones con piscina y gimnasio (€200-€300/mes). No constituye asesoramiento fiscal ni financiero.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.