Simulador de Hipoteca México 2026 — Cuota mensual, CAT y comparativa de bancos
Comprar casa en México con hipoteca bancaria tiene un costo real que va mucho más allá del precio del inmueble. Para una vivienda de $2,000,000 MXN con 20% de enganche y plazo de 20 años, la cuota mensual ronda $15,987 — y al final de la vida del crédito habrás pagado más de $3.8 millones en total. La clave para reducir ese costo es comparar el CAT (Costo Anual Total), que en 2026 oscila entre 12.4% (HSBC) y 13.7% (Scotiabank). Si eres trabajador con IMSS, el crédito Infonavit con tasas desde 3.69% puede ser significativamente más barato que cualquier opción bancaria.
🏠 Simulador de hipoteca México 2026
Cálculo con amortización francesa (cuota fija). Tasa 10.50% fija anual. El CAT real incluye seguros de vida, daños y comisiones. Resultado orientativo — solicita cotización formal a tu banco o Infonavit. Ver supuestos →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Capital del crédito Valor vivienda menos enganche | $800.000 – $2.800.000 | Financiado por el banco | El banco financia el 80%–90% del valor de la vivienda. Con vivienda de $2M y 20% de enganche ($400K), el capital financiado es $1,600,000. |
| Tasa de interés TIN Tasa de interés nominal anual | $10.500 – $14.000 | Acreditado | Rango de tasas anuales del mercado 2026: BBVA 11.20%, HSBC ~10.5%, Scotiabank ~11.5%. La tasa promedio ponderada del mercado es ~10.37%. Se negocia según perfil crediticio y relación con el banco. |
| Gastos de cierre Avalúo, notaría, comisión apertura, gastos varios | $60.000 – $140.000 | Comprador | Entre el 3% y el 7% del valor de la vivienda. Para vivienda de $2M: $60,000–$140,000 de gastos iniciales que no se recuperan. Se pagan al momento de firmar la escritura. |
| Avalúo Valuación profesional del inmueble | $2500 – $4000 | Comprador | Obligatorio para cualquier crédito hipotecario. Realizado por perito valuador autorizado. El banco puede designar al valuador o permitirte elegir de su lista aprobada. |
| Seguro de vida e incapacidad Obligatorio durante toda la vida del crédito | $300 – $1200 | Acreditado (incluido en cuota) | Se incluye en la mensualidad. Varía según edad, monto y banco. Cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o invalidez. Es parte del CAT. |
| Seguro de daños a la vivienda Seguro de la vivienda como garantía | $200 – $800 | Acreditado (incluido en cuota) | Obligatorio. Protege la vivienda que sirve de garantía del crédito. Se renueva anualmente y puede contratarse con cualquier aseguradora (no estás obligado a la del banco). |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| BBVA México | $15.987 – $18.500 | TIN 11.20%, CAT 13.1%. Uno de los bancos con mayor volumen hipotecario en México. |
| HSBC México | $14.800 – $16.500 | CAT 12.4% — el CAT más competitivo del mercado bancario en 2026. |
| Scotiabank MX | $16.200 – $19.000 | CAT 13.7%. Ofertas especiales para clientes con nómina domiciliada. |
| Infonavit (trabajadores IMSS) | $6500 – $12.000 | Tasas desde 3.69% hasta 10.45% según nivel salarial. Descuento automático de nómina. |
| Cofinanciamiento Infonavit+Banco | $12.000 – $18.000 | Combina subcuenta de vivienda Infonavit con crédito bancario para viviendas de mayor valor. |
Cuotas calculadas para vivienda de $2,000,000 MXN con 20% de enganche ($400,000) y plazo de 20 años. Las cuotas incluyen capital, intereses y seguros obligatorios. No incluyen gastos de cierre iniciales.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Capital prestado: valor vivienda menos el enganche (10%–20% mínimo)
