Calculadora Alquiler Montevideo Uruguay 2026 — Precios por barrio y garantía
En Montevideo, el alquiler de un apartamento de 2 dormitorios va desde $U 22.000 en La Blanqueada hasta $U 68.052 en Carrasco en 2026. El barrio es el factor más determinante. Además del canon mensual, hay que considerar gastos comunes, el tipo de garantía y la comisión inmobiliaria del primer mes.
Calculadora Alquiler Montevideo 2026
Precios de referencia basados en portales inmobiliarios uruguayos (abril 2026). Los valores pueden variar segun estado del inmueble, piso y negociacion. Ver notas y supuestos →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Canon mensual Alquiler neto al propietario | UYU22.000 – UYU98.676 | Inquilino | Precio puro del alquiler sin gastos comunes. Varía enormemente por barrio: desde $U 22.000 en La Blanqueada hasta $U 98.676 en Carrasco (3 dorm). Los precios se actualizan con el IPC o UI según contrato. |
| Gastos comunes (expensas) ~15% del canon mensual promedio | UYU3300 – UYU14.800 | Inquilino | Incluye limpieza, portería, mantenimiento, agua caliente central y seguridad del edificio. Varía según amenities. Aproximadamente el 15% del canon. No aplica en casas. |
| Comisión inmobiliaria (primer año) 1 mes + IVA 22% | UYU26.840 – UYU83.024 | Inquilino | Se paga una sola vez al inicio. Equivale a 1,22 veces el canon mensual. Si el alquiler es directo sin inmobiliaria, este gasto desaparece. |
| Depósito en garantía (AFAM) 1,5 meses de alquiler | UYU33.000 – UYU102.078 | Inquilino | La garantía AFAM exige un depósito equivalente a 1,5 meses de alquiler. Se devuelve al finalizar el contrato (con deducción si hay daños). Inmoviliza capital pero no tiene costo mensual adicional más la comisión anual del 1,5%. |
| Garantía BHU 4 meses de alquiler en depósito | UYU88.000 – UYU272.208 | Inquilino | El BHU exige 4 meses de depósito previo. No cobra comisión mensual pero inmoviliza un capital considerable. Para Pocitos 2 dorm: $U 132.000. |
| Comisión ANDA 3% mensual del alquiler garantizado | UYU660 – UYU2942 | Inquilino | ANDA (Asociación Nacional de Afiliados) cobra el 3% del alquiler cada mes. No requiere depósito. Para $U 33.000: $U 990/mes. Más cara a largo plazo. |
| Prima Porto Seguros 6% anual sobre 12 alquileres | UYU15.840 – UYU48.996 | Inquilino | Prima anual equivalente al 6% de 12 meses de alquiler. Para $U 33.000/mes: $U 23.760/año ($U 1.980/mes). Sin depósito requerido. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Carrasco | UYU49.000 – UYU98.676 | Barrio más exclusivo de Montevideo. 1 dorm: $U 49.000. 3 dorm: $U 98.676. Premium 3× vs La Blanqueada. |
| Punta Carretas / Pocitos | UYU23.760 – UYU60.900 | Barrios costeros premium pero más accesibles. Alta demanda de expatriados y jóvenes profesionales. |
| Cordón / Centro | UYU15.840 – UYU36.250 | Barrios tradicionales y centrales. Buena conectividad. Precios más accesibles. Variedad de garantías disponibles. |
| La Blanqueada / Tres Cruces | UYU15.840 – UYU35.525 | Barrios populares y económicos. Opciones desde $U 22.000 para 2 dorm. |
Diferencia entre Carrasco y La Blanqueada (2 dorm): $U 46.052/mes, equivale a $U 552.624/año. El barrio es el factor más determinante del precio en Montevideo.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Canon mensual de alquiler (según barrio y dormitorios)
