IPI Impuesto Inmobiliario República Dominicana 2026 — Calculadora Propiedad
El IPI (Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria) en República Dominicana 2026 equivale al 1% anual sobre el valor catastral que exceda el mínimo no imponible de RD$10.190.833,32. Solo pagan IPI las personas físicas — las empresas no. Ejemplos: apartamento Naco con catastral RD$8M → exento (bajo el umbral). Apartamento Piantini catastral RD$15M → IPI = (15M - 10.19M) × 1% = RD$48.092/año (cuotas de RD$24.046 en marzo y septiembre). Dos inmuebles RD$8M + RD$5M = RD$13M consolidado → IPI = RD$28.092/año. Están completamente exonerados: adultos mayores 65+ con vivienda única (sin límite de valor), propiedades agrícolas con catastral menor RD$8M, y pensionados con discapacidad. La mora aplica 10% fijo + 1.73% mensual compuesto, y puede resultar en hipoteca legal del fisco. Pagar en enero con descuento del 10% es la estrategia más conveniente.
Calculadora IPI Impuesto Inmobiliario Republica Dominicana 2026
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| IPI — Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (Ley 18-88) 1% anual sobre el excedente del minimo no imponible RD$10.190.833,32 | DOP0 – DOP400.000 | Propietario persona fisica | El **IPI (Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria)** está regulado por la **Ley 18-88** y aplica a personas físicas dueñas de inmuebles urbanos y rurales en República Dominicana. La tasa es **1% anual** sobre el valor catastral que **exceda el mínimo no imponible de RD$10.190.833,32** (2026). Para patrimonio consolidado de RD$15M: IPI = (RD$15M - RD$10.19M) × 1% = **RD$48.092/año**. Se paga en dos cuotas semestrales iguales (10 marzo y 10 septiembre). La **DGII administra** el impuesto con apoyo del catastro municipal. |
| Minimo no imponible 2026 y primera vivienda Exento hasta RD$10.190.833,32 valor catastral consolidado | DOP0 | Propietario | El **mínimo no imponible** (MNI) de **RD$10.190.833,32** en 2026 es el umbral bajo el cual no se paga IPI. Es un mínimo personal — aplica sobre el **patrimonio consolidado** de la persona (suma de todos sus inmuebles). Si tienes dos apartamentos de RD$5M y RD$6M = patrimonio de RD$11M → base gravable = RD$11M - RD$10.19M = RD$810.000 → IPI = RD$8.092/año. La primera y única vivienda habitacional que no supere el MNI está **completamente exenta**. Los valores catastrales DGII son típicamente **50-70% del valor de mercado**. |
| Exoneraciones totales IPI Adulto 65+, primera vivienda, agricola, discapacidad, cooperativas | DOP0 | N/A — exonerado | El IPI tiene varias **exoneraciones totales**: 1) **Adultos mayores 65+** con vivienda única (sin importar el valor catastral — incluso si supera el MNI); 2) **Primera vivienda** con valor catastral bajo RD$10.190.833,32; 3) **Propiedades agrícolas** con valor catastral inferior a RD$8.000.000; 4) **Pensionados con discapacidad** reconocida; 5) **Cooperativas y entidades sin fines de lucro** registradas ante el Estado. Las empresas (personas jurídicas) no pagan IPI — pagan IRAE y otros impuestos corporativos por separado. |
| Valores catastrales vs valores de mercado Catastral tipicamente 50-70% del valor de mercado real | DOP0 | Propietario | La **base de cálculo del IPI es el valor catastral DGII**, no el precio de mercado. Los valores catastrales en RD son típicamente **50-70% del valor de mercado** debido a actualizaciones cada 5 años y rezagos de ajuste. Ejemplo: apartamento en Piantini valuado en el mercado en RD$25M puede tener valor catastral de RD$15M → paga IPI sobre (RD$15M - RD$10.19M) = RD$48.092/año, aunque el valor real es mucho mayor. Si el catastro DGII tiene un valor desactualizado o incorrecto, se puede solicitar revisión mediante avalúo oficial. |