- Intereses del crédito a tasa fija durante todo el plazo pactado
- Seguro de vida e incapacidad (incluido en la mensualidad)
- Seguro de daños a la vivienda (incluido en la mensualidad)
- Tabla de amortización con desglose mensual de capital e intereses
- CAT (Costo Anual Total): indicador que incluye tasa, comisiones y seguros
Qué NO incluye
- Enganche: 10%–20% del valor que debes pagar de tu bolsillo ($200,000–$400,000 para vivienda de $2M)
- Gastos de cierre: 3%–7% del valor ($60,000–$140,000 para vivienda de $2M)
- Avalúo: $2,500–$4,000 adicionales previo a la escrituración
- Impuesto de adquisición (ISAI): 2%–4.5% del valor según estado
- Mantenimiento y reparaciones del inmueble: responsabilidad del comprador
- Seguros adicionales: terremoto, inundación (opcionales según zona geográfica)
Factores que afectan el precio
Tasa de interés y CAT — comparar es ahorrar
La diferencia entre una tasa de 10.5% y 12% en un crédito de $1,600,000 a 20 años implica una diferencia de cuota de ~$1,700/mes — es decir, $408,000 adicionales durante la vida del crédito. El CAT (Costo Anual Total) es el indicador que debes comparar entre bancos porque incluye la tasa, las comisiones y los seguros. En 2026, el CAT de las hipotecas bancarias oscila entre 12.4% (HSBC) y 13.7% (Scotiabank).
Monto del enganche — cuánto ahorrar antes de comprar
El enganche mínimo es del 10%–20% del valor de la vivienda. Con enganche del 10% financias más pero pagas más intereses: para una vivienda de $2M, la diferencia entre enganchar 10% ($200K) y 30% ($600K) es una reducción de cuota de ~$3,500/mes y un ahorro de ~$800,000 en intereses totales. Los bancos también mejoran la tasa cuando el enganche supera el 20%.
Plazo del crédito — 10, 15, 20 o 30 años
Un plazo mayor reduce la cuota mensual pero aumenta dramáticamente el costo total. Para un crédito de $1,600,000 al 10.5%: a 15 años la cuota es ~$17,700/mes y el total de intereses ~$1,586,000; a 20 años la cuota baja a ~$15,987 pero los intereses totales suben a ~$2,237,000; a 30 años la cuota es ~$14,600 pero pagas ~$3,656,000 en intereses. El plazo óptimo equilibra cuota asequible con menor costo total.
Infonavit vs. crédito bancario
Si tienes relación laboral formal con IMSS y puntos acumulados en Infonavit, un crédito Infonavit puede salir mucho más barato que uno bancario: las tasas van del 3.69% (salario hasta 2.5 SM) al 10.45% (salarios altos), comparado con 10.5%–12% bancario. La limitación es el monto disponible (hasta ~$850,000 según salario). Para viviendas de mayor valor existe el cofinanciamiento Infonavit+banco.
Perfil crediticio y relación con el banco
Los bancos ajustan la tasa según tu historial en el Buró de Crédito, ingresos comprobables, antigüedad laboral, enganche y si ya eres cliente del banco. Tener nómina domiciliada, inversiones o cuenta de ahorro activa puede darte un descuento de 0.25%–0.75% sobre la tasa publicada. Un perfil crediticio limpio con score alto puede significar $100,000–$200,000 de ahorro en intereses totales.
Proceso paso a paso
Consulta simuladores en línea de BBVA, HSBC, Scotiabank. Define tu presupuesto: precio máximo de vivienda = (ahorro disponible − gastos de cierre estimados 5%) / porcentaje de enganche. Revisa tu Buró de Crédito gratuitamente en burodecredito.com.mx.
Una vez identificada la vivienda, el vendedor puede pedir un apartado o anticipo para retirarla del mercado mientras tramitas el crédito. Negociar el precio antes de iniciar el trámite hipotecario.
