IUSI Guatemala 2026 — Calculadora Impuesto Único Sobre Inmuebles
El IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles) en Guatemala 2026 se calcula con tasas escalonadas sobre el valor catastral del inmueble según el Decreto 15-98: los primeros Q2.000 están exentos, de Q2.001 a Q20.000 aplica el 0.2% (2 millares), de Q20.001 a Q70.000 el 0.6% (6 millares), y sobre Q70.001 el 0.9% (9 millares). Un apartamento con valor catastral de Q500.000 paga aproximadamente Q4.500/año en cuotas trimestrales de Q1.125 (vencimientos: 15 de marzo, junio, septiembre y diciembre). El 75% del IUSI se queda en la municipalidad y el 25% va al Gobierno Central para educación. Están exonerados los adultos de 60 años o más con vivienda única menor a Q1.000.000 y las viviendas populares menores a Q500.000 en municipalidades que han aprobado esta exención. El impago genera multa del 25% más intereses y bloquea trámites en el Registro General de la Propiedad.
Calculadora IUSI Impuesto Inmobiliario Guatemala 2026
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Tramo exento Q0–Q2.000 (0%) Sin pago de IUSI sobre primeros Q2.000 del valor catastral | GTQ0 | No aplica (exento) | Los primeros **Q2.000 del valor catastral** de cualquier inmueble están **exentos de IUSI** bajo el Decreto 15-98. Este tramo mínimo es simbólico dado el valor actual de los inmuebles guatemaltecos; en la práctica todos los inmuebles con valor real entran en los tramos superiores. El **valor catastral** lo determina el Registro de Información Catastral (RIC) o la municipalidad correspondiente mediante avalúo técnico realizado cada 5 años. Es importante distinguir: el valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, y es sobre el valor catastral (no el de mercado) que se calcula el IUSI. |
| Tramo Q2.001–Q20.000 al 0.2% (2 millares) Tasas bajas para inmuebles de bajo valor — principalmente rurales | GTQ0 – GTQ36 | Propietario registrado | Sobre el valor catastral **entre Q2.001 y Q20.000**, la tasa del IUSI es de **2 millares (0.2%)**. El máximo IUSI en este tramo es (Q20.000 - Q2.000) × 0.2% = **Q36/año** (Q9/trimestre). Este tramo aplica principalmente a terrenos rurales de bajo valor, parcelas pequeñas en el interior del país, y algunos bienes inmuebles de uso agrícola. La gran mayoría de viviendas urbanas y propiedades residenciales superan este tramo y pagan las tasas superiores. |
| Tramo Q20.001–Q70.000 al 0.6% (6 millares) Tasa media para inmuebles de valor moderado | GTQ36 – GTQ336 | Propietario registrado | Sobre el valor catastral **entre Q20.001 y Q70.000**, la tasa es de **6 millares (0.6%)**. IUSI en este tramo va de Q36 a Q336/año. Se acumula con el tramo anterior: si el valor catastral es Q50.000, el IUSI es Q36 (tramo Q2.001-Q20.000) + Q180 (tramo Q20.001-Q50.000) = **Q216/año** (Q54/trimestre). Este tramo aplica a terrenos y propiedades en municipios medianos del interior guatemalteco, así como a algunas propiedades antiguas con avalúos catastrales desactualizados. |
| Tramo Q70.001+ al 0.9% (9 millares) Tasa maxima — aplica a la mayoria de inmuebles urbanos de Guatemala | GTQ336 – GTQ0 | Propietario registrado | Sobre el valor catastral **que exceda Q70.000**, la tasa es de **9 millares (0.9%)**. Este es el tramo más relevante para la mayoría de propiedades en Ciudad Guatemala, Antigua, y zonas urbanas. Para un apartamento con valor catastral Q500.000: los primeros tramos generan Q36 + Q300 = Q336, más el tramo Q70.001-Q500.000 = Q430.000 × 0.9% = Q3.870. Total: **Q4.206/año** (~Q4.206 si solo último tramo). Nota: la calculadora aplica correctamente todos los tramos en cascada según el Decreto 15-98. |
| Distribucion IUSI: 25% gobierno central + 75% municipalidad 75% del IUSI se queda en la municipalidad del inmueble | GTQ0 | Sistema tributario | El **IUSI recaudado se distribuye** según el Decreto 15-98: **25% al Gobierno Central** (para programas educativos del Ministerio de Educación) y **75% a la Municipalidad** donde está ubicado el inmueble. Esta distribución hace que el IUSI sea una fuente importante de financiamiento para las municipalidades, especialmente en zonas con alta concentración de propiedades de valor. Las municipalidades tienen incentivo para actualizar los avalúos catastrales y ampliar el registro de propiedades para incrementar su recaudación. La municipalidad de Guatemala (Ciudad) recauda el mayor monto de IUSI del país. |