| Mora y recargos IPI 10% multa fija + 1.73% mensual compuesto + hipoteca legal | DOP0 | Propietario en mora | El incumplimiento del IPI tiene consecuencias severas: **multa fija del 10%** sobre el impuesto adeudado + **interés compuesto de 1.73% mensual** por cada mes de atraso. Ejemplo: IPI de RD$50.000 con 6 meses de mora = RD$50.000 + RD$5.000 (multa 10%) + RD$5.568 (intereses) = **RD$60.568 total**. En casos de atraso prolongado (más de 2 años), la DGII puede imponer **hipoteca legal sobre el inmueble** que impide venta o traspaso hasta que se liquide la deuda. Registrar la deuda en el sistema DGII puede bloquear tramitaciones notariales. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Santo Domingo (inmuebles de alto valor catastral) | DOP0 – DOP400.000 | Mayor concentración de inmuebles que superan el MNI. Zona Colonial, Piantini, Naco, Bella Vista, Evaristo Morales — valores catastrales tipicamente RD$8M-40M+ según tamaño. Apartamento 90m² en Piantini: valor catastral RD$12-18M → IPI RD$18.000-78.000/año. Casa en Naco 400m²: catastral RD$20-35M → IPI RD$98.000-248.000/año. La DGII hace catastro físico más frecuente en el Distrito Nacional. |
| Cap Cana, Punta Cana, La Romana (zonas turísticas) | DOP48.000 – DOP500.000 | Inmuebles en zonas turísticas y de alto valor. Casa en Cap Cana valor catastral RD$25M → IPI RD$148.092/año. Villa en Punta Cana RD$40M → IPI RD$298.092/año. Muchos propietarios en zonas turísticas son extranjeros no residentes — el IPI aplica igual para personas físicas extranjeras propietarias en RD. Las empresas que poseen inmuebles turísticos (hoteles, condos bajo empresa) no pagan IPI (aplican otros impuestos empresariales). |
| Santiago de los Caballeros | DOP0 – DOP200.000 | Inmuebles con valores catastrales moderados vs Santo Domingo. Casas y apartamentos en sectores Los Salados, Jardines del Norte, La Joya: valores catastrales RD$5-15M. Muchos propietarios de Santiago tienen patrimonio bajo el MNI y no pagan IPI. Los que superan el umbral pagan proporcional al excedente. Catastro municipal con menor frecuencia de actualización que en el Distrito Nacional. |
| Interior y zonas rurales | DOP0 – DOP80.000 | Propiedades rurales agrícolas con valor catastral bajo RD$8M están **completamente exoneradas**. Residencias en pueblos del interior tipicamente tienen valor catastral bajo el MNI y no pagan IPI. Inmuebles de recreo (casas veraniegas, fincas rurales no agrícolas) pueden superar el MNI si incluyen construcciones de valor. Catastro municipal puede tener datos muy desactualizados en zonas rurales — verificar antes de comprar si el valor catastral corresponde al inmueble real. |
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Cálculo del patrimonio consolidado (hasta 3 inmuebles)
- Mínimo no imponible 2026 (RD$10.190.833,32) aplicado automáticamente
- IPI anual = 1% sobre el excedente del patrimonio
- Cuotas semestrales (vencimientos 10 marzo y 10 septiembre)
- Recargo por mora: 10% multa fija + 1.73% mensual compuesto
- Verificación de exoneraciones (adulto mayor 65+, propiedad agrícola)
Qué NO incluye
- Impuesto sobre la Renta de Alquileres (ISR-Alquileres 27% sobre renta neta)
- Impuesto de Transferencia Inmobiliaria al comprar (3% del valor de escritura)
- ITBIS sobre servicios de construcción o mejoras al inmueble
- Impuestos municipales por servicios (aseo, alumbrado: RD$500-2.000/mes)
- Registro de título y gastos notariales en compraventa (1-2% adicional)
- Impuestos corporativos si el inmueble está a nombre de empresa
Factores que afectan el precio
Valor catastral DGII vs valor de mercado: la clave para entender el IPI
El IPI se calcula sobre el **valor catastral DGII**, no sobre el precio de mercado. Los catastrales son actualizados cada 5 años y típicamente representan **50-70% del valor real**. Un apartamento que se vende en RD$25M puede tener valor catastral de RD$15M → IPI = (15M - 10.19M) × 1% = **RD$48.092/año**, no el 1% del precio de mercado. Esto beneficia a los propietarios. Sin embargo, si planeas vender, el precio de escritura puede ser mayor al catastral, lo que no afecta el IPI pero sí el Impuesto de Transferencia (3% del precio escriturado).