Presentas documentación al banco: RFC, INE, comprobantes de ingreso (últimas 3 nóminas o declaraciones fiscales), estados de cuenta bancarios 3 meses, constancia laboral. El banco encarga el avalúo del inmueble.
El banco analiza tu perfil, el avalúo y el inmueble. Plazo promedio: 10–20 días hábiles. Te entrega la Carátula de Crédito Hipotecario con CAT, tasa, plazo, cuota y condiciones definitivas. Tienes 10 días hábiles para aceptar.
Se firma la escritura de compraventa y el contrato hipotecario ante notario público. El banco paga al vendedor. Tú pagas: honorarios notariales, impuesto de adquisición (ISAI), derechos de Registro Público de la Propiedad, y comisión de apertura si aplica.
Tu primera mensualidad vence 30 días después de la firma. Se cobra directamente de tu cuenta bancaria. Configura débito automático para evitar cargos por atraso — algunos bancos descuentan 0.25% de tasa adicional con domiciliación.
Tips para ahorrar
Compara el CAT, no solo la tasa
El CAT incluye tasa de interés, comisiones, seguros y otros cargos. Dos hipotecas con la misma tasa pueden tener CAT muy distintos. En 2026, la diferencia entre el CAT más bajo (12.4%) y el más alto del mercado puede ser 2–3 puntos — en un crédito de $1.6M a 20 años eso son $250,000–$400,000 de diferencia total. Exige el CAT por escrito antes de firmar.
Ahorra el enganche máximo posible
Cada peso adicional de enganche reduce el capital del crédito y, por tanto, todos los intereses futuros. Pasar de 10% a 20% de enganche en una vivienda de $2M significa $200,000 menos de capital, ~$3,500 menos de cuota mensual y ahorros de ~$800,000 en intereses a 20 años. Si puedes esperar 1–2 años más ahorrando, el beneficio financiero es enorme.
Negocia la tasa y pide descuento por nómina
Las tasas publicadas son puntos de partida, no valores fijos. Si ya eres cliente del banco o llevas tu nómina, pide explícitamente un descuento. Muchos bancos ofrecen 0.25%–0.50% de reducción por domiciliar nómina, contratar seguro de vida propio o tener una antigüedad mínima como cliente. En un crédito de $1.6M a 20 años, 0.5% menos de tasa ahorra ~$120,000 en total.
Elige tu propio seguro de daños
Tienes derecho a contratar el seguro de daños a la vivienda con cualquier aseguradora autorizada — no estás obligado a usar la del banco. El banco solo exige que la cobertura sea equivalente. Comparar seguros de hogar puede ahorrarte $1,000–$3,000 al año respecto al seguro vinculado que ofrece el banco.
Haz pagos anticipados de capital
Los créditos hipotecarios en México permiten pagos anticipados de capital sin penalización (verificar condiciones en tu contrato). Cada pago anticipado reduce el capital sobre el que se calculan intereses futuros. Pagar $50,000 extra en el año 3 de un crédito de $1.6M puede reducir el plazo en 2 años y ahorrarte ~$300,000 en intereses.
Verifica la regulación de la CONDUSEF
La CONDUSEF regula el CAT y protege a los acreditados. Puedes consultar en burodentidades.condusef.gob.mx la comparativa oficial de hipotecas. También puedes presentar reclamaciones si el banco no cumple con lo ofrecido. Nunca firmes sin leer la Carátula de Crédito Hipotecario (CAT, tasa, plazo, seguros) que el banco debe entregarte por ley.
¿Buscas precios en otro país?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago al mes por una hipoteca de $2 millones en México?
Para una vivienda de $2,000,000 MXN con 20% de enganche ($400,000) y crédito de $1,600,000 a 20 años: con tasa de 10.5% TIN la cuota mensual es aproximadamente **$15,987** (incluyendo seguros obligatorios). Con 11.2% (BBVA) sería ~$16,500/mes. El total pagado al banco en 20 años (capital + intereses + seguros) supera los $3.8 millones. Por eso comparar tasas es crítico antes de firmar.
