¿Cuánto se paga de predial en México? Guía completa 2026
El predial es el impuesto municipal que todo propietario de inmuebles en México paga una vez al año. Su monto depende del valor catastral de tu propiedad y de la tasa que aplique tu municipio, que puede ir desde el 1‰ hasta el 4‰ anual. La buena noticia: pagar en enero puede ahorrarte entre el 10% y el 20% sin ningún trámite adicional, y si eres adulto mayor o tienes discapacidad, el descuento puede llegar al 50%. Aquí desglosamos cómo se calcula, cuánto se paga en CDMX y Monterrey, y cómo pagar menos.
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Predial base Tasa sobre valor catastral | $500 – $20.000 | Propietario | El impuesto se calcula aplicando la tasa municipal (0,1%–2% según municipio y rango de valor) sobre el valor catastral del inmueble. |
| Actualización por inflación Incremento anual del valor catastral | $0 – $2000 | Propietario (efecto indirecto) | Los municipios actualizan anualmente el valor catastral según índices de inflación y tablas de valores unitarios. En 2026 CDMX actualizó valores un ~5,8%. |
| Recargos por pago tardío Si pagas después del plazo con descuento | $0 – $3000 | Propietario | Pagar fuera del período de descuento (generalmente enero–febrero) implica perder el descuento del 10%–15%. Pagar después de junio puede generar recargos adicionales. |
| Descuento por pago en enero (CDMX) Descuento pronto pago Ciudad de México | $-3000 – $0 | — | CDMX ofrece descuento del 10% por pago en enero. Adicionalmente hay descuentos del 30%–50% para adultos mayores, personas con discapacidad y desempleados. |
| Descuento por pago en enero (Monterrey) Descuento pronto pago Nuevo León | $-2000 – $0 | — | El municipio de Monterrey y municipios del AMM ofrecen descuentos del 15%–20% por pago en enero. San Pedro Garza García aplica hasta 15% de descuento. |
| Multas y actualizaciones por omisión Si no pagas en el año fiscal | $0 – $5000 | Propietario infractor | La omisión del predial genera actualizaciones (inflación) + recargos mensuales (1,47% en CDMX) + multa del 20%–100% de la contribución omitida. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Ciudad de México (CDMX) | $800 – $18.000 | Sistema de cuotas fijas + tasas progresivas por rango de valor catastral. Descuento 10% en enero. Adultos mayores: 30%–50% de descuento |
| Monterrey (N.L.) | $1200 – $22.000 | Tasa de 2‰ (dos por mil) sobre valor catastral. Descuento 15% en enero. San Pedro Garza García tiene las tasas más altas del AMM |
| Guadalajara (Jal.) | $600 – $15.000 | Sistema de tablas por valor catastral. Zapopan, Tlaquepaque y Tonalá tienen tasas propias similares |
| Puebla | $500 – $12.000 | Tasa más baja del grupo. Descuento por pago anual anticipado disponible |
| Quintana Roo (turismo) | $2000 – $30.000 | Cancún y zona hotelera tienen valores catastrales elevados por la actividad turística. Benito Juárez aplica tasas de hasta 4‰ |
Importes para vivienda con valor catastral de $500.000 – $3.000.000 MXN. El predial es un impuesto municipal — cada municipio tiene su propia tarifa y sistema.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Impuesto predial: derecho de uso y propiedad sobre el inmueble
- Pago de servicios municipales: recolección de basura, alumbrado público, parques
- Descuentos por pronto pago: enero–febrero en la mayoría de municipios
- Certificado de no adeudo: incluido o a bajo costo al corriente de pago
- Acceso a trámites de escrituración: necesario estar al corriente para escriturar
- Descuentos especiales: adultos mayores, personas con discapacidad, desempleados en municipios que los aplican
Qué NO incluye
- Derechos de agua (SACMEX/SIAPA): pago separado al organismo de agua
- Cuotas de mantenimiento: si vives en privada o condominio
- Impuesto sobre la renta por alquiler: si rentas el inmueble debes declarar ISR
- ISR por venta del inmueble: entre 1,5% y 5% sobre el valor de venta
- ISAI (impuesto de adquisición): se paga al comprar, no es recurrente
- Derechos de conexión a servicios: si la colonia no cuenta con tomas
Factores que afectan el precio
Valor catastral: la base de todo el cálculo
El predial se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que es determinado por la autoridad municipal en función de las tablas de valores unitarios de suelo y construcción. El valor catastral es casi siempre inferior al valor comercial — en CDMX puede representar el 30%–70% del precio de mercado. Los municipios actualizan estos valores anualmente; en 2026 CDMX incrementó sus tablas un 5,8% y algunos municipios de Nuevo León hasta un 8%. Conocer el valor catastral de tu propiedad (aparece en el recibo de predial o en el portal municipal) es esencial para verificar que no te están cobrando de más.
