¿Cuánto cuesta rentar en CDMX? Precios por colonia 2026
Rentar en Ciudad de México en 2026 requiere entender la diferencia brutal entre colonias: desde $5,000 en la periferia hasta $67,000 en Condesa amueblado. Y el desembolso de entrada puede ser de 3–4 meses de renta entre depósito, primer mes, aval y comisión. Aquí te mostramos cuánto necesitas ganar y gastar según la zona.
¿Cuánto cuesta rentar en CDMX? — Simulador por colonia 2026
Precios de referencia basados en portales inmobiliarios. El mercado de renta en CDMX varía significativamente por edificio, piso, estado y negociación. Los gastos de entrada son estimados — el monto real depende del contrato y arrendador. Ver notas →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Renta mensual base Precio del inmueble sin servicios | $5000 – $60.000 | Arrendatario | Muy variable según zona, tamaño y si está amueblado. Condesa amueblado puede llegar a $67,000. |
| Depósito en garantía 1–2 meses de renta | $5000 – $120.000 | Arrendatario | La ley establece máximo 2 meses. Se devuelve al terminar si no hay daños. Inmovilizado durante el contrato. |
| Primer mes de renta Pago al inicio del contrato | $5000 – $60.000 | Arrendatario | Junto con el depósito, representa el desembolso de entrada. |
| Fianza de depósito (alternativa a aval) Seguro de fianza ~1 mes de renta | $3000 – $15.000 | Arrendatario | Alternativa al aval propietario. Costo anual aproximado al 100% de un mes de renta. |
| Comisión inmobiliaria Si contratas agente inmobiliario | $0 – $18.000 | Arrendatario o propietario | Generalmente 1 mes de renta + IVA (16%). Algunos portales permiten renta directa sin comisión. |
| Servicios mensuales Agua, luz, gas, internet | $1500 – $4000 | Arrendatario | Dependiendo de si están incluidos en la renta. La mayoría de inmuebles no los incluye. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Condesa / Roma Norte | $22.500 – $67.000 | Roma Norte: $540/m². Condesa amueblado: $50K–$67K. Sin amueblar: $35K–$55K |
| Polanco | $25.000 – $60.000 | De las zonas más caras. Departamentos premium con amenidades |
| Santa Fe | $15.000 – $30.000 | Zona corporativa. Amplia oferta de departamentos modernos |
| Del Valle | $13.000 – $25.000 | Buena relación calidad-precio. Céntrico y con metro |
| Narvarte | $10.000 – $18.000 | Popular entre jóvenes profesionales. Alternativa a Roma/Condesa |
| Coyoacán | $12.000 – $20.000 | Zona cultural. Buena oferta de casas y departamentos tranquilos |
| Periferia (Iztapalapa, Tláhuac, etc.) | $5000 – $10.000 | Precios más accesibles pero mayor distancia al centro laboral |
Precios para departamento de 2 recámaras. Roma Norte cotiza a $540/m² promedio. Polanco y Condesa pueden superar $700/m² en inmuebles premium.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Renta mensual del inmueble: el uso y goce del departamento
- Depósito en garantía: se devuelve al terminar si no hay daños
- Contrato de arrendamiento ante notario o privado (recomendable notarial)
- Mantenimiento del edificio si hay cuota de mantenimiento incluida
- Uso de amenidades comunes si el contrato las incluye
- Posibilidad de subrogación (cambio de arrendatario) con autorización del dueño
Qué NO incluye
- Servicios: luz (CFE), agua, gas y teléfono/internet — cargo aparte
- Cuota de mantenimiento del condominio: $500–$3,000/mes extra
- Estacionamiento: $800–$2,500/mes adicional en zonas premium
- Predial: en algunos contratos el arrendatario lo paga
- Mudanza: $2,000–$8,000 según distancia y volumen
- Adaptaciones o reparaciones por desgaste normal
- Seguro de contenidos: opcional pero recomendable $200–$600/mes
Factores que afectan el precio
Zona: la diferencia de precio es abismal en CDMX
La misma superficie de departamento puede costar $10,000 en Narvarte o $50,000 en Condesa. La distancia al metro, las amenidades de la zona, la seguridad y el estilo de vida justifican (o no) la diferencia. Con home office, vivir en periferia puede tener sentido si el ahorro es de $15,000–$30,000 mensuales.
