¿Cuánto cuesta comprar una casa en Chile? Calculadora UF 2026
Comprar una casa en Chile en 2026 cuesta desde 2.500 UF (~$100M) en Maipú hasta 50.000 UF+ (~$2.000M) en Vitacura. UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP. A diferencia del departamento, la casa no paga gastos comunes ($30K-$200K/mes de ahorro) pero tiene predial mayor (1,2-1,4% del avalúo fiscal) y requiere mantención propia. Pie mínimo 20%; dividendo máximo recomendado 25-30% renta líquida. Subsidio DS49/DS19 solo hasta 1.100 UF.
Calculadora Comprar Casa en Chile 2026 (UF)
Casas usadas o nuevas en comunas periféricas de Santiago. 2.500-4.500 UF (~$100M-$180M). Acceso a subsidio DS49 para casas hasta 1.100 UF. Sin gastos comunes, predial moderado.
3.500 UF = $140.000.000 CLP (UF mayo 2026 ≈ $40.000)
Pie total: 20% = $28.000.000 · Crédito: $112.000.000
BancoEstado/Santander/BCI mayo 2026: 4,9–5,5% anual en UF
Dividendo = 45.9% de tu renta — ⚠️ supera el 30% recomendado
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Comprar departamento en ChileCrédito hipotecarioSubsidio habitacionalContribuciones bienes raícesCalculadora orientativa para compra de casa en Chile, mayo 2026. Los precios en UF son referencias del mercado inmobiliario — varían significativamente por sector, estado de conservación y año de construcción. La tasa hipotecaria final depende de tu perfil crediticio y del banco. El dividendo calculado usa amortización francesa en UF. UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP — verificar valor diario en bcentral.cl antes de negociar. Este estimado es orientativo y no reemplaza una tasación profesional ni una simulación bancaria formal. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Precio de la casa (UF) Incluye terreno — diferencia clave vs departamento | CLP100.000.000 – CLP2.000.000.000 | Comprador | UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP. Periferia Santiago (Maipú/Quilicura): 2.500-4.500 UF. La Florida/Macul: 3.500-6.000 UF. Ñuñoa/Providencia: 6.000-15.000 UF. Las Condes/Vitacura: 15.000-50.000 UF. Chicureo/Colina nuevas: 10.000-25.000 UF. Ciudades regionales: 1.200-4.000 UF. |
| Pie mínimo (20% del precio) Exigido por la banca — sin contar subsidio | CLP20.000.000 – CLP400.000.000 | Comprador | La banca exige mínimo 20% del precio como pie. Para una casa de 3.500 UF ($140M): pie mínimo = $28M. Pie mayor reduce dividendo y puede mejorar la tasa de interés. Puede aplicarse subsidio DS49/DS19 como parte del pie (hasta 1.100 UF). |
| Gastos de cierre (notaría + CBR + mutuo) Notaría 0,3-0,5% + CBR 0,2-0,5% + mutuo 0,8% | CLP1.500.000 – CLP10.000.000 | Comprador | Notaría: ~0,4% del precio de compraventa. Conservador de Bienes Raíces (CBR): ~0,3% del precio. Impuesto al mutuo hipotecario: 0,8% del monto del crédito. Tasación banco: ~$180K. Certificados varios: ~$100K. Abogado coordinador (opcional): 0,3-0,5% adicional. |
| Dividendo hipotecario mensual Amortización francesa en UF · incluye seguros | CLP300.000 – CLP8.000.000 | Comprador | Dividendo = cuota hipotecaria calculada sobre crédito en UF. A 25 años al 5,2% anual: casa 3.500 UF con 20% pie → crédito 2.800 UF → dividendo ~14,8 UF/mes = ~$592K/mes. Más seguros: ~0,5 UF/mes (~$20K). Total ~$612K/mes. |
| Predial anual (contribuciones) Mayor que departamentos: 1,2-1,4% avalúo fiscal | CLP0 – CLP5.000.000 | Propietario | Las casas tienen predial proporcionalmente mayor que los departamentos (1,2-1,4% del avalúo fiscal vs ~1% dpto.). Exento hasta ~$66M de avalúo fiscal. Casa 3.500 UF ($140M) con avalúo fiscal ~$98M: predial ~$480K/año ($40K/mes). Casas premium: $1M-$5M/año. |
| Mantención propia (jardín, techumbre, pintura) Sin gastos comunes, pero mantención es del dueño | CLP600.000 – CLP3.000.000 | Propietario | A diferencia de los departamentos, la casa no paga gastos comunes ($30K-$200K/mes de ahorro), pero el propietario asume la mantención del jardín, techumbre, pintura exterior, reja y otros. Estimado: $50K-$150K/mes según tamaño y estado. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Maipú / Quilicura / Pudahuel / Est.Central | CLP100.000.000 – CLP180.000.000 | Casas usadas o nuevas. 2.500-4.500 UF (~$100M-$180M). Comunas con mayor volumen de casas asequibles. Acceso a subsidio DS49. Sin gastos comunes (vs departamentos en el mismo sector). |