| Multa por mora: 25% + intereses mensuales Pago atrasado genera 25% del monto omitido mas intereses del 1%/mes | GTQ0 | Propietario moroso | El **incumplimiento o pago tardío del IUSI** genera sanciones: **25% del monto omitido** como multa fija más **intereses mensuales** según tasa del Banco de Guatemala. El atraso de 1 año o más puede resultar en **embargo automático** que impide realizar trámites registrales (compraventa, hipoteca, sucesión) sobre el inmueble. La municipalidad puede iniciar proceso de cobro coactivo. Para ponerse al día: dirigirse a la municipalidad con el identificador catastral del inmueble para obtener la liquidación actualizada de deuda incluyendo capital, multa e intereses. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Ciudad Guatemala y Zonas Metropolitanas | GTQ4500 – GTQ90.000 | En la **Ciudad de Guatemala** (zonas 1-25), los valores catastrales reflejan parcialmente los altos precios del mercado inmobiliario. Zona 10 (Oakland Mall, Cuatro Grados Norte): Q1.5M-Q8M catastral por apartamento = Q13.500-Q72.000 IUSI/año. Zona 15 y 16 (Vista Hermosa, Santa Rosalía): Q800K-Q3M = Q7.200-Q27.000/año. Zona 1 histórica: Q400K-Q2M = Q3.600-Q18.000/año. Mixco y Villa Nueva: Q300K-Q1.5M = Q2.700-Q13.500/año. Nota: avalúos catastrales suelen estar desactualizados respecto al mercado real. |
| Antigua Guatemala y Sacatepequez | GTQ3600 – GTQ45.000 | **Antigua Guatemala** es una de las zonas con mayor valor inmobiliario del país. Propiedades coloniales en el centro histórico: Q2M-Q10M catastral = Q18.000-Q90.000 IUSI/año. Casa típica Antigua: Q800K-Q2M = Q7.200-Q18.000/año. Residencias de lujo Santa Catalina Palopó, San Juan del Obispo: Q1.5M-Q5M. El IUSI de Antigua se paga en la Municipalidad de Antigua o en bancos autorizados. El catastro de Antigua tiene más actualización dado el interés turístico y mayor formalización registral. |
| Quetzaltenango (Xela) y Occidente | GTQ1800 – GTQ18.000 | **Quetzaltenango** (segunda ciudad de Guatemala): valores catastrales Q200K-Q1M para viviendas estándar = Q1.800-Q9.000 IUSI/año. Zona comercial Xela: Q500K-Q2M. Municipios del altiplano occidental (Totonicapán, Huehuetenango, Quiché): valores catastrales muy bajos, Q50K-Q300K para la mayoría de propiedades rurales. La informalidad catastral es alta en el interior: muchas propiedades no están formalmente inscritas o tienen avalúos desactualizados de hace más de 10 años. |
| Costa Sur y Puerto (Escuintla, Izabal) | GTQ900 – GTQ27.000 | **Escuintla y Costa Sur**: propiedades agroindustriales y residenciales. Residencias en Escuintla ciudad: Q100K-Q600K catastral = Q900-Q5.400/año. Fincas y terrenos rurales: Q50K-Q500K. **Puerto Barrios e Izabal**: terrenos frente al mar con alta variabilidad catastral. Santo Tomás de Castilla (zona industrial-portuaria): valores comerciales más altos. Propiedades próximas al Lago de Izabal y Río Dulce tienen demanda turística que eleva valores de mercado aunque los catastrales pueden estar rezagados. |
| Peten y Norte (alta informalidad) | GTQ0 – GTQ9000 | **Petén** es el departamento con mayor informalidad catastral del país: vastas extensiones de tierra con títulos formales limitados. Flores (capital departamental): Q200K-Q1M catastral para propiedades formalizadas. Muchas propiedades en Petén carecen de título registrado, lo que imposibilita el cobro del IUSI. El RIC (Registro de Información Catastral) tiene programas activos para formalizar el catastro en Petén. Santa Elena y las orillas del lago Petén Itzá tienen mayor formalización y valores catastrales más actualizados. |
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Cálculo escalonado IUSI en los 4 tramos del Decreto 15-98 (0% / 0.2% / 0.6% / 0.9%)
- Patrimonio consolidado para múltiples inmuebles del mismo propietario
- Exoneraciones: adultos 60+ con vivienda única menor a Q1.000.000
- Exención vivienda popular menor a Q500.000 (sujeto a acuerdo municipal)
- Descuento pago anticipado anual (7% en algunas municipalidades)
- Multa 25% más intereses mensuales por pago atrasado
Qué NO incluye
- Valor de mercado del inmueble (la calculadora usa el valor catastral, no el de compraventa)
- Impuestos municipales adicionales (tasas por servicio de agua, basura, etc.)