¿Qué es el CAT de una hipoteca y por qué importa?
El CAT (Costo Anual Total) es el indicador que muestra el costo real de un crédito incluyendo tasa de interés, comisiones, seguros y otros cargos, expresado como porcentaje anual. Por ejemplo, una hipoteca con TIN de 10.5% puede tener un CAT de 12.4% o 13.7% dependiendo de los seguros y comisiones que cobra el banco. Siempre compara CAT entre bancos, no solo la tasa. El CAT está regulado por la CONDUSEF y el banco está obligado a informarlo.
¿Cuánto enganche necesito para un crédito hipotecario en México?
El enganche mínimo varía según el banco: la mayoría exige entre el 10% y el 20% del valor de la vivienda. Para una vivienda de $2,000,000: mínimo $200,000 (10%) hasta $400,000 (20%). Además del enganche debes tener disponibles los gastos de cierre (3%–7% del valor = $60,000–$140,000). En total: ten ahorrado al menos el 25%–30% del valor de la vivienda antes de solicitar hipoteca.
¿Conviene Infonavit o crédito bancario?
Si tienes puntos Infonavit y el inmueble está dentro del monto disponible, Infonavit casi siempre es mejor: tasas de 3.69% a 10.45% vs. 10.5%–12% bancario, y el pago se descuenta automáticamente de nómina. La limitación es el monto máximo (~$850,000 para salario de $30,000/mes). Para viviendas de mayor valor existe el cofinanciamiento Infonavit+banco, que combina lo mejor de ambos. Consulta tu monto en el portal de Infonavit con tu NSS.
¿Puedo pagar anticipadamente mi hipoteca en México?
Sí. La Ley de Transparencia para el Ordenamiento del Mercado Financiero garantiza que puedes hacer pagos anticipados de capital sin penalización. Cada pago anticipado reduce el capital y, por tanto, los intereses futuros. Puedes elegir entre reducir el plazo (mantener la cuota actual) o reducir la cuota (mantener el plazo). Para créditos de $1.6M, pagar $100,000 extra en el año 5 puede ahorrarte 2–3 años de pagos.
¿Qué pasa si no pago mi hipoteca en México?
Ante un atraso de 1–2 mensualidades, el banco aplica cargos moratorios (tasa moratoria = 2× la tasa ordinaria) y reporta al Buró de Crédito. Si el atraso supera 3–6 meses, el banco puede iniciar proceso de adjudicación (tomar la vivienda como garantía y subastarla). El proceso judicial tarda 1–3 años. Si tienes dificultades, contacta al banco antes de caer en mora — muchos ofrecen reestructuras o periodos de gracia.
Notas y supuestos
Fuentes
- BBVA México — Crédito Hipotecario, tasas y CAT vigentes — https://www.bbva.mx/personas/productos/credito-hipotecario.html
- HSBC México — Hipotecas 2026 — https://www.hsbc.com.mx/hipotecas/
- Banxico — Estadísticas tasas hipotecarias — https://www.banxico.org.mx/estadisticas/tasas-hipotecarias
- CONDUSEF — Buró de Entidades Financieras (comparativa CAT) — https://www.condusef.gob.mx
- Scotiabank México — Crédito hipotecario — https://www.scotiabank.com.mx/credito-hipotecario
- Infonavit — Simulador de crédito oficial — https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavitmx/inf2/trabajadores/antes/cuantopuedes
Supuestos y limitaciones
Vivienda de referencia: $2,000,000 MXN. Enganche: 20% ($400,000). Capital financiado: $1,600,000. Plazo: 20 años. Tasa de referencia: 10.5% TIN. Cuota calculada con fórmula de amortización francesa. Los seguros están estimados en ~$600/mes promedio para el monto de referencia. CAT estimado siguiendo metodología CONDUSEF. Tasas de bancos verificadas abril 2026.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.