| La Florida / Macul / San Miguel / Puente Alto | CLP140.000.000 – CLP240.000.000 | Comunas de clase media consolidada. 3.500-6.000 UF (~$140M-$240M). Buena conectividad metro y servicios. Predial moderado. |
| Ñuñoa / Providencia | CLP240.000.000 – CLP600.000.000 | Alta demanda y baja oferta de casas. 6.000-15.000 UF (~$240M-$600M). Plusvalía histórica alta. Sin subsidios disponibles. Predial significativo para casas grandes. |
| Las Condes / Vitacura / Lo Barnechea | CLP600.000.000 – CLP2.000.000.000 | Sector premium. 15.000-50.000 UF (~$600M-$2.000M). Terrenos grandes, piscina, seguridad. Predial alto. Sin subsidios. Exige renta líquida de $5M-$20M+. |
| Chicureo / Colina / Lampa | CLP400.000.000 – CLP1.000.000.000 | Condominios de casas nuevas. 10.000-25.000 UF. Con gastos de condominio ($50K-$150K/mes). Lejos del centro pero con equipamiento nuevo. Alta demanda de familias jóvenes. |
| Ciudades regionales (Concepción, Valparaíso, Temuco) | CLP48.000.000 – CLP160.000.000 | 30-50% más económico que Santiago. 1.200-4.000 UF. Concepción centro 2.000-3.500 UF, Temuco/Rancagua 1.200-3.000 UF, La Serena 2.500-4.000 UF. Crédito hipotecario disponible con los mismos bancos nacionales. |
Precios mayo 2026 basados en Portal Inmobiliario y Yapo.cl. Las casas en Santiago tienen mayor rango que los departamentos: desde $100M en periferia hasta $2.000M+ en sector oriente. En regiones, los precios son 30-50% menores.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Terreno (propiedad del suelo — principal diferencia vs departamento)
- Construcción de la vivienda unifamiliar
- Estacionamientos propios en terreno (no en condominio)
- Jardín y espacios exteriores privados
- Sin gastos comunes mensuales (salvo condominios de casas tipo Chicureo)
- Acceso a subsidio DS49/DS19 si el precio es hasta 1.100 UF
Qué NO incluye
- Gastos comunes (aplica en condominios cerrados tipo Chicureo/Colina: $50K-$150K/mes)
- Mantención del jardín, techumbre, pintura: $50K-$150K/mes por cuenta del propietario
- Predial (contribuciones) mayor que departamentos: 1,2-1,4% avalúo fiscal anual
- Tasación bancaria previa al crédito hipotecario: ~$180.000
- Abogado coordinador del proceso de compraventa: 0,3-0,5% del precio (opcional)
- Reparaciones y mejoras futuras (impermeabilización, reparaciones estructurales)
Factores que afectan el precio
Casa vs. departamento: las diferencias reales en costo mensual
La diferencia clave entre comprar una casa y un departamento en el mismo sector es: (1) Sin gastos comunes en casa independiente ($30K-$200K/mes de ahorro vs dpto.); (2) Predial mayor en casas (1,2-1,4% vs ~1% del avalúo fiscal — terreno aumenta el avalúo); (3) Mantención propia del jardín, techumbre y exteriors ($50K-$150K/mes); (4) Terreno incluido — mayor potencial de plusvalía a largo plazo pero mayor avalúo fiscal.
Subsidio DS49/DS19 solo para casas hasta 1.100 UF
Los subsidios habitacionales DS49 (primer acceso, clase media-baja) y DS19 (integración social) aplican solo a viviendas hasta 1.100 UF (~$44M en 2026). Para casas nuevas en proyectos SERVIU: hasta 950 UF de subsidio según tramo de ingresos. La mayoría de las casas de segunda mano o en sectores medios-altos están fuera del rango de subsidio — el comprador debe financiar el 100% con ahorros propios y crédito hipotecario.
Predial mayor: el costo oculto de las casas
Las casas tienen un predial proporcionalmente mayor que los departamentos en el mismo sector, porque el terreno eleva el avalúo fiscal. Una casa de 3.500 UF ($140M) puede tener avalúo fiscal de ~$98M y un predial anual de ~$480K ($40K/mes). Una casa premium de 15.000 UF ($600M) puede tener predial de $2M-$4M/año. A diferencia del dpto. (con predial bajo por avalúo menor), el predial de la casa es un gasto recurrente significativo que hay que considerar en el presupuesto.