- IVA en compraventa de inmuebles (12% IVA más 3% Registro General de la Propiedad)
- ISR sobre ganancias de capital en venta de inmuebles (10% sobre utilidad)
- Timbre fiscal en escrituras de compraventa (3%)
- Honorarios notariales en transacciones inmobiliarias
Factores que afectan el precio
Valor catastral vs valor de mercado: la diferencia critica
El **IUSI se calcula sobre el valor catastral** determinado por el RIC o municipalidad, no sobre el precio de mercado. En Guatemala, los avalúos catastrales suelen estar **30-60% por debajo del valor real de mercado**, lo que hace que el IUSI efectivo sea proporcionalmente menor al que sería si se usaran precios de mercado. Por ejemplo, un apartamento que vale Q2.000.000 en el mercado puede tener avalúo catastral de Q800.000, pagando Q7.200/año de IUSI en lugar de Q18.000. La municipalidad actualiza el avalúo cada 5 años aproximadamente.
Exenciones importantes: quienes no pagan IUSI
Las **exenciones del IUSI** incluyen: adultos de 60 años o más con vivienda única y valor catastral menor a Q1.000.000 (exoneración total), vivienda popular con valor catastral inferior a Q500.000 en municipalidades que han aprobado esta exención, personas con discapacidad con vivienda única, inmuebles destinados a entidades religiosas y sin fines de lucro legalmente constituidas, terrenos del Estado. Para acceder a exenciones, el propietario debe solicitarlas formalmente en la municipalidad con documentación de respaldo.
4 cuotas trimestrales: cuando vencen
El **IUSI se paga en 4 cuotas trimestrales** con vencimientos fijos: **15 de marzo, 15 de junio, 15 de septiembre y 15 de diciembre** de cada año. El incumplimiento de cualquier cuota genera la mora sobre esa cuota con el 25% de multa más intereses mensuales. Algunas municipalidades ofrecen **descuento por pago anticipado anual** (entre 5% y 10% sobre el total anual) si se paga en enero o febrero. Bancos autorizados: Banrural, Banco Industrial, GyT Continental; también en ventanillas de la municipalidad y algunos portales en línea.
Distribución: 75% queda en la municipalidad
La **distribución del IUSI** beneficia principalmente a las municipalidades: el **75% se queda en la municipalidad** donde está ubicado el inmueble, y el **25% va al Gobierno Central** para el Ministerio de Educación (financiamiento de establecimientos educativos). Esto crea un incentivo para que las municipalidades actualicen regularmente los avalúos catastrales y registren más propiedades. La Municipalidad de Guatemala (Ciudad) es la que mayor recaudación de IUSI tiene del país dado la concentración de inmuebles de alto valor.
Embargo automatico: consecuencias del atraso prolongado
Si el propietario acumula **1 año o más de atraso** en el pago del IUSI, la municipalidad puede iniciar un **proceso de cobro coactivo** que incluye el embargo del inmueble. Antes de llegar a ese extremo, el atraso **bloquea todos los trámites registrales**: no se puede vender el inmueble, constituir hipoteca, heredarlo ni realizar ningún trámite en el Registro General de la Propiedad hasta que esté al día. Verificar el estado de cuenta del IUSI es esencial antes de cualquier transacción inmobiliaria en Guatemala.
Proceso paso a paso
El primer paso para calcular y pagar el IUSI es conocer el **número de identificación catastral (NIM)** del inmueble. Este número figura en el folio del Registro General de la Propiedad y en las resoluciones catastrales del RIC. También puede obtenerse en la municipalidad con el número de finca, folio y libro. Si el inmueble no tiene NIM, es posible que no esté incorporado al sistema catastral municipal y deba iniciarse el proceso de incorporación.