Amueblado vs. sin amueblar: hasta 40% de diferencia
Un departamento amueblado puede costar entre un 20% y un 40% más que el mismo sin amueblar. En zonas como Condesa, la diferencia entre amueblado ($50K–$67K) y sin amueblar ($35K–$55K) es de $10,000–$15,000 mensuales. Si vas a quedarte más de un año, suele convenir rentarlo sin amueblar.
Aval: el obstáculo más grande para rentar en CDMX
El sistema de aval propietario en CDMX requiere un aval que sea propietario de un inmueble en la Ciudad de México o área metropolitana. Para personas que no conocen propietarios, existen alternativas: fianza de depósito (seguro al ~100% de un mes de renta anual), Unidad de Renta Garantizada (Urga), o plataformas como HolaLink o Fiado.
Regla del 30%: ¿cuánto debes ganar para rentar cómodo?
La recomendación estándar es que la renta no supere el 30% de tu ingreso neto mensual. Para rentar en Del Valle a $18,000/mes necesitas ganar al menos $60,000/mes neto. Para Condesa a $40,000/mes necesitas $133,000/mes. Muchos landlords exigen comprobación de ingresos de 3–4 veces la renta.
Incremento anual: INPC o negociado
Por ley en CDMX los arrendadores pueden incrementar la renta anualmente según el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor). Con inflación del 4%–5%, un departamento de $20,000 puede subir $800–$1,000 al año. En contratos privados se puede pactar un tope diferente. Siempre negocia el tope de incremento antes de firmar.
Proceso paso a paso
Usa la regla del 30%: tu presupuesto máximo es el 30% de tu ingreso neto. Define 2–3 zonas objetivo y el mínimo de recámaras. Prepara documentos: INE, comprobante de ingresos 3 meses, referencias.
Inmuebles24, Lamudi, Vivanuncios, Facebook Marketplace. Filtra por zona, precio y número de recámaras. Agenda visitas para los mejores candidatos.
Visita el inmueble, revisa condiciones (presión de agua, internet disponible, estado general). Negocia precio, depósito y condiciones del contrato.
Si no tienes aval propietario, tramita fianza de depósito con aseguradoras (HDI, Qualitas, Sura). El proceso toma 2–5 días hábiles.
Firma ante notario si el arrendador lo exige (recomendable) o contrato privado. Paga depósito + primer mes. Recibe inventario del inmueble firmado.
Cambio de nombre en CFE, contratación de internet, verificar gas. En la mayoría de inmuebles esto tarda 1–2 semanas.
Tips para ahorrar
Considera Narvarte o Del Valle vs. Roma/Condesa
Narvarte y Del Valle ofrecen muy buena calidad de vida, acceso al metro y restaurantes, con precios $10,000–$20,000 menos que Roma o Condesa. Para muchos profesionales es la mejor relación calidad-precio en CDMX.
Negocia el depósito a 1 mes en lugar de 2
El máximo legal es 2 meses pero muchos arrendadores aceptan 1 mes si tienes historial de crédito limpio o referencias comprobables. En un departamento de $20,000 es la diferencia entre $60,000 y $40,000 de desembolso inicial.
Compara con y sin agente: ahorra hasta 1 mes de renta
Los portales Inmuebles24, Lamudi y Facebook Marketplace tienen muchas rentas directas de propietario sin comisión. Si usas agente inmobiliario, paga 1 mes + IVA (16%) adicional. En $20,000 de renta son $23,200 extra.
Renta en temporada baja: agosto–octubre
El mercado de renta en CDMX tiene más oferta y precios más negociables entre agosto y octubre, cuando baja la demanda tras el verano. Evitar enero–marzo cuando la demanda por traslados laborales es alta.
Considera fianza como alternativa al aval
Si no tienes aval propietario, una fianza de depósito (~100% de un mes de renta al año) puede ser más económica que perder un buen departamento. En $18,000 de renta, la fianza anual cuesta ~$18,000 vs. conseguir aval que puede llevarte semanas.