Dividendo en UF: protección ante la inflación
Los créditos hipotecarios en Chile son en UF (Unidad de Fomento, indexada al IPC). Esto significa que el dividendo mensual en pesos sube cada año con la inflación — pero el valor real de la deuda se mantiene estable. En 2026, las tasas de crédito hipotecario para casas están entre 4,9% y 5,5% anual en UF (BancoEstado, Santander, BCI). Con una tasa 5,2% a 25 años: cuota mensual ~0,58% del monto del crédito en UF.
Proceso paso a paso
Calcula cuánto puedes destinar al pie (ahorros + eventual subsidio) y cuánto dividendo mensual aguanta tu renta (máx. 25-30% renta líquida). Simula en los portales de BancoEstado, Santander o BCI. Conoce tu capacidad de crédito antes de buscar propiedades.
Revisa Portal Inmobiliario, Yapo.cl, Toctoc.com, Inmobiliaria El Pino, Salfacorp u otras. Visita al menos 3-5 opciones. Verifica el estado del techo, instalaciones eléctricas y sanitarias, y la situación jurídica (sin gravámenes). Solicita el certificado de dominio vigente al CBR ($10K-$20K).
Firma la promesa de compraventa notarial fijando precio, forma de pago y plazo. Paga la reserva/arras (normalmente el 5-10% del precio). Contrata a tu abogado coordinador si es una casa usada de alto valor.
Presenta en el banco: certificado de renta, liquidaciones de sueldo, carpeta tributaria SII (F-22), antecedentes del inmueble. El banco tasará la propiedad (~$180K) y evaluará tu perfil crediticio. Plazo de aprobación: 2-4 semanas.
Firma de la escritura de compraventa + mutuo hipotecario ante notario. Pago de notaría (0,4%), CBR (0,3%), impuesto al mutuo (0,8% del crédito), tasación y certificados. Total gastos de cierre: $600K-$2M según precio de la casa.
El banco gestiona la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a tu nombre y con la hipoteca a favor del banco. Plazo: 3-7 días hábiles desde la firma. Tras la inscripción, recibes las llaves de tu nueva casa.
Tips para ahorrar
Casa usada bien ubicada puede superar a una nueva mal ubicada
Una casa usada de 4.000 UF en La Florida puede tener mejor conectividad, acceso a servicios y plusvalía futura que una casa nueva de 3.500 UF en Colina o Lampa. Considera el acceso al metro, colegios, centros de salud y el tiempo de desplazamiento al trabajo — esto impacta directamente tu calidad de vida y los costos de transporte.
Pie mayor reduce dividendo y puede bajar la tasa
Cada 5% adicional de pie (sobre el 20% mínimo) reduce el crédito y el dividendo mensual. Además, con un pie de 25-30% algunos bancos ofrecen mejores tasas de interés (0,1-0,2% menos). Si tienes ahorros adicionales, evalúa si conviene usarlos como pie extra o mantenerlos como reserva para gastos iniciales y mantención.
Cotiza en al menos 3 bancos antes de elegir
La diferencia de tasa entre bancos puede ser 0,2-0,5% anual en UF. En un crédito de 2.800 UF a 25 años, esa diferencia equivale a $15K-$40K menos de dividendo mensual o $4,5M-$12M menos de intereses totales. BancoEstado, Santander, BCI, Itaú, Banco Chile y Scotiabank tienen condiciones diferentes — simula en todos antes de decidir.
Revisa el avalúo fiscal antes de comprar
El avalúo fiscal determina el predial anual y la exención. Solicita el certificado de avalúo al SII (gratuito en sii.cl) antes de cerrar la compra. Casas con avalúo fiscal bajo $66M están exentas de predial — un beneficio que puede desaparecer si el SII actualiza el avalúo. Casas con avalúo muy bajo respecto al precio de mercado también pueden tener oportunidades de rebajar contribuciones.
Subsidio DS49/DS19: aplica si tu casa vale bajo 1.100 UF
Si buscas una casa de primer acceso hasta 1.100 UF (~$44M en 2026), postula al subsidio DS49 o DS19 en el MINVU. El subsidio puede llegar a 200-950 UF según tu tramo de ingresos y puede usarse como parte del pie. La postulación es online y los proyectos SERVIU tienen listas de espera. Ahorro potencial: $8M-$38M.
Contrata abogado coordinador para casas usadas de alto valor
Para casas de más de 5.000 UF con situación jurídica compleja (herencias, embargos, comunidades), un abogado coordinador ($200K-$700K) puede verificar el título, limpiar gravámenes y coordinar la escritura correctamente. Para casas nuevas de proyectos inmobiliarios, el trámite está más estandarizado y el abogado es menos necesario.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Chile en 2026?