Patrimonio consolidado: todos los inmuebles suman
El IPI aplica sobre el **patrimonio total consolidado** de la persona física, no por inmueble individual. Si tienes dos apartamentos de RD$6M y RD$7M cada uno, ambos por debajo del MNI, el IPI se calcula sobre la suma: RD$13M - RD$10.19M = RD$2.81M → **IPI = RD$28.092/año**. Esta regla evita la fragmentación artificial del patrimonio. Cada inmueble adicional suma al patrimonio. Si uno de los cónyuges tiene todos los inmuebles a su nombre, paga más IPI que si están divididos entre ambos cónyuges.
Estrategia para patrimonios cerca del minimo no imponible
Para patrimonios cerca de los RD$10.190.833,32: distribución del patrimonio entre cónyuges puede ser **legalmente ventajosa**. Si el patrimonio familiar es RD$20M y está todo a nombre de una persona → IPI = (20M - 10.19M) × 1% = **RD$98.092/año**. Si se divide entre los dos cónyuges (RD$10M c/u): ambos quedan **bajo el MNI → IPI = RD$0**. Esta estrategia de distribución patrimonial es legal y recomendada por asesores fiscales, requiere escritura ante notario y pago del impuesto de traspaso (3%).
Adultos mayores 65+ con vivienda unica: exoneración total
Los **adultos mayores de 65 años** con una única vivienda habitacional están **completamente exonerados del IPI independientemente del valor** del inmueble. Una persona de 66 años propietaria de una casa en Piantini con valor catastral de RD$30M paga **IPI = RD$0**. Requisitos: ser persona física, tener 65+ años cumplidos, que sea su única propiedad, presentar declaración jurada y cédula de identidad ante la DGII. La exoneración se solicita una vez y se renueva automáticamente mientras se mantengan las condiciones.
Pago en cuotas y beneficio de pronto pago
El IPI se paga en **dos cuotas semestrales iguales**: primera cuota vence el **10 de marzo**, segunda cuota el **10 de septiembre**. Si se paga la cuota completa con anticipación (antes del 31 de enero), la DGII otorga un **descuento del 10%** sobre el total anual. Para un IPI de RD$100.000/año: pago anticipado enero = RD$90.000 (ahorro RD$10.000). El pago se realiza en el **portal DGII** (dgii.gov.do), **Banco Popular**, **BHD León**, **Banreservas** o en sucursales de la DGII.
Proceso paso a paso
Ingresar al portal **dgii.gov.do** → Sección 'Consultas' → 'Bienes Inmuebles' → ingresar el número del título de propiedad o la cédula del propietario. Aparecerán todos los inmuebles registrados a tu nombre y sus valores catastrales actuales. Verificar que el área y la descripción del inmueble sean correctas. Si hay errores en el catastro (metros cuadrados incorrectos, propiedades que ya no existen, duplicados), solicitar corrección antes de calcular el IPI.
Sumar los valores catastrales de todos los inmuebles a tu nombre para obtener el patrimonio consolidado. Si el total es menor a **RD$10.190.833,32** → exento. Si eres mayor de 65 años con vivienda única → exento. Si es propiedad agrícola con valor menor RD$8M → exento. De lo contrario: IPI = (patrimonio total - RD$10.190.833,32) × 1%. Usar la calculadora de esta página para el resultado automático incluyendo mora si aplica.
Si eres **adulto mayor 65+** con vivienda única o propietario de **terreno agrícola**: presentar en la DGII la documentación requerida (cédula, título de propiedad, declaración jurada, certificación agrícola si aplica). El trámite puede realizarse en cualquier administración local de la DGII o mediante el portal digital. La exoneración se procesa en 5-15 días hábiles y se aplica retroactivamente al año en curso si se presenta antes del primer vencimiento (10 marzo).
