¿Cuánto es el impuesto predial en Medellín 2026? Tarifas y calculadora
El predial Medellín 2026 aplica tarifas 5,5‰ (E1) a 16‰ (E6) residencial, 8-33‰ comercial y 7-16‰ industrial, calculadas sobre el avalúo catastral; hay descuento 10% en Q1 (7% en Q2) según el cronograma por último dígito de la cédula catastral; un apartamento E3 con avalúo $180M paga $1.296.000 con pronto pago, frente a $1.260.000 en Bogotá (Medellín cobra 1‰ más en E3).
Calculadora Predial Medellín 2026
Comunas: Laureles bajo, Aranjuez, La América, San Javier. El estrato más común.
Consulta tu avalúo catastral en el recibo predial o en hacienda.medellin.gov.co. El avalúo catastral es aprox. 50-70% del valor comercial del predio.
Pago en el primer trimestre. Descuento del 10% sobre el predial bruto. La fecha exacta depende del último dígito de la cédula catastral — ver cronograma en hacienda.medellin.gov.co.
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Predial Bogotá COImpuesto de renta COComprar vivienda COAbogado tributario COTarifas prediales según el Acuerdo 65/2017 y actualizaciones de la Secretaría de Hacienda de Medellín vigentes para 2026. Las tarifas residenciales van de 5,5 a 16 por mil según estrato. Los descuentos de pronto pago (10% y 7%) son orientativos — consulta la resolución anual de la Hacienda de Medellín. El avalúo catastral real de tu predio está en el recibo predial o en hacienda.medellin.gov.co. Los vencimientos por dígito se publican cada enero. No incluye recargos por mora ni valorización por obras públicas. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Predial residencial Estrato 1-2 (5,5-6,5 por mil) Tarifa más baja — vivienda popular Medellín | $165.000 – $650.000 | Estrato 1: 5,5‰. Estrato 2: 6,5‰. Avalúo catastral $30M-$100M → predial $165K-$650K. Con descuento pronto pago 10% en Q1: $148K-$585K. Comunas populares: Popular, Santa Cruz, Manrique, Villa Hermosa. |
| Predial residencial Estrato 3-4 (8-11 por mil) Estrato medio — la mayoría de viviendas en Medellín | $960.000 – $3.300.000 | Estrato 3: 8‰. Estrato 4: 11‰. Avalúo catastral $120M-$300M → predial $960K-$3.3M. Laureles bajo, Aranjuez, La América: Estrato 3. Laureles alto, Belén: Estrato 4. Con pronto pago Q1 (-10%): $864K-$2.97M. |
| Predial residencial Estrato 5-6 (13-16 por mil) Estratos altos — mayor tarifa residencial Medellín | $1.950.000 – $12.800.000 | Estrato 5: 13‰. Estrato 6: 16‰. Avalúo catastral $150M-$800M → predial $1.95M-$12.8M. El Poblado, Envigado: estrato 5-6. Apartamentos de lujo en El Poblado: predial puede superar $10M. |
| Predial comercial (8-33 por mil según área) Locales comerciales y establecimientos Medellín | $800.000 – $33.000.000 | Comercial pequeño (hasta 150 m²): 8‰. Mediano (150-1.000 m²): 16‰. Grande (más de 1.000 m²): 33‰. Locales en El Centro, El Hueco, San Juan, Laureles. Grandes locales en centros comerciales: $5M-$33M+/año. |
| Predial industrial (7-16 por mil) Bodegas e industria Medellín (Guayabal, Itagüí, Envigado) | $700.000 – $20.000.000 | Industrial pequeño: 7‰. Mediano: 11‰. Grande: 16‰. Zonas industriales: Guayabal, Itagüí, Envigado, La Tablaza. Bodegas industriales de alto avalúo: $5M-$20M/año. |