Verifica el contrato antes de firmar
Revisa: quién paga el mantenimiento, cuánto puede subir la renta anual, qué se devuelve del depósito y en qué condiciones, si puedes subarrendar o ceder el contrato. Asesoría jurídica básica: $1,000–$2,000.
¿Buscas precios en otro país?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ganar para rentar un departamento en Del Valle o Narvarte?
Para rentar en Del Valle (~$15,000–$18,000/mes), siguiendo la regla del 30%, necesitas ingresos netos de $50,000–$60,000/mes. Los arrendadores habitualmente piden comprobante de ingresos de 3–4 veces la renta mensual. Para Narvarte ($12,000–$15,000/mes) se requiere $40,000–$50,000/mes de ingreso comprobable.
¿Cuánto dinero necesito para entrar a un departamento en CDMX?
El desembolso inicial en CDMX típicamente es: depósito en garantía (1–2 meses de renta) + primer mes de renta + comisión inmobiliaria si usas agente (1 mes + IVA). Para un departamento de $18,000: depósito $18,000–$36,000 + primer mes $18,000 + comisión opcional $20,880 = entre $36,000 y $74,880 de entrada. Sin agente y con depósito de 1 mes: solo $36,000.
¿Qué pasa si no tengo aval propietario en CDMX?
Tienes varias alternativas: (1) Fianza de depósito: contratas un seguro de fianza con una aseguradora (~100% de un mes de renta anual). (2) Plataformas de renta garantizada como HolaLink, Fiado o URGA que ofrecen aval pagado. (3) Depositar 2–3 meses como garantía adicional. (4) Buscar inmuebles en plataformas como Airbnb o Spotahome que rentan sin aval para estancias medias.
¿Cuánto puede subir la renta cada año en CDMX?
En CDMX, la ley permite incrementar la renta según el INPC (inflación oficial) anualmente. Con una inflación del 4%–5%, un departamento de $20,000 puede subir $800–$1,000 por año. Si el contrato no especifica el índice de actualización, el arrendador no puede subir más del INPC. Siempre negocia incluir explícitamente el tope en el contrato.
¿Es mejor Condesa o Roma Norte para rentar?
Depende de tu perfil. Roma Norte tiene más mixtura: restaurantes de moda, mercados, vida de barrio, con precios relativamente más accesibles ($22,500–$45,000 por 2 rec). Condesa tiene más parques, ambiente más tranquilo y bien conectado, pero precios más altos ($35,000–$67,000 amueblado). Para estudiantes o jóvenes profesionales, Roma Norte suele dar mejor relación precio-ambiente.
¿Tienen los departamentos en CDMX estacionamiento incluido?
Depende de la zona y el inmueble. En zonas céntricas (Roma, Condesa, Narvarte) muchos departamentos no incluyen estacionamiento o lo cobran por separado: $800–$2,500/mes adicional. En Santa Fe y Polanco, los desarrollos nuevos suelen incluir 1–2 cajones en el precio. Si tienes coche, verifica siempre si el estacionamiento está incluido o qué opciones hay en la zona.
Notas y supuestos
Fuentes
- Inmuebles24: índice de precios renta CDMX por colonia, T1 2026
- Lamudi México: reporte mercado renta Ciudad de México, Q1 2026
- Roma Norte: precio promedio $540/m² — datos Lamudi/Inmuebles24
- Condesa amueblado: $50,000–$67,000 — Inmuebles24 muestra abril 2026
- Código Civil CDMX: Arrendamiento — Artículos 2398–2496 (depósito, INPC)
- PROFECO: derechos del arrendatario en Ciudad de México
- Del Valle y Narvarte: muestra de precios propia Inmuebles24 marzo–abril 2026
Supuestos y limitaciones
Precios para departamento de 2 recámaras en buen estado. La renta en CDMX varía significativamente dentro de la misma colonia según edificio, piso, antigüedad y amenidades. Los datos reflejan el mercado formal de portales inmobiliarios; el mercado informal puede ser 10–20% más bajo.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.