Opciones de pago: 1) **Pago total antes 31 enero**: descuento 10% sobre el IPI anual. 2) **Cuota 1 (10 marzo)**: 50% del IPI anual, sin descuento. 3) **Cuota 2 (10 septiembre)**: 50% restante. Canales de pago: portal DGII con tarjeta o transferencia; Banco Popular, BHD León o Banreservas (presentar cédula y número de matrícula catastral). Guardar el recibo de pago — es necesario para futuros trámites notariales del inmueble.
Si tienes IPI pendiente de años anteriores, la deuda crece con 10% de multa + 1.73% mensual compuesto. La DGII tiene programas de **amnistía fiscal** periódicos que perdonan parte de los intereses — verificar si hay alguno vigente en dgii.gov.do. También es posible solicitar un **plan de pago** formal que detiene el cómputo de intereses adicionales mientras se paga. Sin regularizar, no podrás vender, hipotecar ni realizar trámites del inmueble en el sistema de títulos de la JCE.
Tips para ahorrar
Pagar en enero para el descuento del 10%
La DGII ofrece un **descuento del 10%** al pagar el IPI completo antes del **31 de enero** de cada año. Para un IPI de RD$100.000: pagas RD$90.000 en enero vs RD$50.000 en marzo + RD$50.000 en septiembre. El ahorro de RD$10.000 en un pago único es significativo. Configurar recordatorio en el teléfono en diciembre para gestionar el pago antes del 31 de enero. El portal DGII permite pago con tarjeta o transferencia bancaria.
Distribuir el patrimonio legalmente entre conyuges
Si el **patrimonio consolidado supera el MNI** (RD$10.190.833), evaluar con un notario la **distribución del patrimonio entre ambos cónyuges** para que cada uno esté bajo el MNI individualmente. El costo es el Impuesto de Transferencia (3%) del valor escriturado y honorarios notariales (~1%). Para patrimonios que generarían RD$50.000-200.000/año de IPI, el costo del traspaso se amortiza en 1-3 años. Consultar con asesor fiscal antes de proceder — hay consideraciones de divorcio, herencia y sucesión.
Verificar si aplica exoneracion agricola
Si posees **terrenos con actividad agrícola** con valor catastral menor a RD$8.000.000, puedes solicitar la exoneración total de IPI como **propiedad agrícola**. Requiere presentar ante la DGII: título de propiedad, certificado del Ministerio de Agricultura o de la Junta Agroempresarial confirmando uso agrícola activo, y declaración jurada. La exoneración se renueva anualmente. Para fincas agrícolas que generarían IPI por su valor catastral (RD$5-8M), este trámite ahorra el pago completo.
Verificar y actualizar el valor catastral DGII
Los valores catastrales en RD se actualizan cada **5 años** y a veces tienen errores o están desactualizados. Si el valor catastral de tu inmueble en la DGII es **mayor al real** (por error de datos, área incorrecta, o propiedades que perdieron valor), puedes solicitar **revisión del avalúo** ante la DGII con perito designado. Si el catastral se reduce, el IPI baja proporcional. Verificar en el portal DGII (dgii.gov.do) en la sección de Consulta de Bienes Inmuebles el valor catastral asignado a tu propiedad.
Evitar la mora a toda costa
La **mora en el IPI es especialmente costosa**: 10% de multa fija + 1.73% mensual compuesto. Un IPI de RD$50.000 con 12 meses de mora resulta en **RD$73.270 total** (47% de recargo). Además, la mora bloquea trámites notariales (venta, hipoteca, sucesión) del inmueble. Configurar **débito automático** en Banco Popular o BHD para las fechas de vencimiento (10 marzo y 10 septiembre). Si hay dificultades financieras temporales, la DGII admite planes de pago formalizados que detienen el cómputo de intereses adicionales.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IPI en República Dominicana 2026?
El **IPI aplica a personas físicas** (individuos) dueñas de inmuebles urbanos y rurales en RD. Las **empresas (personas jurídicas) no pagan IPI** — pagan otros impuestos empresariales. Están **exonerados totalmente**: adultos mayores 65+ con vivienda única (sin importar el valor), primera vivienda por debajo del mínimo no imponible RD$10.190.833,32, propiedades agrícolas con valor catastral menor a RD$8M, pensionados con discapacidad, y propiedades de cooperativas o entidades sin fines de lucro registradas.