| Descuento pronto pago — ahorro real Q1: 10% descuento; Q2: 7% descuento — la mayor ventaja disponible | $0 – $3.300.000 | Para predial de $5M: pagar en Q1 ahorra $500K. El cronograma de vencimientos del Q1 y Q2 se publica en hacienda.medellin.gov.co en enero de cada año. Los vencimientos se escalonan por el último dígito de la cédula catastral del predio. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Estrato 1-2 Medellín (5,5-6,5‰) | $148.000 – $585.000 | La tarifa más baja de Medellín. Comunas Popular, Santa Cruz, Manrique, Villa Hermosa, Doce de Octubre. Predial con pronto pago Q1 (-10%). Avalúo catastral típico E1-E2: $30M-$90M. |
| Estrato 3-4 Medellín (8-11‰) | $864.000 – $2.970.000 | La mayoría de los propietarios residenciales de Medellín. Laureles bajo, La América, Robledo, Belén, Aranjuez. Avalúo catastral $120M-$270M. Con pronto pago Q1 (-10%). Tarifa E3 Medellín (8‰) es más alta que Bogotá E3 (7‰). |
| Estrato 5-6 El Poblado / Envigado | $1.755.000 – $11.520.000 | El Poblado, La Aguacatala, Envigado alto. Avalúo catastral $150M-$720M para apartamentos premium. Predial estimado con pronto pago Q1. Las zonas de mayor valor catastral de Medellín. |
| Uso comercial Medellín (8-33‰) | $720.000 – $33.000.000 | Locales comerciales en toda la ciudad. Tarifa varía por área. Pequeño (hasta 150 m²): 8‰. Mediano: 16‰. Grande (+1.000 m²): 33‰. Centros comerciales (Oviedo, Santafé, El Tesoro): predial alto para locales arrendados. |
| Comparativa Medellín vs Bogotá (mismo avalúo $200M) | $1.260.000 – $1.440.000 | Para el mismo avalúo de $200M en estrato 3: Bogotá cobra $1.400.000 (7‰) vs Medellín $1.600.000 (8‰). Diferencia: $200.000/año más en Medellín. En estrato 6 ambas cobran 16‰ — igual. En estratos bajos Medellín es ligeramente más alto (E1: 5,5‰ vs Bogotá 5‰). |
Predial anual estimado con descuento pronto pago Q1 · Medellín 2026 · Secretaría de Hacienda
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Impuesto predial unificado según tarifa Acuerdo 65/2017 Concejo de Medellín
- Liquidación oficial con base en el avalúo catastral del Catastro Municipal de Medellín
- Descuento por pronto pago (10% en Q1, 7% en Q2) según cronograma publicado
- Acceso a pago en múltiples canales (hacienda.medellin.gov.co, PSE, bancos, Efecty)
- Certificado de paz y salvo predial para trámites notariales y crédito hipotecario
Qué NO incluye
- Sobretasa de seguridad (incluida en el predial, no es cargo adicional separado)
- Valorización por obras públicas en la zona del predio (cobro separado)
- Intereses de mora (1% mensual si paga extemporáneamente)
- Costos de corrección de datos catastrales (cambio de uso, área o estrato)
- Impuesto de delineación urbana en construcciones nuevas (no aplica al predial ordinario)
Factores que afectan el precio
Cómo se calcula el predial en Medellín: fórmula paso a paso
El predial en Medellín se calcula igual que en Bogotá: (1) Base gravable = avalúo catastral del predio (actualizado anualmente por IPC). (2) Tarifa = según tipo de uso y estrato. (3) Predial bruto = base × tarifa. (4) Descuento por pronto pago si aplica. Ejemplo: apartamento estrato 3, avalúo catastral $180M → tarifa 8‰ → predial bruto $1.440.000 → con descuento Q1 (10%): $1.296.000. El avalúo catastral de Medellín puede ser 50-70% del valor comercial del predio.
Medellín vs Bogotá: ¿dónde se paga más predial?
