¿Cuánto me prestan para una hipoteca en España? Calculadora 2026
Antes de buscar pisos, la pregunta clave es: ¿cuánto dinero me va a prestar el banco? La respuesta depende de tus ingresos netos, tus deudas actuales y tus ahorros. La calculadora aplica la regla del 35% del Banco de España para darte el capital máximo, el precio de vivienda que puedes comprar y cuántos ahorros necesitas tener.
¿Cuánto me presta el banco? — Calculadora de capacidad hipotecaria
Cálculo basado en la recomendación del Banco de España (ratio 35% esfuerzo) y financiación máxima del 80% del valor de tasación. El resultado es orientativo — la aprobación real depende del historial crediticio, tasación y criterios del banco. No constituye oferta vinculante de financiación. Ver notas →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Cuota máxima mensual (35% regla) Banco de España recomendación | €420 – €1575 | Comprador | 35% de los ingresos netos mensuales conjuntos, menos deudas existentes. Para €1,200 netos: €420/mes. Para €4,500 netos: €1,575/mes. |
| Capital máximo hipoteca (25 años, 2.5%) Amortización francesa | €94.000 – €352.000 | Comprador | Para cuota €420/mes: ~€94,000. Para cuota €1,575/mes: ~€352,000. |
| Entrada mínima requerida (20% valor tasación) Financiación bancaria máxima 80% | €23.500 – €88.000 | Comprador | Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante debe venir de ahorros. |
| Gastos de compraventa adicionales ITP/IVA + notaría + registro + tasación | €5000 – €25.000 | Comprador | Entre el 5% y el 15% del precio de compra según comunidad autónoma. Deben pagarse con ahorros propios. |
| Ahorros mínimos necesarios Entrada + gastos | €30.000 – €110.000 | Comprador | Regla del 30%: necesitas al menos un 30% del precio de la vivienda en ahorros (20% entrada + 10% gastos). |
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Cálculo de cuota máxima según ratio 35% del Banco de España
- Capital máximo usando fórmula de amortización francesa
- Precio máximo de vivienda (capital + entrada disponible)
- Deducción de deudas existentes (coche, préstamos, tarjetas)
- Estimación de ahorros necesarios para entrada y gastos
- Indicación del tipo de vivienda accesible según precio en tu ciudad
Qué NO incluye
- Aprobación real del banco: depende de tu historial crediticio (CIRBE)
- Ratio loan-to-income del banco: algunos aplican criterios más estrictos que el 35%
- Tasación del inmueble: puede diferir del precio de compra
- Vinculaciones que puede imponer el banco: seguros, planes de pensiones
- Impacto de la euríbor variable: a tipo variable el riesgo de subida de cuota
- Efecto de la inflación sobre la capacidad de pago a largo plazo
- Hipotecas al 100% para inmuebles del propio banco (casos especiales)
Factores que afectan el precio
Regla del 35%: el límite de oro del Banco de España
El Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria mensual no supere el 35% de los ingresos netos del hogar, descontando otras deudas. Si cobras €2,000 netos y pagas €300 de coche, tu margen para hipoteca es €2,000 × 35% − €300 = €400/mes. Esta regla es una recomendación de solvencia; algunos bancos aplican el 30% en entornos de tipos altos.
Plazo de la hipoteca: a 30 años cobras más pero pagas más intereses
Alargar el plazo de 20 a 30 años puede aumentar el capital prestable entre un 20% y un 25% al bajar la cuota mensual. Sin embargo, el coste total en intereses se dispara: una hipoteca de €150,000 al 3% cuesta €62,000 en intereses a 20 años vs. €97,000 a 30 años. Los bancos limitan el plazo por edad: capital pendiente + edad {'<'} 70–75 años.
Tipo de interés: fijo vs. variable
A tipo fijo el banco aplica la tasa de la oferta (2.5%–4% según entidad en 2026). A tipo variable usan la tasa para calcular la cuota inicial, pero aplican prueba de estrés (+3 puntos) para verificar tu solvencia. Si el euríbor sube de 2% a 5%, una hipoteca variable de €200,000 a 25 años puede aumentar la cuota de €850 a €1,180. Considera esto al calcular tu límite real.
Ingresos de la pareja: comprar en pareja aumenta el poder hasta 2×
Incluir los ingresos de la pareja puede casi duplicar la capacidad hipotecaria. Si cada uno cobra €1,500 netos, la cuota máxima conjunta es €1,050/mes (35% de €3,000), que permite un capital de ~€235,000 a 25 años al 2.5%. Comprando en pareja es esencial definir el porcentaje de titularidad en escritura y cómo se resolvería en caso de separación.
Historial crediticio: lo que el simulador no puede ver
Aunque tu ratio de ingresos sea correcto, el banco consultará el CIRBE (registro de riesgos del Banco de España) y tu historial de pagos. Deudas impagadas, figurar en listas de morosos (RAI, ASNEF) o tener muchos préstamos activos reduce significativamente las probabilidades de aprobación independientemente del ratio de esfuerzo calculado.
Tips para ahorrar
Cancela deudas antes de pedir la hipoteca
Cada €100/mes de deuda existente (coche, préstamo personal, tarjeta) reduce tu capacidad hipotecaria en aproximadamente €22,000–€28,000. Si tienes un préstamo de coche con cuota €250/mes, cancelarlo antes de solicitar la hipoteca puede aumentar tu capacidad en €55,000–€70,000. El impacto de cancelar deudas supera en la mayoría de casos el coste de cancelación anticipada.
Compara mínimo 3 bancos antes de decidir
Los criterios de riesgo varían entre entidades. El mismo perfil puede conseguir €160,000 en un banco y €190,000 en otro. Usa un bróker hipotecario (comisión de €1,000–€3,000 o cobrada al banco) para acceder a múltiples entidades simultáneamente. Los mejores tipos en 2026 están entre el 2.5% y el 3.5% a tipo fijo.