- Gastos comunes opcionales (~15% del canon)
- Comisión inmobiliaria de inicio: 1 mes + IVA 22%
- Garantía: depósito AFAM (1,5 meses) o BHU (4 meses)
- Comisión de garantía mensual: ANDA (3%/mes) o Porto Seguros (6%/año)
- Costo total primer año y desembolso inicial
Qué NO incluye
- Suministros: UTE (luz), OSE (agua), ANTEL (internet/teléfono): $U 3.000–$U 8.000/mes
- Gas envasado o por red: $U 800–$U 2.500/mes
- IBI predial (Contribución Inmobiliaria): a cargo del propietario salvo pacto
- Pintura o pequeñas reparaciones por desgaste normal: negociable
- Mudanza: $U 5.000–$U 20.000 según volumen
- Seguro de contenido del inquilino (recomendado): $U 500–$U 1.500/mes
Factores que afectan el precio
Barrio: el factor más determinante
El barrio explica el 70% de la variación de precio. Carrasco ($U 68.052) cuesta 3× más que La Blanqueada ($U 22.000) para el mismo apartamento de 2 dormitorios. Los barrios costeros (Pocitos, Punta Carretas, Buceo) tienen mayor demanda y precios 40%–90% sobre el promedio.
Tipo de garantía: impacto en el desembolso inicial
La garantía puede duplicar el desembolso inicial. BHU exige 4 meses de depósito (alto costo inicial, sin comisión mensual). ANDA cobra 3%/mes sin depósito (cara a largo plazo). Porto Seguros cobra 6%/año (equilibrio). AFAM: 1,5 meses de depósito + 1,5% anual (la más popular).
Número de dormitorios
1 dorm = 72% del precio de 2 dorm. 3 dorm = 145% del precio de 2 dorm. En Carrasco, un 3 dorm puede superar los $U 90.000/mes. En Cordón, un 1 dorm puede encontrarse desde $U 16.000.
Gastos comunes en edificios
Los GC en Montevideo promedian el 15% del canon. En edificios con amenities (piscina, gym, portería 24h), pueden llegar al 25%–30%. En casas independientes no hay GC.
Ajuste anual de alquileres
Los contratos uruguayos se ajustan anualmente. Muchos contratos usan el IPC o el Índice Medio de Salarios (IMS). En 2025, el IPC fue ~5,5%. El ajuste puede aumentar el canon $U 1.100–$U 3.700/mes en la renovación.
Proceso paso a paso
Infocasas.com.uy, MercadoLibre Inmuebles y GallitoOnline son los principales portales. Definí barrio, dormitorios y presupuesto. Agenda visitas — el mercado es dinámico y los buenos apartamentos se alquilan en 1–2 semanas.
AFAM y BHU requieren trámite previo de garantía. ANDA y Porto Seguros son más rápidas. Preparar documentación: cédula de identidad, recibos de sueldo últimos 3 meses, comprobante de domicilio.
Se firma el contrato ante escribano o con certificación de firmas. El desembolso incluye: 1er mes + depósito + comisión inmobiliaria. En caso de inmueble nuevo, puede exigirse 2 meses de adelanto.
UTE (electricidad), OSE (agua) y ANTEL (telefonía/internet) deben transferirse a tu nombre. El trámite demora 2–7 días hábiles. Podés hacerlo online o presencialmente.
Tips para ahorrar
Barrios limítrofes a precios más bajos
Cordón, Parque Batlle y La Blanqueada están a 10–20 minutos en transporte de Pocitos o Punta Carretas. Podés ahorrar $U 5.000–$U 15.000/mes eligiendo barrios adyacentes.
Negociá sin inmobiliaria
El alquiler directo evita la comisión del 1,22 alquileres al inicio. Portales como MercadoLibre Inmuebles e Infocasas tienen muchas propiedades directas. Ahorro: $U 26.000–$U 80.000 de entrada.