En estratos bajos (E1-E3): Medellín cobra ligeramente más que Bogotá. Estrato 1: Medellín 5,5‰ vs Bogotá 5‰. Estrato 3: Medellín 8‰ vs Bogotá 7‰. En estrato 6: ambos cobran 16‰ — igual. En uso comercial grande (más de 1.000 m²): Medellín 33‰ = Bogotá 33‰. Para una vivienda estrato 3 con avalúo de $200M: Medellín cobra $200K más que Bogotá al año. La diferencia real es pequeña comparada con los valores comerciales del mercado inmobiliario de cada ciudad.
Cómo consultar tu avalúo catastral en Medellín
El avalúo catastral de tu predio en Medellín se consulta en: (1) Portal hacienda.medellin.gov.co con el número de la cédula catastral del predio. (2) El recibo predial del año anterior. (3) El certificado catastral del Catastro Municipal de Medellín. El avalúo catastral se actualiza anualmente por IPC y cada 5 años con re-estimación masiva. Si el avalúo te parece incorrecto (muy alto vs. el valor real del predio): solicita revisión ante el Catastro de Medellín — el trámite es gratuito y puede reducir el predial para los años siguientes.
Descuento pronto pago: el mayor ahorro disponible
El descuento de pronto pago (10% en Q1, 7% en Q2) es el mayor ahorro disponible en el predial de Medellín. Para un predial de $3M: ahorro de $300K pagando en Q1. Para $8M: $800K de ahorro. La Secretaría de Hacienda de Medellín publica en enero el cronograma exacto de vencimientos por el último dígito de la cédula catastral. Configura un recordatorio antes del vencimiento de tu dígito — pagar 1 semana antes garantiza el descuento sin riesgo de cola bancaria el último día.
Vencimientos por último dígito de cédula catastral
Medellín escala los vencimientos del predial para evitar colapso del sistema. El cronograma: predios con cédula catastral terminada en 0-1 vencen primero (generalmente febrero-marzo para Q1), luego 2-3, y así sucesivamente hasta los predios terminados en 8-9. Este sistema escalonado aplica tanto para Q1 (descuento 10%) como para Q2 (descuento 7%). El vencimiento general para el Q3 sin descuento es típicamente en septiembre. Después del vencimiento: mora del 1% mensual sobre el saldo insoluto.
Mora predial: intereses y consecuencias
El predial de Medellín no pagado genera intereses de mora del 1% mensual sobre el saldo adeudado desde el primer día del vencimiento. A los 2-3 años de mora: la Secretaría de Hacienda puede iniciar cobro coactivo. La deuda predial, como en todo el país, sigue al predio — si compras un inmueble con predial atrasado, heredas la deuda. Antes de cualquier compra inmobiliaria en Medellín: solicita el certificado de paz y salvo predial (válido 30 días). La prescripción de deuda tributaria es 5 años en Colombia.
Proceso paso a paso
Ingresa a hacienda.medellin.gov.co con el número de cédula catastral (está en el recibo predial anterior o en la escritura). Verifica el avalúo catastral actualizado 2026. Si es un predio nuevo o recién adquirido: tramita la cédula catastral ante el Catastro Municipal de Medellín antes de que venza el plazo de pago.
Multiplica el avalúo catastral por la tarifa de tu estrato o tipo de uso. E3 Medellín: 8‰ → avalúo $180M × 0.008 = $1.440.000/año. Añade el descuento si pagas a tiempo. Usa la calculadora de esta página para el cálculo exacto. Guarda el resultado para compararlo con la liquidación oficial de la Secretaría de Hacienda.
La SHM publica el cronograma completo en hacienda.medellin.gov.co en enero de cada año. Verifica el último dígito de la cédula catastral de tu predio y consulta la fecha de vencimiento de Q1 (para descuento 10%) y Q2 (para descuento 7%). Anota la fecha límite con anticipación de 2 semanas.
Canales de pago: hacienda.medellin.gov.co (PSE), app de la Alcaldía de Medellín, bancos habilitados, Efecty, SuperGiros. El pago en línea es el más rápido y seguro — el paz y salvo queda disponible el mismo día. Guarda el comprobante digital. Evita pagar el último día del vencimiento en puntos físicos.