Municipio: la mayor diferencia en lo que pagas
El predial es un impuesto 100% municipal — cada uno de los 2.471 municipios de México fija sus propias tarifas, tablas de valores y descuentos. Un mismo inmueble con valor catastral de $1.000.000 MXN puede pagar $1.000 en un municipio rural de Oaxaca y $8.000 en San Pedro Garza García (N.L.). Los municipios con mayor recaudación predial per cápita son San Pedro Garza García, Benito Juárez (CDMX) y Monterrey. Los municipios con menor recaudación suelen tener peores servicios públicos: hay una correlación directa.
Pronto pago: el descuento que más vale la pena
La gran mayoría de municipios ofrecen descuentos significativos por pago anticipado, especialmente en enero. CDMX descuenta el 10% por pago en enero. Monterrey y municipios del AMM descuentan entre el 15% y el 20%. Guadalajara aplica entre el 5% y el 12% por mes. Si tienes un predial de $6.000 anuales y aprovechas el descuento del 15%, ahorras $900 simplemente por pagar a tiempo. El descuento se calcula sobre el monto total, no sobre una parte, así que el ahorro es inmediato.
Perfil del propietario: descuentos especiales que muchos no reclaman
La legislación de muchos estados y municipios establece descuentos adicionales para: adultos mayores de 60 años (30%–50% en CDMX, varía por municipio), personas con discapacidad (30%–50%), viudas o viudos en situación vulnerable (20%–30%), desempleados (15%–20% en CDMX con solicitud expresa), y vivienda de interés social con valor catastral bajo. Estos descuentos se solicitan presentando documentación (INE, CURP, IMSS) ante la tesorería municipal o en la ventanilla virtual. Muchos propietarios elegibles no los solicitan por desconocimiento.
Regularización catastral: actualizar el valor puede subir o bajar tu predial
Si tu inmueble tiene una construcción no registrada (ampliación, segunda planta, garage techado), técnicamente el valor catastral debería ser mayor. Sin embargo, muchos municipios permiten regularizaciones con amnistías fiscales que condonan recargos y multas. Por el contrario, si el municipio realiza una actualización catastral masiva (común cada 5–10 años), tu predial puede subir de manera significativa en un solo año. Revisar el aviso de valor catastral que llega junto al recibo de predial y compararlo con años anteriores te permite detectar errores o aplicar el recurso de inconformidad en plazo.
Proceso paso a paso
Tu número de cuenta catastral (o clave catastral) está en el recibo del predial anterior, en la escritura de la propiedad o en el portal de la tesorería municipal. Es el identificador único de tu inmueble para efectos fiscales.
En el portal de la tesorería municipal (o en finanzas.cdmx.gob.mx para CDMX) ingresa tu número de cuenta catastral y consulta el adeudo actual, el descuento por pronto pago disponible y la fecha límite para aplicarlo.
