Honorarios Escribano / Notario Uruguay 2026 — Compraventa, Testamento, SAS
Los honorarios del escribano / notario en Uruguay van desde $U 5.400 (poder especial, todo incluido) hasta $U 400.000+ (compraventa de inmueble de alto valor). El honorario base siempre se incrementa con la Caja Notarial (+15%) y el IVA (+22%). Para compraventas de vivienda accesible (≤ 2.200 UR), se aplica reducción del 50%. Las SAS pueden constituirse gratis vía IPJ digital.
Calculadora Honorarios Escribano / Notario Uruguay 2026
Honorarios orientativos basados en el Arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) y normativa vigente (abril 2026). Los honorarios reales dependen del escribano y la complejidad del trámite. Ver notas y supuestos →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Compraventa inmueble regular — honorario base 3% sobre mayor valor (precio o catastral). 50% reducción si ≤ 2.200 UR | UYU30.000 – UYU300.000 | Comprador y vendedor (negociable pero generalmente comprador) | La AEU (Asociación de Escribanos del Uruguay) fija el arancel en 3% sobre el mayor valor entre precio escriturado y valor catastral. Para inmuebles de hasta 2.200 UR (~$U 4.158.000 o aprox. US$ 100.000 al TC 40), la tarifa se reduce al 50%, es decir 1,5%. Esta reducción aplica típicamente cuando también existe hipoteca BHU de hasta 1.700 UR. Para US$ 100.000 (= $U 4.000.000): honorario base = $U 60.000 (tasa plena) o $U 30.000 (reducción 50%). |
| Compraventa BHU — arancel especial 0,9% fijo sobre el valor (tasación BHU) | UYU10.800 – UYU72.000 | Comprador | Las escrituras de compraventa con financiamiento BHU tienen un arancel especial del 0,9% fijo sobre el valor del inmueble según tasación del BHU. Para un inmueble de US$ 120.000 ($U 4.800.000): honorario base BHU = $U 43.200. Significativamente más barato que el arancel regular, lo que hace a los préstamos BHU atractivos también por los costos notariales. |
| Testamento abierto 10 UR = $U 18.900 fijo | UYU18.900 | El testador | El testamento abierto es el tipo de testamento más común en Uruguay: el testador declara su voluntad ante el escribano, que lo protocoliza. El arancel AEU es de 10 UR = $U 18.900. A esto se suma Caja Notarial (15%) e IVA (22%), totalizando aproximadamente $U 27.000. El testamento cerrado tiene aranceles similares pero mayor complejidad formal. |
| Poder general 5 UR = $U 9.450 | UYU9450 | El poderdante | El poder general autoriza a un apoderado a actuar en nombre del poderdante en múltiples actos. El arancel AEU es de 5 UR = $U 9.450. Con Caja (15%) e IVA (22%), el costo total es aproximadamente $U 13.500. Muy utilizado por uruguayos en el exterior que necesitan que alguien los represente en trámites en Uruguay. |
| Poder especial 2 UR = $U 3.780 | UYU3780 | El poderdante | El poder especial autoriza un acto específico y determinado (por ejemplo, vender un inmueble determinado, cobrar una suma concreta, firmar un contrato específico). El arancel AEU es de 2 UR = $U 3.780. Con Caja e IVA, el total es aproximadamente $U 5.400. Expira una vez realizado el acto. |
| Constitución SAS (vía escribano) USD 1.500 (~$U 60.000). GRATIS vía IPJ digital | UYU0 – UYU60.000 | Los socios fundadores | La Sociedad por Acciones Simplificada (SAS, creada por Ley 19.820) puede constituirse de dos formas: (1) vía escribano: USD 1.500 (~$U 60.000) en honorarios + Caja + IVA, más tasas de inscripción en BPS/DGI; (2) vía IPJ digital (ventanilla virtual): completamente gratuita, solo requiere cédula de identidad uruguaya y firma electrónica. La opción digital es idéntica legalmente. |
| Constitución SRL USD 1.750 (~$U 70.000) | UYU70.000 – UYU120.000 | Los socios fundadores | La Sociedad de Responsabilidad Limitada requiere escritura pública notarial obligatoria (no existe opción digital gratuita como en la SAS). El honorario base es de USD 1.750 (~$U 70.000) + Caja Notarial 15% + IVA 22% = total aproximado de $U 100.000. Además, requiere inscripción en BPS, DGI y Registro de Comercio: ~$U 15.000–$U 20.000 adicionales. |