La regla del 30%: ahorros mínimos necesarios
Necesitas al menos un 30% del precio de compra en ahorros: 20% de entrada (el banco financia máximo el 80%) más 10% para gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría, tasación). Para un piso de €200,000 necesitas €60,000 en ahorros antes de solicitar la hipoteca. Sin ese colchón, el banco difícilmente aprobará.
Hipoteca joven: hasta el 90% de financiación
Si tienes menos de 35 años y es tu primera vivienda habitual, algunos bancos ofrecen financiación del 90% (en lugar del 80%). Esto reduce la entrada requerida a la mitad: de €40,000 a €20,000 para una vivienda de €200,000. El Gobierno también ofrece avales ICO para jóvenes que permiten financiación hasta el 95%. Consulta disponibilidad actualizada.
El tipo de interés importa más que el plazo
Reducir el tipo de interés del 3% al 2.5% en una hipoteca de €150,000 a 25 años supone ahorrar €9,000 en intereses totales. Negociar 0.5 puntos de reducción en el tipo tiene más impacto económico que reducir el plazo 2 años. Compara el TAE (coste total incluyendo vinculaciones) no solo el TIN.
No llegues al límite del 35%
Comprar al límite máximo de endeudamiento es arriesgado. Si suben los tipos (hipoteca variable), pierdes el empleo o tienes gastos imprevistos, puedes entrar en dificultades. Los expertos recomiendan mantener la cuota por debajo del 30% de los ingresos y conservar un fondo de emergencia de 3–6 meses de gastos antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto me presta el banco si gano €2,000 netos al mes?
Con €2,000 netos al mes y sin otras deudas, tu cuota máxima según la regla del 35% es €700/mes. A 25 años y al 2.5% de interés fijo, esto corresponde a un capital de aproximadamente €157,000. El precio máximo de vivienda sería €157,000 ÷ 0.80 = €196,000 (considerando financiación al 80%). Necesitarías tener ahorrados unos €60,000 (30% de €196,000 para entrada + gastos).
¿Cuánto me prestan si tengo pareja y cobramos €3,000 netos en total?
Con €3,000 netos conjuntos y sin deudas, la cuota máxima es €1,050/mes. A 25 años al 2.5%, el capital máximo es aproximadamente €235,000. El precio máximo de vivienda sería €293,000 (capital ÷ 0.80). Necesitaríais ahorros de €90,000 (30% de €300,000). Si uno de los dos tiene deudas, hay que restarlas de la cuota disponible.
¿A qué porcentaje financia el banco la hipoteca?
En condiciones normales, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación (no del precio de compra, que puede ser diferente). Existen excepciones: hipotecas jóvenes hasta el 90% o productos especiales hasta el 95% con aval ICO. Para acceder al 90–95%, generalmente necesitas ser menor de 35 años, primera vivienda habitual y tener un perfil financiero sólido.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco financia el 80% del menor de los dos valores: precio de compra o tasación. Si compras un piso por €200,000 pero el tasador lo valora en €180,000, el banco prestará como máximo €144,000 (80% de €180,000). Necesitarás cubrir la diferencia (€56,000 en lugar de €40,000) con tus propios ahorros. Es importante pedir una tasación previa antes de firmar arras.
¿Incluyen los ingresos variables (horas extra, comisiones) en el cálculo?
Depende del banco, pero en general solo computan el 50%–70% de los ingresos variables que no están garantizados. Los ingresos del alquiler de otras propiedades suelen computarse al 70–80%. Los ingresos de autónomos requieren generalmente 2 años de declaraciones de IRPF con estabilidad. Los contratos temporales o de menos de 6 meses de antigüedad suelen generar problemas para la aprobación.
¿La hipoteca joven existe y a cuánto financia realmente?
Sí, existe el programa de avales ICO para jóvenes menores de 35 años (y familias con menores a cargo) que permite acceder al 95% de financiación. El aval público cubre el 20% que el banco no financia. En 2026 el programa tiene presupuesto limitado y no todos los bancos lo ofrecen. Adicionalmente, varios bancos tienen productos propios al 90% para perfiles jóvenes sin necesidad de aval público.
¿Cuánto necesito de ahorros para comprar un piso de €200,000?
Para un piso de €200,000 con hipoteca al 80%: entrada €40,000 (20%) + gastos de compraventa €14,000–€24,000 (7–12% según comunidad) = total €54,000–€64,000. La regla rápida es el 30% del precio: €60,000. Si eres joven con aval ICO (95% financiación), la entrada sería solo €10,000, pero aún necesitarías los gastos: €24,000–€34,000 en total.
Notas y supuestos
Fuentes
- Banco de España: ratio de esfuerzo hipotecario recomendado (35%)
- Banco de España: Ley 5/2019 — condiciones de financiación hipotecaria
- Estadísticas hipotecarias INE: plazos y tipos medios 2025–2026
- ICO: condiciones del aval hipotecario para jóvenes 2026
- Asociación Hipotecaria Española: tipos de interés hipotecarios mercado 2026
- Fórmula de amortización francesa: Banco de España guía del préstamo hipotecario
- CIRBE: Central de Información de Riesgos del Banco de España
- Idealista, Fotocasa: precios medios vivienda por ciudad 2026
Supuestos y limitaciones
El cálculo usa amortización francesa (sistema de cuota constante) con los parámetros introducidos. El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 35% de ingresos netos, pero cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo. Los precios de referencia de vivienda por ciudad son orientativos y se actualizan trimestralmente. Este simulador es informativo y no constituye oferta vinculante de financiación.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.