Consultar en la **municipalidad o en el RIC** el valor catastral actual del inmueble (el avalúo vigente). Este valor determina en qué tramo o tramos del IUSI escalonado se encuentra la propiedad y cuánto se debe pagar. El avalúo se actualiza aproximadamente cada 5 años; si hay más de 5 años desde el último avalúo, puede estar próxima la actualización. Comparar el valor catastral con el valor de mercado para evaluar si hay inconsistencias que valga la pena cuestionar.
Aplicar los **tramos escalonados** del Decreto 15-98: Q0-Q2.000 exento, Q2.001-Q20.000 al 0.2%, Q20.001-Q70.000 al 0.6%, Q70.001+ al 0.9%. Si tienes múltiples inmuebles, el **patrimonio se consolida** para efectos del IUSI (se suman todos los valores catastrales). Dividir el total anual entre 4 para obtener la cuota trimestral. Verificar si aplica alguna exoneración (adulto mayor 60+, vivienda popular, etc.).
El IUSI se paga en **bancos autorizados** (Banrural, Banco Industrial, GyT Continental) o directamente en la ventanilla municipal con el número catastral del inmueble. Algunas municipalidades tienen portal en línea o convenio con agencias bancarias para pago. Los vencimientos trimestrales son: **15 de marzo, 15 de junio, 15 de septiembre, 15 de diciembre**. Guardar el comprobante de cada pago; es el documento oficial que prueba el cumplimiento tributario.
Para cualquier **trámite registral** (compraventa, hipoteca, herencia, modificación de plano), la municipalidad emite la **solvencia del IUSI** que certifica que el inmueble está al día. El trámite tarda entre 1 y 5 días hábiles con: número catastral del inmueble, DPI del propietario, y pago de tasa administrativa. La solvencia tiene vigencia de 30 días. Sin solvencia, el Registro General de la Propiedad no puede inscribir ningún instrumento notarial.
Tips para ahorrar
Verificar el avaluo catastral y solicitar revision si es incorrecto
El **avalúo catastral** del inmueble puede estar desactualizado o contener errores (superficie incorrecta, uso del suelo equivocado). Si el avalúo parece muy alto para la zona, el propietario tiene derecho a solicitar una **revisión catastral** ante el RIC (Registro de Información Catastral) o la municipalidad. Presentar evidencia comparativa de inmuebles similares en la zona. Una reducción del avalúo catastral puede reducir significativamente el IUSI anual. Este proceso toma 30-90 días hábiles pero puede resultar en ahorros permanentes.
Aprovechar el descuento por pago anticipado anual
Si la municipalidad de tu inmueble ofrece **descuento por pago anticipado anual** (entre 5% y 10%), pagar en enero o febrero puede resultar en un ahorro real. Para un IUSI de Q9.000/año, un descuento del 7% = Q630 de ahorro. Consultar directamente en la ventanilla municipal o teléfono si aplica este beneficio y cuál es la fecha límite para el pago anticipado. No todas las municipalidades lo ofrecen; la Municipalidad de Guatemala lo tiene disponible algunos años.
Solicitar exoneracion si eres adulto mayor de 60 con vivienda unica
Los **adultos de 60 años o más** con vivienda única cuyo valor catastral sea menor a Q1.000.000 pueden solicitar **exoneración total del IUSI** en la municipalidad. El trámite requiere: DPI actualizado, constancia de propiedad (fotocopia del folio del Registro de la Propiedad), declaración jurada de ser la única propiedad, y certificado de nacimiento. La exoneración es anual y debe renovarse cada año. Si tienes más de 60 años y no la has solicitado, probablemente estás pagando IUSI innecesariamente.
Pagar en banco para tener comprobante formal
Siempre pagar el IUSI en **bancos autorizados** (Banrural, Banco Industrial, GyT Continental) o en la ventanilla municipal, **nunca a personas intermediarias** sin recibo oficial. El comprobante de pago bancario es el documento válido para demostrar que el IUSI está al día en cualquier trámite registral. Guardar los comprobantes de los últimos 5 años. Si pagaste en municipalidad, asegurarse de que emitan recibo impreso con sello y firma.
Verificar IUSI al dia antes de comprar o vender un inmueble
**Antes de cualquier transacción inmobiliaria** en Guatemala, verificar que el IUSI esté al día (sin deuda). El Registro General de la Propiedad no inscribirá ninguna escritura de compraventa, hipoteca o cesión si el inmueble tiene IUSI en mora. El vendedor debe presentar **solvencia municipal** que certifique que el inmueble está al día. Solicitar la solvencia en la municipalidad (tarda 1-5 días hábiles). En operaciones de compraventa, el notario siempre debe verificar la solvencia como requisito previo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IUSI en Guatemala y cómo se calcula?