| Aporte Caja Notarial + IVA (obligatorios sobre todo trámite) Caja Notarial +15% / IVA +22% = +40,3% sobre honorario base | UYU1200 – UYU120.000 | El contratante (incluido en el precio del servicio notarial) | Todo honorario notarial en Uruguay debe incluir obligatoriamente: (1) Aporte a la Caja Notarial de Seguridad Social: 15% adicional sobre el honorario base. (2) IVA: 22% sobre el honorario base. En conjunto representan un 40,3% adicional sobre el honorario base. Para una compraventa con honorario base de $U 60.000: Caja = $U 9.000 + IVA = $U 13.200 → total = $U 82.200. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Montevideo | UYU5000 – UYU400.000 | En Montevideo se concentra el mayor volumen de trámites notariales del país. Los escribanos de Montevideo tienen honorarios que frecuentemente superan el mínimo arancelario AEU. Para compraventas de inmuebles de alto valor (US$ 300.000+), es común encontrar honorarios del 3–4% del valor, superando el mínimo arancelario. Los escribanos de barrios residenciales cobran tarifas similares al mínimo. |
| Interior del país | UYU5000 – UYU300.000 | En ciudades del interior (Salto, Paysandú, Melo, Rivera, Tacuarembó), los escribanos generalmente aplican el arancel mínimo AEU. La menor competencia no siempre significa precios más altos; en el interior, los escribanos tienden a ser más accesibles y las tarifas más predecibles. |
| Canelones | UYU5000 – UYU350.000 | Canelones tiene alta actividad notarial por el boom inmobiliario en la costa atlántica (Ciudad de la Costa, Atlántida, La Paloma) y en zonas periurbanas de Montevideo. Los escribanos de Canelones tienen tarifas variables: zona rural = mínimo arancelario; Costa = similar a Montevideo. |
| Maldonado / Punta del Este | UYU10.000 – UYU500.000 | Maldonado es el departamento con mayor valor de transacciones inmobiliarias por metro cuadrado de Uruguay. Los honorarios de escribanos en Punta del Este frecuentemente son negociados como porcentaje del precio de venta real (no sobre el catastral), lo que puede elevar significativamente el costo. Para propiedades de US$ 500.000+, los honorarios pueden superar $U 400.000. |
El arancel AEU establece mínimos, no máximos. Los escribanos pueden cobrar más del mínimo según la complejidad del trámite y el mercado local. Siempre solicitar cotización previa con desglose de honorario base + Caja + IVA.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Honorario base según Arancel AEU (Asociación de Escribanos del Uruguay)
- Aporte a la Caja Notarial de Seguridad Social: 15% obligatorio sobre honorario base
- IVA 22% sobre honorario base
- Para compraventas: aplicación de reducción 50% si el inmueble es ≤ 2.200 UR
- Opción SAS digital gratuita vía IPJ (alternativa al escribano para constitución de empresa)
- Cálculo del ITP (Impuesto a la Transferencia Patrimonial) para compraventas
Qué NO incluye
- ITP comprador: 2% sobre valor catastral (pagado a DGI, no al escribano)
- ITP vendedor: 2% sobre valor catastral (pagado a DGI, no al escribano)
- Tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad ($U 3.000–$U 15.000)
- Estudio de títulos previo a la compraventa (honorario adicional del escribano)
- Costos de financiación bancaria o hipotecaria (separados del trámite notarial)
- Honorarios de gestores para trámites en BPS/DGI (SRL/SAS presencial)
Factores que afectan el precio
La Caja Notarial y el IVA: el 40% invisible
Muchos uruguayos no saben que al honorario base del escribano se le suman obligatoriamente el 15% de aporte a la Caja Notarial de Seguridad Social y el 22% de IVA. En conjunto, incrementan el honorario un 40,3%. Para un honorario base de $U 100.000, el total a pagar es $U 140.300. Siempre pedir el presupuesto desglosando los tres componentes.