El paz y salvo predial es necesario para: escrituras de venta, solicitudes de crédito hipotecario, herencias y otros trámites notariales. Se obtiene en hacienda.medellin.gov.co inmediatamente después de verificar el pago. Tiene validez de 30 días. Para predios comerciales o con impuestos altos: el notario puede exigir el paz y salvo en el momento de la firma de la escritura.
La prescripción de deuda tributaria en Colombia es de 5 años. Mientras el predial esté pendiente: acumula intereses del 1% mensual que pueden duplicar o triplicar el capital. La SHM puede ofrecer facilidades de pago para deudas atrasadas. Regularizar el predial es necesario para poder vender el inmueble (el notario exige paz y salvo) o solicitar crédito hipotecario con ese inmueble como garantía.
Tips para ahorrar
Paga en Q1 antes del vencimiento: 10% de descuento
El mayor ahorro disponible en el predial de Medellín es el 10% por pronto pago en el primer trimestre. Para predial de $2M: ahorro de $200K. Para $5M: $500K. La fecha límite exacta de Q1 varía por el último dígito de la cédula catastral — consúltala en hacienda.medellin.gov.co en enero. Paga con suficiente anticipación para no depender de los sistemas en el último día del vencimiento.
Verifica que el avalúo catastral sea correcto
Si el avalúo catastral de tu predio en Medellín es mayor al valor real de mercado, estás pagando más predial del que deberías. Solicita corrección ante el Catastro Municipal (trámite gratuito). El trámite puede tardar 3-6 meses pero si se aprueba, pagas menos predial indefinidamente. Revisa que el área construida, el estrato y el uso estén correctamente registrados en el catastro de Medellín.
Paga en línea: evita filas y confirma el descuento al instante
El portal hacienda.medellin.gov.co permite consultar, liquidar y pagar el predial en minutos con PSE o tarjeta. El comprobante queda disponible inmediatamente — sin filas ni desplazamientos. El pago en línea también garantiza que el sistema registre correctamente el descuento de pronto pago. Evita pagar en Efecty el último día del Q1 — el sistema de registro puede tener demora.
Antes de comprar en Medellín: exige el paz y salvo predial
La deuda predial sigue al predio en Colombia — si el vendedor tiene 3 años de predial atrasado, ese saldo más intereses es tuyo al comprar. Antes de firmar la promesa de compraventa: solicita el certificado de paz y salvo predial con máximo 30 días de antigüedad. Puedes verificarlo directamente en hacienda.medellin.gov.co con la cédula catastral del predio antes de hacer cualquier depósito.
Predial comercial: el avalúo catastral suele estar desactualizado
Los locales comerciales en Medellín (especialmente en zonas de alta valorización como El Poblado, Laureles o El Centro) pueden tener avalúos catastrales muy inferiores al valor de mercado real. Esto significa que el predial es comparativamente bajo. Sin embargo, si el Catastro actualiza los avalúos a valor de mercado en la próxima revisión masiva, el predial puede aumentar significativamente. Monitorea las actualizaciones catastrales en tu zona.
Acuerda con el inquilino quién paga el predial
El predial es obligación del propietario, pero puede pactarse con el inquilino que lo asuma como parte del arriendo. En contratos de arrendamiento comercial en Medellín: es común que el predial sea a cargo del arrendatario (plus al canon). En arriendo de vivienda: generalmente a cargo del propietario. Esto debe quedar explícito en el contrato de arrendamiento para evitar disputas al vencimiento.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el predial en Medellín 2026 para un apartamento estrato 3?
Para un apartamento estrato 3 en Medellín 2026: tarifa 8 por mil (0,8%) del avalúo catastral. Ejemplo: avalúo $180M → predial bruto $1.440.000/año → con descuento pronto pago 10% (Q1): $1.296.000. Para avalúo de $250M: $2.000.000 bruto ($1.800.000 con descuento Q1). La tarifa Medellín E3 (8‰) es ligeramente más alta que Bogotá E3 (7‰).
¿Cuándo vence el predial en Medellín 2026?