¿Cuál es el mínimo no imponible del IPI en 2026?
El **mínimo no imponible (MNI) del IPI para 2026 es RD$10.190.833,32**. Esto significa que solo se paga IPI sobre el patrimonio inmobiliario (suma de todos los inmuebles a tu nombre) que **supere** esta cantidad. Ejemplos: 1 apartamento catastral RD$8M → **exento** (bajo el MNI). 1 apartamento catastral RD$15M → IPI = (RD$15M - RD$10.19M) × 1% = **RD$48.092/año**. 2 inmuebles RD$6M + RD$7M = RD$13M consolidado → IPI = (RD$13M - RD$10.19M) × 1% = **RD$28.092/año**.
¿Cómo se paga el IPI en RD y cuáles son las fechas de vencimiento?
El IPI se paga en **dos cuotas semestrales iguales**: primera cuota vence el **10 de marzo** y la segunda cuota el **10 de septiembre** de cada año. Si se paga el total antes del **31 de enero**, se obtiene un descuento del **10%** sobre el monto anual. Canales de pago: **portal DGII** (dgii.gov.do) con tarjeta o transferencia; **Banco Popular**, **BHD León** o **Banreservas** con tu cédula y número catastral. Guardar siempre el comprobante de pago para trámites notariales futuros.
¿Qué pasa si no pago el IPI a tiempo en RD?
La mora del IPI es muy costosa: **multa fija del 10%** sobre el total adeudado + **interés compuesto de 1.73% mensual** por cada mes de atraso. Un IPI de RD$50.000 con 12 meses de mora crece a **RD$73.270** (+46.5%). Además, la DGII puede registrar **hipoteca legal del fisco** sobre el inmueble, lo que impide vender, hipotecar o traspasar la propiedad hasta que se liquide la deuda. La mora también bloquea la obtención de certificados de solvencia fiscal, necesarios para muchos trámites en RD. Regularizar la deuda cuanto antes evita costos mayores.
¿Los adultos mayores pagan IPI en República Dominicana?
**No**, los adultos mayores de **65 años con vivienda única** están **completamente exonerados del IPI**, sin importar el valor catastral del inmueble. Una persona de 70 años con un apartamento en Piantini de RD$30M paga **IPI = RD$0**. Requisitos para la exoneración: tener 65+ años cumplidos, que sea la única propiedad inmueble, presentar declaración jurada ante la DGII con cédula de identidad. Si el adulto mayor tiene dos o más propiedades, la exoneración no aplica (debe pagar IPI sobre el excedente del patrimonio consolidado).
Notas y supuestos
Fuentes
- DGII (Dirección General de Impuestos Internos): Ley 18-88 IPI, mínimo no imponible 2026 y normativa vigente (dgii.gov.do)
- DGII: Resolución de actualización del mínimo no imponible IPI 2026 — valor RD$10.190.833,32
- Notaría y Registro de Títulos RD: procedimiento de pago IPI y requisitos para trámites inmobiliarios 2026
- Dirección General de Catastro Nacional: metodología de avalúo catastral y periodicidad de actualización (5 años)
Supuestos y limitaciones
IPI Rep. Dominicana 2026 segun Ley 18-88. Tasa 1% anual sobre el excedente del patrimonio inmobiliario consolidado de personas fisicas. Minimo no imponible 2026: RD$10.190.833,32 (actualizado periodicamente por resolucion DGII). Exoneraciones: primera vivienda bajo el MNI, adultos mayores 65+ vivienda unica (cualquier valor), propiedades agricolas catastral menor RD$8.000.000, pensionados con discapacidad, cooperativas y entidades sin fines de lucro. Vencimientos: cuota 1 cada 10 marzo, cuota 2 cada 10 septiembre. Descuento 10% pago total antes 31 enero. Mora: 10% cargo fijo + 1.73% mensual compuesto (interes oficial DGII). Valores catastrales tipicamente 50-70% del valor de mercado. Empresas (personas juridicas) no pagan IPI.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.