Reducción 50% en compraventas de inmuebles accesibles
La AEU establece que compraventas de inmuebles de hasta 2.200 UR ($U 4.158.000 en 2026, aprox. US$ 100.000) con hipoteca de hasta 1.700 UR tienen derecho a reducción del 50% del arancel. Esta medida fue implementada para facilitar el acceso a la vivienda. El BHU aplica además su propio arancel especial del 0,9%.
SAS digital: la revolución para emprendedores
Desde 2018, la Ley 19.820 permite constituir una SAS completamente en línea sin escribano y sin costo, a través del portal de la Agencia para el Desarrollo del Gobierno de Gestión Electrónica (AGESIC) y el Instituto de Promoción de la Inversión y Exportaciones (Uruguay XXI). El proceso demora 1–3 días hábiles. Solo requiere cédula de identidad uruguaya y acceso al portal.
ITP: el costo que se suma a los honorarios en compraventas
Además de los honorarios del escribano, las compraventas de inmuebles generan el ITP (Impuesto a la Transferencia Patrimonial): 2% sobre el valor catastral para el comprador y 2% para el vendedor, pagados a DGI. Para un inmueble con valor catastral de $U 3.000.000, el ITP total (comprador + vendedor) es de $U 120.000 adicionales al honorario notarial.
Estudio de títulos: el trámite previo que no se debe omitir
Antes de firmar una compraventa, el escribano debe realizar el estudio de títulos: verificar que el inmueble no tenga hipotecas, embargos, interdicciones o irregularidades registrales. Este servicio tiene un honorario adicional de $U 10.000–$U 30.000 según la complejidad, pero es esencial para proteger al comprador de vicios ocultos en el dominio.
Proceso paso a paso
Identificar exactamente qué trámite se necesita (compraventa, testamento, poder, etc.) y consultar con un escribano. Muchos escribanos ofrecen una consulta inicial gratuita. Para compraventas, el banco o el BHU suele recomendar escribanos de su lista. Para otros trámites, se puede contactar a cualquier escribano matriculado ante la AEU.
Pedir presupuesto escrito que incluya: (1) honorario base, (2) aporte Caja Notarial 15%, (3) IVA 22%, y para compraventas: (4) ITP comprador y vendedor por separado, (5) tasas registrales y (6) estudio de títulos. Comparar con al menos otra escribanía para trámites de valor considerable.
El escribano indicará la documentación necesaria según el trámite. Para compraventas: escritura anterior, padrón, certificado catastral, libre deuda de contribución y OSE, certificado de estado civil. Para testamento: solo cédula de identidad. Para poderes: cédulas de identidad del poderdante y el apoderado.
Las compraventas de inmuebles, constituciones de sociedades y algunos poderes deben inscribirse en el Registro de la Propiedad o el Registro de Comercio. El escribano generalmente gestiona la inscripción, pero las tasas registrales son un costo adicional al honorario notarial. El plazo de inscripción es de 30–45 días hábiles.
Tips para ahorrar
Usar IPJ digital para constituir una SAS
Si necesitás constituir una empresa, la SAS vía IPJ digital es completamente gratuita y equivalente legalmente a la constituida ante escribano. Ahorrás USD 1.500 (~$U 60.000) en honorarios notariales. El proceso es 100% online, en español, y demora 1–3 días hábiles. Buscar 'SAS Uruguay ventanilla virtual' en el portal de Uruguay XXI.
Aprovechar la reducción del 50% para inmuebles ≤ 2.200 UR
Si el inmueble cuesta menos de $U 4.158.000 (~US$ 100.000), tenés derecho a la reducción del 50% del arancel notarial. Para una compraventa de US$ 80.000 ($U 3.200.000): honorario pleno = $U 96.000; honorario reducido = $U 48.000. Un ahorro de $U 48.000 solo por verificar que se aplique la reducción.
Pedir presupuesto en 2–3 escribanías
El arancel AEU establece mínimos, no máximos. Diferentes escribanos pueden cobrar distintos importes sobre el mismo trámite, especialmente en compraventas. Pedir presupuesto escrito con desglose de honorario base, Caja Notarial e IVA en al menos 2–3 escribanías. La diferencia puede ser $U 20.000–$U 50.000 en una misma transacción.
