Calculadora Hipoteca BHU Uruguay 2026 — Cuota en UI, TEA y capacidad de pago
La hipoteca BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) es el principal instrumento de crédito para vivienda en Uruguay. Los préstamos se otorgan en UI (Unidades Indexadas = $U 6,47 en abril 2026), lo que significa que la cuota en pesos crece anualmente con la inflación. La TEA varía entre 3,75% y 9% en UI según la línea y el perfil del solicitante.
Simulador Hipoteca BHU Uruguay 2026
Simulacion orientativa. Las condiciones definitivas del prestamo BHU dependen del perfil crediticio, tasacion y disponibilidad de lineas. UI = Unidad Indexada, ajustada por IPC. Ver notas y supuestos →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Cuota capital + intereses (UI) Fórmula francesa en Unidades Indexadas | UYU2319 – UYU23.188 | Comprador | La cuota se calcula en UI y se convierte a pesos al valor del día. Con UI actual de $U 6,47. La cuota en UI es fija; la cuota en pesos crece con la inflación (~5%/año). |
| Seguro de vida (0,05%/mes del saldo) Seguro colectivo obligatorio BHU | UYU750 – UYU6000 | Comprador | Prima mensual del seguro de vida colectivo obligatorio del BHU. Se calcula sobre el saldo pendiente del préstamo. Disminuye a medida que se amortiza el capital. |
| Seguro de incendio (0,12%/año del valor) Obligatorio para inmueble hipotecado | UYU150 – UYU2000 | Comprador | Prima mensual del seguro de incendio sobre el valor del inmueble (0,12% anual, mensualizado). Cubre el bien hipotecado a favor del BHU. |
| Gastos de escrituración Escribanía + ITP: 4% del precio de compra | UYU60.000 – UYU800.000 | Comprador | Gastos únicos de inicio. Incluyen honorarios del escribano, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y certificados registrales. Se pagan al firmar el contrato de compraventa. |
| Cuota estimada AÑO 10 (con inflación) Cuota UI × $U 6,47 × (1,05)^10 | UYU24.468 – UYU244.671 | Comprador | La cuota en pesos uruguayos crece con la inflación porque las UI se ajustan por IPC. Con 5% anual de inflación, en el año 10 la cuota en pesos habrá crecido un 63% respecto al valor inicial. |
| Total intereses (vida del préstamo) Costo financiero total en UI × precio UYU | UYU600.000 – UYU8.000.000 | Comprador | El costo financiero total representa el 30%–60% del capital prestado según plazo y tasa. Un préstamo de $U 3.200.000 a 20 años y 5,5% TEA genera aproximadamente $U 2.000.000 en intereses totales. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Montevideo capital | UYU1.500.000 – UYU20.000.000 | Mayor variedad de propiedades. BHU financia viviendas en toda Montevideo. Valores por m² más altos. |
| Canelones / Costa de Oro | UYU1.200.000 – UYU8.000.000 | Zona residencial con buena conectividad. Propiedades más grandes a menor precio por m². |
| Maldonado / Punta del Este | UYU2.000.000 – UYU20.000.000 | Valores elevados por demanda turística. BHU aplica para vivienda habitual, no turística. |
| Interior del país | UYU800.000 – UYU5.000.000 | Ciudades del interior tienen valores significativamente más bajos. BHU tiene sucursales en capitales departamentales. |
BHU opera en todo Uruguay. Los préstamos se denominan en UI y se expresan en pesos al momento del pago. El valor de la UI es nacional y único ($U 6,47 en abril 2026).
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Cuota mensual en UI (capital + intereses, fórmula francesa)
- Seguro de vida obligatorio (0,05%/mes del saldo)
- Seguro de incendio obligatorio (0,12%/año del valor)
- Gastos de escrituración e ITP (4% del precio)
- Proyección de cuota a 10 años con inflación 5%/año
- Ratio cuota/ingreso y alerta si supera 25%–30%
Qué NO incluye
- Tasación del inmueble: $U 8.000–$U 20.000 (por tasador oficial BHU)
- Gastos de la AFAP vinculada: no aplica en préstamos BHU
- Comisión de apertura: BHU no cobra en general, verificar línea
- Mantenimiento del inmueble: responsabilidad del propietario
- IBI/Contribución Inmobiliaria: varía por departamento
- Gastos de administración de copropiedad (si aplica)
Factores que afectan el precio
Unidad Indexada (UI): la clave del BHU
Las hipotecas BHU se denominan en UI, que se ajusta diariamente por el IPC. En abril 2026, 1 UI = $U 6,47. La cuota en UI es fija durante todo el préstamo, pero en pesos crece con la inflación. Si el IPC es 5%/año, la cuota en pesos aumenta 5% cada año.
TEA en UI: 3,75%–9%
La Tasa Efectiva Anual varía según la línea de crédito, el plazo, el monto y el perfil crediticio del solicitante. Las tasas más bajas (3,75%–4,5%) suelen ser para líneas de vivienda de interés social o primeras viviendas. Tasas superiores al 7% son para montos altos o perfiles de mayor riesgo.
Plazo: 15, 20 o 25 años
El plazo afecta directamente la cuota mensual y el total de intereses. A 15 años: cuota 30% mayor que a 25 años, pero intereses totales 40% menores. A 25 años: cuota más baja pero mayor costo financiero total. La mayoría de las familias uruguayas elige 20–25 años.
Regla del 25% del ingreso
BHU recomienda que la cuota total (con seguros) no supere el 25% del ingreso familiar neto. Con retención en nómina (trabajadores públicos), puede llegar al 30%. Para una cuota de $U 45.000/mes, el ingreso mínimo recomendado es $U 180.000/mes familiar neto.