El **IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles)** es el impuesto a la propiedad inmobiliaria en Guatemala, regulado por el Decreto 15-98. Se calcula con tasas escalonadas sobre el valor catastral: **Q0–Q2.000: exento (0%); Q2.001–Q20.000: 0.2% (2 millares); Q20.001–Q70.000: 0.6% (6 millares); Q70.001+: 0.9% (9 millares)**. Se paga en **4 cuotas trimestrales** (15 de marzo, junio, septiembre, diciembre). Ejemplo: apartamento con valor catastral Q500.000 → IUSI anual ≈ Q4.206/año (Q1.052/trimestre).
¿Quiénes están exonerados del IUSI en Guatemala?
Las **exenciones del IUSI** en Guatemala incluyen: inmuebles con valor catastral hasta Q2.000 (primer tramo exento); **adultos de 60 años o más** con vivienda única y valor catastral menor a Q1.000.000; **vivienda popular** con valor menor a Q500.000 (según acuerdo de cada municipalidad); personas con discapacidad con vivienda única; inmuebles de entidades religiosas y sin fines de lucro; tierras del Estado. Las exenciones deben solicitarse formalmente en la municipalidad con documentación de respaldo.
¿Cuándo se paga el IUSI en Guatemala 2026?
El IUSI se paga en **4 cuotas trimestrales** con vencimientos: **15 de marzo, 15 de junio, 15 de septiembre y 15 de diciembre** de 2026. El atraso genera multa del 25% del monto omitido más intereses mensuales. Algunas municipalidades ofrecen **descuento del 5-10% por pago anticipado anual** en enero o febrero. Pago en: Banrural, Banco Industrial, GyT Continental, ventanilla municipal, o portales en línea según la municipalidad.
¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de mercado para el IUSI?
El **IUSI se calcula sobre el valor catastral** (avalúo técnico municipal/RIC), no sobre el precio de compraventa. En Guatemala, el valor catastral suele ser **30-60% menor que el valor de mercado** real. Un inmueble vendido en Q3.000.000 puede tener avalúo catastral de Q1.200.000, pagando IUSI de Q10.800/año en lugar de Q27.000 si se usara el precio de mercado. Los avalúos se actualizan aproximadamente cada 5 años por el RIC o la municipalidad.
¿Qué pasa si no pago el IUSI a tiempo en Guatemala?
El incumplimiento del IUSI genera: **multa del 25% del monto omitido** más **intereses mensuales** según tasa del Banco de Guatemala. Si el atraso supera 1 año, la municipalidad puede iniciar **cobro coactivo (embargo)**. Adicionalmente, el inmueble queda **bloqueado para trámites registrales**: no se puede vender, hipotecar, heredar ni realizar ninguna inscripción en el Registro General de la Propiedad hasta regularizar el pago. Verificar la solvencia del IUSI es obligatorio antes de cualquier transacción inmobiliaria.
Notas y supuestos
Fuentes
- Decreto 15-98 — Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles Guatemala (texto vigente 2026)
- RIC — Registro de Información Catastral Guatemala: tasas IUSI y avalúos municipales 2026
- Municipalidad de Guatemala: portal de pagos y solvencias IUSI 2026 (muniguate.com)
- Código Tributario Guatemala: multas e intereses por mora en impuestos municipales
Supuestos y limitaciones
IUSI Guatemala 2026 según Decreto 15-98: tasas escalonadas sobre valor catastral. Tramo 1: Q0-Q2.000 exento (0%). Tramo 2: Q2.001-Q20.000 al 0.2% (2 millares). Tramo 3: Q20.001-Q70.000 al 0.6% (6 millares). Tramo 4: Q70.001+ al 0.9% (9 millares). Cuotas trimestrales: 15 mar, 15 jun, 15 sep, 15 dic. Distribución: 25% Gobierno Central (Ministerio de Educación) + 75% municipalidad. Multa mora: 25% del monto omitido + intereses mensuales. Exoneraciones: adultos 60+ vivienda única bajo Q1M; vivienda popular bajo Q500K (sujeto a acuerdo municipal); discapacitados vivienda única; entidades religiosas/sin fines de lucro; tierras del Estado. Descuento anticipado: 5-10% según municipalidad (calculadora usa 7% referencial). Los tramos se acumulan en cascada (sistema progresivo).
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.