Puedes pagar en línea con tarjeta de crédito/débito, mediante transferencia SPEI, en ventanilla bancaria (BBVA, Santander, HSBC según convenio municipal) o presencialmente en la tesorería. El pago en línea es inmediato y genera el recibo oficial al instante.
El recibo de predial es el comprobante de que tu propiedad está al corriente. Guárdalo en digital y físico. Lo necesitarás para escriturar, tramitar créditos hipotecarios y acreditar la propiedad.
Tips para ahorrar
Paga en enero: el descuento más sencillo
El descuento por pronto pago en enero es la forma más sencilla de ahorrar en el predial. En CDMX es el 10%, en Monterrey hasta el 20%, en Guadalajara entre el 5% y el 12%. Si tu predial es de $5.000 anuales y pagas en enero con 15% de descuento, ahorras $750 sin ningún trámite adicional. Ponlo en tu calendario desde diciembre — la mayoría de portales municipales permiten pagar en línea desde el 2 de enero. En algunos municipios el descuento aplica también en febrero, aunque menor.
Solicita el descuento por edad o discapacidad si aplica
Si tienes más de 60 años, discapacidad certificada, eres viuda/viudo o estás desempleado, puedes calificar para descuentos del 30%–50% en CDMX y proporciones similares en otros municipios. El trámite requiere presentar identificación oficial, CURP y comprobante de la condición (credencial INAPAM, certificado médico de discapacidad, etc.) en la tesorería municipal o a través del portal en línea. Muchas personas mayores pagan el predial completo por no conocer este beneficio. En CDMX el descuento por adulto mayor se aplica sobre la vivienda donde vive el beneficiario.
Verifica que tu valor catastral sea correcto
El valor catastral que usa el municipio para calcular tu predial podría estar desactualizado o tener errores (metros cuadrados incorrectos, uso de suelo equivocado, construcciones fantasma). Solicita gratuitamente tu constancia catastral en la tesorería municipal o en línea y compárala con las características reales de tu inmueble. Si hay diferencias favorables (el catastro sobrevalora tu propiedad), puedes presentar una inconformidad catastral. En CDMX el trámite se hace en línea en finanzas.cdmx.gob.mx.
Paga el predial de varios años en un solo mes cuando hay amnistías
Periódicamente los estados y municipios lanzan programas de regularización de deudas (amnistías fiscales) donde condonan recargos, multas y actualizaciones por pago del adeudo principal. Si tienes predial atrasado, esperar a una amnistía puede reducir tu deuda en un 40%–60%. CDMX lanza amnistías cada 2–3 años. Nuevo León tuvo su última en 2024. Estar atento a las noticias de la tesorería municipal puede ahorrarte miles de pesos.
Inscríbete en el sistema de pago domiciliado anual
Algunos municipios (incluida CDMX) ofrecen la opción de domiciliar el cobro anual del predial a principios de enero, lo que garantiza el descuento por pronto pago de forma automática sin que tengas que recordarlo. El cargo se hace al inicio del año y en ocasiones viene con un descuento adicional del 2%–5% por usar este método. Configúralo una vez y olvídate de multas por olvido.
Verifica que el predial esté al corriente antes de vender
Al momento de escriturar la venta de un inmueble, el notario exige constancia de no adeudo de predial. Si debes varios años, los recargos e intereses pueden sumar miles de pesos adicionales. Revisar cada año que el pago quedó registrado correctamente (guarda tu recibo) evita sorpresas al momento de vender o tramitar créditos hipotecarios que requieren el inmueble libre de adeudos fiscales.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el predial en México?
El predial se calcula aplicando la tasa municipal al valor catastral de tu inmueble. El valor catastral lo determina el municipio en función de tablas de valores de suelo (por colonia y zona) y de construcción (por tipo, materiales y antigüedad). La tasa varía por municipio y por rango de valor: en CDMX va de $94 por bimestre para inmuebles de bajo valor hasta tasas progresivas para valores altos. En Monterrey se aplica aproximadamente el 2‰ (dos por mil) anual sobre el valor catastral. Un inmueble con valor catastral de $1.500.000 en Monterrey pagaría aproximadamente $3.000 anuales antes de descuentos.
