¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración en México? Guía 2026
Escriturar una casa en México cuesta entre el 4% y el 7% del valor del inmueble — un gasto que muchos compradores no presupuestan. Para una casa de $3.000.000 MXN, los gastos de escrituración suman entre $120.000 y $210.000, dependiendo del estado.
El componente más pesado es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), que representa entre el 50% y el 77% del total. Y la diferencia entre estados es enorme: en Jalisco (2,5%) pagas $75.000 de ISAI, mientras que en Querétaro (5,5%+) son $165.000 — más del doble.
Si es tu primera vivienda, varios estados (Jalisco, EdoMex, Puebla, Yucatán) ofrecen 50% de descuento en ISAI. Y si compras vivienda nueva, algunos desarrolladores incluyen la escrituración en el precio como promoción. Siempre pregunta.
Calculadora gastos de escrituración México 2026
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Calculadora hipoteca MXCrédito InfonavitConstruir casa en MéxicoLos gastos de escrituración varían según el notario, el municipio y las condiciones particulares del contrato. El ISAI puede tener exenciones o tasas diferenciadas para vivienda de interés social o primera vivienda según el estado. Consulta siempre a tu notario público antes de cerrar la operación. Ver notas →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| ISAI (Impuesto de Adquisición) El componente más grande (50-77%) | $75.000 – $210.000 | Sobre inmueble de $3M: Jalisco ~$75K (2,5%). CDMX ~$150K (5%). Querétaro ~$165K (5,5%). Es el impuesto estatal por comprar un inmueble. |
| Honorarios notariales ~1-1,5% del valor | $30.000 – $45.000 | Sobre $3M: $30.000–$45.000. Incluye elaboración de escritura, certificaciones y trámites ante el RPP. |
| Registro Público de la Propiedad ~0,5-1% del valor | $15.000 – $30.000 | Sobre $3M: $15.000–$21.000. Pago al gobierno estatal para inscribir la escritura y dar seguridad jurídica. |
| Avalúo Determina el valor fiscal | $3000 – $15.000 | Costo: $3.000–$15.000 según valor del inmueble. Obligatorio para crédito hipotecario. Determina la base gravable del ISAI. |
| Certificado de libertad de gravamen Verifica que no hay deudas | $1000 – $2000 | Costo: ~$1.500. Confirma que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni adeudos pendientes. |
| Gestoría y trámites Administración del proceso | $5000 – $15.000 | Si el notario cobra gestoría aparte: $5.000–$15.000. Con crédito Infonavit o bancario, la gestoría puede ser mayor. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| CDMX | $150.000 – $210.000 | ISAI progresivo, hasta 5,8% para alto valor. |
| Nuevo León | $90.000 – $150.000 | ISAI: 3%. Segundo mercado inmobiliario del país. |
| Jalisco | $75.000 – $120.000 | ISAI: 2-3%. De los más económicos. |
| Estado de México | $105.000 – $165.000 | ISAI: 3-4%. Varía por municipio. |
| Querétaro | $165.000 – $250.000 | ISAI: 5,5%+. El más caro del país. |
| Yucatán | $75.000 – $120.000 | ISAI: 2-3%. Atractivo para inversión. |
Gastos totales de escrituración para inmueble de $3.000.000 MXN. El ISAI varía significativamente entre estados. Abril 2026.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
- Honorarios del notario público
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
- Avalúo del inmueble
- Certificado de libertad de gravamen
- Elaboración e impresión de la escritura pública
Qué NO incluye
- Enganche o precio del inmueble
- Gastos del crédito hipotecario (comisión de apertura, seguro)
- Mudanza y acondicionamiento
- Predial del año en curso
- Cuotas de mantenimiento del conjunto/fraccionamiento
- Seguro de vivienda
Factores que afectan el precio
Estado donde se ubica el inmueble
El ISAI es el factor número 1 y varía enormemente: Jalisco (2,5%) vs Querétaro (5,5%+) — una diferencia de $90.000 para un inmueble de $3M. Antes de comprar, compara el ISAI del estado.
Valor del inmueble
Los gastos son porcentuales, así que a mayor valor, mayor gasto absoluto. Pero algunos estados tienen tasas progresivas (CDMX: hasta 5,8% para propiedades de alto valor).
Primera vivienda
Varios estados (Jalisco, EdoMex, Puebla, Yucatán) ofrecen descuento del 50% en ISAI para primera vivienda. El ahorro puede ser de $30.000–$80.000 en un inmueble de $3M.
Tipo de crédito
Con crédito Infonavit o bancario, se suman gastos adicionales: avalúo bancario ($5.000), gestión de crédito ($10.000), seguro de vida y de daños. Comprar de contado ahorra estos extras.
Notaría elegida
Los honorarios notariales NO están regulados uniformemente. Puedes pedir cotización en 2-3 notarías. La diferencia puede ser de $10.000–$20.000 en los mismos trámites.