Entender qué incluye y qué no el honorario del escribano
El honorario notarial NO incluye el ITP (DGI), tasas registrales ni estudio de títulos. Asegurarse de que el presupuesto del escribano especifique qué está incluido. Muchas confusiones surgen cuando el comprador recibe una factura final más alta de lo esperado porque no se presupuestaron estos costos adicionales.
Poder especial vs general: elegir el correcto
Si necesitás autorizar solo un trámite específico (por ejemplo, vender un inmueble puntual), el poder especial (2 UR = $U 5.400 total) es mucho más económico que el poder general (5 UR = $U 13.500 total). El poder especial es suficiente en la mayoría de los casos y genera menor riesgo de uso indebido.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra el escribano por una compraventa en Uruguay 2026?
Para una compraventa de inmueble, el honorario base del escribano es 3% sobre el mayor valor entre precio y catastral, más Caja Notarial (15%) e IVA (22%), lo que resulta en un total de aproximadamente 4,2% del valor. Para US$ 100.000 ($U 4.000.000): honorario base $U 120.000 (tasa plena) o $U 60.000 (reducción 50%) + Caja + IVA = total $U 85.000–$U 170.000. A esto se suma el ITP: 4% del catastral ($U 144.000 para catastral de $U 3.600.000).
¿Cuál es la diferencia entre el arancel del escribano y el ITP?
El honorario notarial se paga al escribano por el servicio profesional. El ITP (Impuesto a la Transferencia Patrimonial) se paga a DGI (fisco uruguayo): 2% del valor catastral por el comprador más 2% por el vendedor. Son conceptos distintos: el honorario es por el servicio, el ITP es un impuesto. En una compraventa, el comprador paga ambos: el honorario del escribano y su 2% de ITP.
¿Cómo constituir una SAS en Uruguay gratis?
La Sociedad por Acciones Simplificada (SAS) puede constituirse de forma completamente gratuita a través del portal IPJ (Instituto de Promoción de la Inversión y Exportaciones). El proceso es 100% digital, no requiere escribano y demora 1–3 días hábiles. Solo se necesita cédula de identidad uruguaya y firma electrónica. Buscar 'SAS ventanilla virtual Uruguay' en el portal de Uruguay XXI o AGESIC.
¿Cuánto cuesta un testamento ante escribano en Uruguay?
Un testamento abierto ante escribano en Uruguay cuesta aproximadamente $U 27.000 en total: honorario base 10 UR = $U 18.900, más Caja Notarial 15% ($U 2.835), más IVA 22% ($U 4.158) = total $U 25.893. El testamento cerrado (sobre sellado) tiene aranceles similares pero con protocolización adicional. Se recomienda actualizar el testamento ante cambios familiares o patrimoniales importantes.
¿El escribano de Uruguay cobra por hora o por trámite?
El escribano cobra por trámite, no por hora. El arancel AEU fija el mínimo por cada tipo de actuación (en UR para actos de valor indeterminado, o en porcentaje del valor para transacciones patrimoniales). Para trámites complejos o urgentes, muchos escribanos cobran un plus adicional. Los honorarios deben facturarse con IVA.
Notas y supuestos
Fuentes
- Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU): Arancel de honorarios notariales 2026
- Caja Notarial de Seguridad Social del Uruguay: aportes obligatorios sobre honorarios
- Dirección General Impositiva (DGI): ITP — Impuesto a la Transferencia Patrimonial, tasas 2026
- Uruguay XXI / IPJ: Constitución de SAS vía ventanilla virtual — procedimiento y requisitos
Supuestos y limitaciones
UR = $U 1.890 (BHU, abril 2026). Arancel AEU: compraventa regular 3% (reducción 50% si ≤ 2.200 UR); compraventa BHU 0,9%; testamento abierto 10 UR; poder general 5 UR; poder especial 2 UR; SAS escribano USD 1.500; SRL USD 1.750. Aporte Caja Notarial: 15% sobre honorario base. IVA: 22% sobre honorario base. ITP: 2% catastral comprador + 2% catastral vendedor (catastral = 90% precio de mercado estimado). TC USD/UYU = 40 actual, 38 promedio.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.