¿Cuánto es el descuento por pronto pago del predial en CDMX 2026?
En Ciudad de México el descuento por pronto pago es del 10% si pagas en enero. Adicionalmente, CDMX ofrece descuentos especiales: 30%–50% para adultos mayores (60+) sobre su vivienda habitual, 30% para personas con discapacidad, 20% para desempleados con constancia del IMSS, y 15% para madres o padres solos con hijos. Los descuentos se solicitan en finanzas.cdmx.gob.mx o presencialmente. El pronto pago no requiere trámite adicional — se aplica automáticamente si pagas antes del 31 de enero.
¿Qué pasa si no pago el predial?
No pagar el predial genera: actualización por inflación (el adeudo crece con el INPC), recargos mensuales (en CDMX el 1,47% mensual sobre el adeudo), multa del 20% al 100% de la contribución omitida, y en casos extremos el municipio puede iniciar un procedimiento de ejecución fiscal que culmina en embargo del inmueble. En la práctica, los municipios son lentos para llegar al embargo, pero el adeudo acumulado puede ser muy difícil de saldar. Si debes varios años, espera una amnistía fiscal municipal para pagar solo el capital.
¿El valor catastral es lo mismo que el valor comercial del inmueble?
No. El valor catastral es la estimación que hace el municipio para efectos fiscales y generalmente es inferior al valor de mercado. En CDMX el valor catastral representa entre el 30% y el 70% del precio comercial dependiendo de la colonia. En ciudades con menor actualización catastral la diferencia puede ser mayor. El valor catastral aparece en tu recibo de predial y en la constancia catastral. El valor comercial lo determina el mercado y un avalúo bancario o de perito certificado. Para efectos de venta, el notario usa el valor escriturado o el catastral, el que sea mayor.
¿Se puede pagar el predial en mensualidades?
La mayoría de municipios permiten el pago bimestral o trimestral del predial, aunque el pago anual anticipado en enero es el que genera el mayor descuento. En CDMX puedes optar por pago bimestral sin descuento adicional o pago anual en enero con 10% de descuento. Algunos municipios permiten pago mensual pero sin descuento. Si el predial anual es superior a $10.000, el ahorro del descuento por pago en enero (por ejemplo $1.000 en un predial de $10.000 al 10%) justifica liquidarlo de una vez aunque debas reorganizar tu tesorería.
¿El predial se puede deducir de impuestos en México?
Para personas físicas que no declaran actividad empresarial, el predial no es deducible en la declaración de ISR. Sin embargo, si el inmueble se usa para una actividad empresarial o se renta y el propietario declara los ingresos por arrendamiento como persona física con actividad empresarial, el predial sí es un gasto deducible. Las personas morales (empresas) pueden deducir el predial de inmuebles afectos a su actividad. Consulta con tu contador la situación específica de tu propiedad.
Notas y supuestos
Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México — Impuesto Predial 2026 — https://finanzas.cdmx.gob.mx/tramites/servicio/pago-del-impuesto-predial
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nuevo León 2026 — https://www.nl.gob.mx/dependencias/tesoreriageneral
- INEGI — Sistema Municipal de Bases de Datos: predial per cápita — https://www.inegi.org.mx/sistemas/simbad/
- Secretaría de Hacienda y Crédito Público — Manual del predial — https://www.gob.mx/hacienda
- Código Fiscal Municipal de Guadalajara 2026 — https://www.guadalajara.gob.mx/dependencias/tesoreria
Supuestos y limitaciones
Importes orientativos para inmueble con valor catastral de $500.000 – $3.000.000 MXN en uso habitacional. Las tasas y tablas de valores son municipales y se actualizan anualmente. Descuentos verificados para CDMX y Monterrey a abril 2026.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.