Vivienda nueva vs. usada
Las viviendas nuevas a veces incluyen la escrituración en el precio de venta (promoción del desarrollador). Las usadas siempre requieren pago de escrituración por el comprador.
Proceso paso a paso
Antes de firmar, calcula el 4-7% del valor del inmueble como gastos de escrituración. Un inmueble de $3M necesita $120.000–$210.000 adicionales. Inclúyelo en tu presupuesto total.
Pide cotización en al menos 2 notarías. El comprador tiene derecho a elegir notaría (art. 87 Ley del Notariado). Compara honorarios y tiempos de entrega.
Identificación oficial, CURP, acta de nacimiento, constancia de situación fiscal, comprobante de domicilio. Si es con crédito: carta de aprobación del banco.
El notario o el banco ordena el avalúo ($3.000–$15.000). El valuador visita el inmueble y emite un dictamen que determina la base gravable del ISAI.
Comprador y vendedor acuden a la notaría. Se firma la escritura pública. El notario retiene los impuestos y derechos para pagarlos al gobierno.
El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite tarda 15-45 días hábiles según el estado. Una vez inscrita, el inmueble está legalmente a tu nombre.
Tips para ahorrar
Verifica descuento por primera vivienda
Si es tu primera propiedad, varios estados (Jalisco, EdoMex, Puebla, Yucatán) ofrecen 50% de descuento en ISAI. El ahorro puede ser de $30.000–$80.000. Pregunta en la notaría.
Cotiza en 2-3 notarías
Los honorarios notariales no son fijos. La diferencia entre notarías puede ser de $10.000–$20.000 para la misma escrituración. Tienes derecho a elegir notaría.
Busca desarrolladores que incluyan escrituración
Muchos desarrolladores de vivienda nueva incluyen la escrituración en el precio como promoción. Ahorro: 4-7% del valor del inmueble.
Negocia quién paga los gastos
Por costumbre, el comprador paga la escrituración. Pero en un mercado de compradores, puedes negociar que el vendedor asuma parte de los gastos.
Aprovecha subsidios de Infonavit
Si usas crédito Infonavit, algunos gastos de escrituración se pueden financiar dentro del crédito. Consulta con tu notaría y con tu asesor de Infonavit.
¿Buscas precios en otro país?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración en México?
Entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. Para una casa de $3.000.000: entre $120.000 y $210.000. El componente más caro es el ISAI (impuesto de adquisición), que varía entre 2% (Jalisco) y 5,5%+ (Querétaro).
¿Qué es el ISAI y cuánto se paga?
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto estatal que se paga al comprar un inmueble. Representa el 50-77% del total de gastos de escrituración. La tasa varía por estado: CDMX hasta 5,8%, Nuevo León 3%, Jalisco 2-3%, Querétaro 5,5%+.
¿Quién paga los gastos de escrituración?
Por costumbre y en la mayoría de los contratos, el comprador paga los gastos de escrituración (ISAI, notaría, RPP, avalúo). El vendedor paga el ISR por la ganancia de la venta. Esto es negociable entre las partes.
¿Hay descuento en escrituración por primera vivienda?
Sí, en varios estados. Jalisco, Estado de México, Puebla y Yucatán ofrecen hasta 50% de descuento en ISAI para primera vivienda. En CDMX no hay descuento generalizado pero sí para viviendas de interés social.
¿Cuánto tiempo tarda la escrituración?
Desde la firma en notaría hasta recibir la escritura inscrita en el RPP: 30-60 días en promedio. La firma es en 1 día. La inscripción en el RPP tarda 15-45 días hábiles según el estado.
¿Puedo incluir los gastos de escrituración en mi crédito hipotecario?
Con crédito Infonavit, algunos gastos se pueden financiar. Con crédito bancario, generalmente NO se incluyen — debes pagarlos de contado al momento de la firma. Esto significa que necesitas el enganche MÁS los gastos de escrituración en efectivo.
Notas y supuestos
Fuentes
- NotariaCercaDeMi — Costos de escrituración México 2026 (notariacercademi.com.mx)
- Yave — Cómo calcular gastos notariales al comprar casa (yave.mx)
- Laura Loncaric — Tasa de impuestos y derechos notariales México 2026 (lauraloncaric.com)
- Nidalia — Trámites inmobiliarios que suben de costo 2026 (nidalia.com.mx)
- Punto Destino — Cuánto cobra un notario por escriturar 2026 (puntodestino.com.mx)
Supuestos y limitaciones
Las tasas de ISAI son referenciales y pueden variar por municipio dentro de cada estado. Los honorarios notariales no están regulados uniformemente y varían entre notarías. Los ejemplos numéricos se calculan sobre un inmueble de $3.000.000 MXN. No se incluyen gastos del crédito hipotecario (comisión de apertura, seguro de vida, seguro de daños) que son adicionales. El descuento por primera vivienda depende de la legislación estatal vigente.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.