AFAM vs BHU: calculá el costo total
BHU no cobra comisión mensual pero inmoviliza 4 meses. Si tenés el capital disponible, BHU sale más barato a largo plazo (sin el 1,5% anual de AFAM). Para $U 33.000/mes, AFAM te cobra $U 495/mes; en 4 años iguala el depósito extra de BHU.
Firma en marzo–mayo (baja temporada)
El pico de demanda es enero–febrero (inicio de año lectivo y traslados laborales). En baja temporada podés negociar mejor precio o que el propietario absorba la comisión inmobiliaria.
Revisá el contrato de ajuste
Preferí contratos con ajuste por IMS (Índice de Salarios) en lugar de IPC puro. En periodos de alta inflación, el IMS suele subir menos que el IPC para alquileres bajos y medios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un apartamento de 2 dormitorios en Pocitos, Montevideo?
En Pocitos, un apartamento de 2 dormitorios cuesta entre $U 28.000 y $U 40.000/mes en 2026. El precio de referencia es $U 33.000/mes. Con gastos comunes ($U 4.950) y garantía AFAM ($U 495/mes de comisión), el costo mensual real es $U 38.445. El desembolso inicial (mes 1 + depósito 1,5 meses + comisión inmobiliaria) es aproximadamente $U 123.000.
¿Cuál es la mejor garantía de alquiler en Uruguay?
Depende de tu situación: AFAM (1,5 meses + 1,5%/año) es la más popular y equilibrada. BHU (4 meses, sin comisión mensual) conviene si tenés el capital disponible — es más barata a largo plazo. ANDA (3%/mes, sin depósito) conviene si no tenés ahorros iniciales pero pagás más mensualmente. Porto Seguros (6%/año, sin depósito) es una opción intermedia.
¿Los alquileres en Montevideo se ajustan por IPC o por UI?
Los contratos de alquiler en Uruguay pueden ajustarse por IPC (Índice de Precios al Consumo), IMS (Índice Medio de Salarios) o UI (Unidad Indexada). La Ley de Alquileres 14.219 permite pactar cualquier indexación. El IMS es frecuente en contratos residenciales. Con una inflación de ~5,5% anual, un alquiler de $U 33.000 pasará a ~$U 34.815 al renovarse.
¿Puedo alquilar en Montevideo sin garantía de propietario?
Sí. La Ley de Alquileres permite garantías alternativas: AFAM (Asociación de Fomento Agropecuario), BHU (Banco Hipotecario), ANDA (Asociación Nacional de Afiliados) y seguros de caución privados como Porto Seguros. No necesitás tener un propietario que te avale.
¿Cuánto dinero necesito para empezar a alquilar en Montevideo?
Para un apartamento de 2 dorm en Pocitos (~$U 33.000/mes) con garantía AFAM: desembolso inicial = $U 33.000 (primer mes) + $U 49.500 (depósito 1,5 meses) + $U 40.260 (comisión inmobiliaria) = $U 122.760. Con BHU el depósito sube a $U 132.000 y el total inicial a $U 205.260.
Notas y supuestos
Fuentes
- Infocasas.com.uy: precios de mercado alquiler Montevideo, abril 2026
- MercadoLibre Inmuebles Uruguay: listados activos abril 2026
- Ley 14.219: Ley de Alquileres de Uruguay y modificaciones
- BHU: condiciones de garantía de arrendamiento 2026
Supuestos y limitaciones
Precios de 2 dormitorios son la referencia base. 1 dorm = 72% del precio de 2 dorm; 3 dorm = 145%. Gastos comunes estimados en 15% del canon. Comisión inmobiliaria: 1 mes + IVA 22% = 1,22 meses (pago único al inicio). AFAM: depósito 1,5 meses + comisión anual 1,5% sobre 12 alquileres. BHU: 4 meses de depósito, sin comisión mensual. ANDA: 3% mensual. Porto Seguros: 6% anual. Precios de mercado pueden variar ±15% según estado, piso y negociación.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.