Entrada: impacto en el préstamo
BHU financia hasta el 90% del valor tasado para ciertas líneas. Una entrada del 20% reduce el préstamo y la cuota en ~20% respecto al 10% de entrada. Además, reduce los intereses totales pagados durante la vida del crédito.
Proceso paso a paso
Solicitás la evaluación crediticia en BHU con: cédula, últimos 3 recibos de sueldo, constancia de BPS (cotizante). BHU evalúa el ingreso familiar y determina el monto máximo que podés solicitar (cuota ≤25% del ingreso neto).
Tasador oficial del BHU inspecciona y valoriza la propiedad. El BHU financia hasta el 90% del menor valor entre tasación y precio de compra. La tasación es el paso más crítico y puede demorar 1–3 semanas.
BHU emite la carta de oferta con los términos definitivos: monto en UI, plazo, TEA, cuota mensual en UI y en pesos. Tenés tiempo para analizar y aceptar. En general, el proceso completo toma 4–8 semanas.
Firma ante escribano de la compraventa y la hipoteca. BHU desembolsa el préstamo en pesos (calculado al valor de la UI del día). Los gastos de escribanía e ITP (4% del precio) los paga el comprador.
Tips para ahorrar
Presupuestá con la cuota del año 10
Con inflación del 5%/año, en el año 10 la cuota en pesos habrá crecido un 63%. Si hoy pagás $U 45.000/mes, en el año 10 pagarás ~$U 73.300. Asegurate de que tus ingresos crezcan al mismo ritmo (salarios ajustan por IMS/IPC).
Comparar BHU con bancos privados
Bancos privados (Santander, BBVA, Itaú) ofrecen hipotecas en UI y pesos con tasas competitivas. En algunos casos, una tasa 0,5% menor a 25 años puede significar $U 300.000–$U 600.000 menos en intereses totales.
Maximizá la entrada para bajar la tasa
Algunas líneas BHU ofrecen tasas preferenciales con 25%–30% de entrada. El ahorro en tasa puede compensar el mayor capital inicial requerido. Calculá el punto de equilibrio.
Aprovechá la deducción IRPF por BHU
Las cuotas del BHU son deducibles del IRPF hasta 36 BPC/año ($U 247.104). Si tributás en el tramo 14%, el ahorro fiscal puede ser hasta $U 34.595/año. Informalo al empleador o en la DJ anual de DGI.
Tasación oficial BHU vs. precio de mercado
El BHU financia hasta el 90% del menor valor entre la tasación oficial y el precio de compra. Si la propiedad se vende bajo valor de mercado, podés obtener financiación sobre el precio real.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la UI y por qué el BHU presta en UI?
La UI (Unidad Indexada) es una unidad de valor que se ajusta diariamente según el IPC uruguayo. En abril 2026 equivale a $U 6,47. El BHU presta en UI para mantener el valor real del dinero prestado independientemente de la inflación. Esto protege al banco pero implica que tu cuota en pesos sube cada año con la inflación.
¿Cuánto tengo que ganar para acceder a una hipoteca BHU?
BHU requiere que la cuota no supere el 25% del ingreso familiar neto (30% con retención en nómina). Para comprar una vivienda de $U 4.000.000 con 20% de entrada a 20 años y TEA 5,5%, la cuota total (con seguros) es aproximadamente $U 28.000/mes. El ingreso familiar mínimo recomendado es $U 112.000/mes neto. Para una vivienda de $U 8.000.000, necesitarías ~$U 220.000/mes familiar.
¿El BHU financia viviendas usadas o solo nuevas?
El BHU financia tanto viviendas nuevas como usadas. Las condiciones varían según la línea de crédito. Para viviendas usadas, el inmueble no puede tener más de cierta antigüedad según la línea, y la tasación oficial es fundamental. Las viviendas declaradas de interés social pueden acceder a tasas preferenciales menores.
¿Cuánto suben las cuotas BHU con la inflación?
La cuota en UI es fija. La cuota en pesos uruguayos crece con la inflación porque la UI se ajusta por IPC. Con una inflación anual del 5%, en el año 5 la cuota habrá subido 27,6%; en el año 10, habrá subido 62,9%; en el año 20, habrá subido 165,3%. Sin embargo, los salarios en Uruguay también se ajustan anualmente por el IMS/IPC, lo que tiende a mantener la relación cuota/ingreso relativamente estable.
¿Se puede adelantar el pago de la hipoteca BHU?
Sí. El BHU permite la amortización anticipada total o parcial. La amortización parcial reduce el saldo en UI, lo que disminuye los intereses futuros y puede acortar el plazo o reducir la cuota. Verificá si la línea tiene penalización por prepago (en general no la hay para vivienda habitual).
Notas y supuestos
Fuentes
- BHU — Banco Hipotecario del Uruguay: condiciones de préstamos hipotecarios 2026
- BCU — Banco Central del Uruguay: valor de la UI (Unidad Indexada) diario
- DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales: tasas vigentes
- Ley 17.292: Unidad Indexada y ajuste por IPC en Uruguay
Supuestos y limitaciones
UI abril 2026 = $U 6,47. TEA en UI para la fórmula de cuota francesa. Seguros: vida 0,05%/mes del saldo inicial (aproximación conservadora); incendio 0,12%/año del valor, mensualizado. Gastos escrituración e ITP estimados en 4% del precio de compra. Proyección cuota año 10: UI × (1,05)^10 × cuota_UI. Inflación proyectada 5%/año para cálculo ilustrativo — la inflación real puede diferir. Ratio cuota/ingreso calculado sobre cuota total con seguros.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.