Los vencimientos del predial en Medellín dependen del último dígito de la cédula catastral del predio. La Secretaría de Hacienda publica el cronograma en enero de cada año. Q1 (descuento 10%): generalmente de febrero a abril escalonado. Q2 (descuento 7%): de mayo a junio. Vencimiento general sin descuento: septiembre. Después: intereses de mora del 1% mensual. Consulta tu fecha exacta en hacienda.medellin.gov.co con tu cédula catastral.
¿Cuáles son las tarifas del predial en Medellín 2026?
Tarifas predial residencial Medellín 2026: E1: 5,5‰ — E2: 6,5‰ — E3: 8‰ — E4: 11‰ — E5: 13‰ — E6: 16‰. Comercial: 8‰ (pequeño) a 33‰ (grande más de 1.000 m²). Industrial: 7‰ (pequeño) a 16‰ (grande). Medellín cobra más que Bogotá en estratos 1-5 pero igual que Bogotá en estrato 6 (16‰) y comercial grande (33‰).
¿Cómo se paga el predial en Medellín?
El predial de Medellín se paga en: (1) Portal web hacienda.medellin.gov.co con PSE o tarjeta de crédito/débito. (2) App Medellín Digital. (3) Bancos habilitados (Bancolombia, Davivienda, BBVA, etc.). (4) Efecty, SuperGiros y otros puntos de pago. Necesitas la cédula catastral del predio. El recibo y el paz y salvo predial quedan disponibles inmediatamente en el portal tras el pago.
¿Qué pasa si no pago el predial de Medellín?
El predial impago genera intereses del 1% mensual sobre el saldo desde el vencimiento. A los 2-3 años: la Secretaría de Hacienda de Medellín puede iniciar cobro coactivo. La prescripción de la deuda es 5 años. La deuda predial sigue al predio — si vendes sin pagar, el comprador hereda la deuda (el notario exige paz y salvo). Para deudas atrasadas: la SHM puede ofrecer acuerdos de pago. Regulariza antes de la prescripción para evitar que los intereses tripliquen el valor original.
¿Hay descuentos o exenciones del predial en Medellín para adultos mayores o personas de bajos recursos?
Sí. La Secretaría de Hacienda de Medellín tiene programas de exención o reducción del predial para: adultos mayores de 60-65 años con bajos recursos que sean propietarios del único inmueble donde residen, personas con discapacidad en condición de vulnerabilidad económica, y en algunos casos estratos 1 con avalúo muy bajo. Para acceder: solicitar en hacienda.medellin.gov.co con documentación que acredite la condición. Los cupos son limitados y la solicitud debe hacerse en los primeros meses del año fiscal.
Notas y supuestos
Fuentes
- Acuerdo Municipal 65/2017 del Concejo de Medellín — Estatuto Tributario Municipal (concejomedellin.gov.co)
- Secretaría de Hacienda de Medellín — Liquidación y pago predial 2026 (hacienda.medellin.gov.co)
- Catastro Municipal de Medellín — Consulta de avalúos catastrales
- Ley 14/1983 — Marco general impuesto predial en Colombia (congreso.gov.co)
- UVT 2026: $49.799 COP (Resolución DIAN)
Supuestos y limitaciones
Las tarifas prediales se basan en el Acuerdo 65/2017 del Concejo de Medellín y actualizaciones vigentes para 2026. Los descuentos de pronto pago (10% Q1, 7% Q2) son orientativos — verificar el cronograma exacto en hacienda.medellin.gov.co en enero 2026. Los ejemplos de avalúos catastrales son estimados orientativos — el avalúo real de tu predio puede diferir. El avalúo catastral de Medellín puede representar el 50-70% del valor comercial del predio. Intereses de mora: 1% mensual. Esta calculadora aplica a predios dentro del perímetro urbano de Medellín. Para predios en municipios del Área Metropolitana (Itagüí, Envigado, Sabaneta, Bello, La Estrella): cada municipio tiene su propio Estatuto Tributario y tarifas.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.