Los precios de casas en Chile en UF mayo 2026 (UF ≈ $40.000 CLP): Maipú/Quilicura 2.500-4.500 UF ($100M-$180M), La Florida/Macul 3.500-6.000 UF ($140M-$240M), Ñuñoa/Providencia 6.000-15.000 UF ($240M-$600M), Las Condes/Vitacura 15.000-50.000 UF ($600M-$2.000M), Chicureo/Colina nuevas 10.000-25.000 UF ($400M-$1.000M), ciudades regionales 1.200-4.000 UF ($48M-$160M). Además del precio, hay un pie del 20% y gastos de cierre del 1,5-2% del precio.
¿Cuál es la diferencia entre comprar casa y departamento en Chile?
Las principales diferencias son: (1) Casa incluye terreno, departamento no — mayor plusvalía potencial en casa a largo plazo; (2) Casa no paga gastos comunes ($30K-$200K/mes que sí paga el dpto.), salvo condominios cerrados; (3) Casa tiene predial mayor (1,2-1,4% del avalúo fiscal) porque el terreno aumenta el avalúo, vs ~1% en departamentos; (4) Casa requiere mantención propia del jardín, techumbre, exteriors; (5) Las casas tienen mayor privacidad y espacio exterior privado. En el mismo sector, una casa generalmente cuesta más que un dpto. equivalente.
¿El subsidio DS49 aplica para comprar casa en Chile?
Sí, pero solo para casas con precio hasta 1.100 UF (~$44M en mayo 2026). El subsidio DS49 está dirigido a familias sin vivienda propia de ingresos medios-bajos. El monto del subsidio varía entre 100 y 400+ UF según el tramo de ingresos. Los proyectos SERVIU tienen casas nuevas con subsidio incorporado en el precio. La postulación es online en el MINVU o las SEREMI. La mayoría de las casas en venta en Santiago (que parten desde 2.500 UF) están fuera de este rango.
¿Cuánto dividendo mensual pago por una casa de 3.500 UF?
Por una casa de 3.500 UF ($140M en mayo 2026): con pie 20% ($28M), crédito 2.800 UF ($112M), a 25 años al 5,2% anual en UF → dividendo ~14,8 UF/mes + seguros 0,5 UF = 15,3 UF/mes ≈ $612.000 CLP/mes. Se necesita renta líquida de al menos $2.040.000 para que el dividendo represente el 30% máximo recomendado. Usa la calculadora para ajustar precio, plazo y tasa.
¿Qué son los gastos de cierre al comprar una casa en Chile?
Los gastos de cierre son los costos adicionales al precio de la casa que se pagan al momento de la escritura: (1) Notaría ~0,4% del precio; (2) Conservador de Bienes Raíces (CBR) ~0,3%; (3) Impuesto al mutuo hipotecario: 0,8% del monto del crédito; (4) Tasación bancaria: ~$180.000; (5) Certificados varios: ~$100.000. Para una casa de 3.500 UF ($140M) con crédito de 2.800 UF ($112M): gastos de cierre totales estimados ~$1.120.000-$1.500.000.
¿Cuánto predial paga una casa en Chile?
El predial (contribuciones) de una casa depende del avalúo fiscal que el SII le asigna. Las casas tienen avalúo mayor que departamentos equivalentes porque el terreno suma al valor. Las propiedades con avalúo fiscal bajo ~$66M están exentas de predial. Para una casa en La Florida con avalúo fiscal $95M: predial ≈ 1,3% × ($95M-$66M) = $377.000/año ($31.400/mes). Las casas en Las Condes con avalúo $400M+ pueden pagar predial de $2M-$5M/año.
Notas y supuestos
Fuentes
- Portal Inmobiliario Chile — precios mayo 2026 (portalinmobiliario.com)
- Toctoc.com — mercado de casas usadas Santiago mayo 2026
- BancoEstado — tasas crédito hipotecario mayo 2026 (bancoestado.cl)
- CMF Chile — normativa créditos hipotecarios
- MINVU — Subsidios DS49/DS19 vigentes 2026 (minvu.cl)
- SII Chile — avalúo fiscal y contribuciones (sii.cl)
- Banco Central de Chile — UF diaria (bcentral.cl)
Supuestos y limitaciones
UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP (referencial — verificar en bcentral.cl antes de negociar). Dividendo calculado con amortización francesa en UF a tasa 5,2% anual. Predial estimado al 1,3% del avalúo fiscal, con avalúo fiscal = 70% del precio de mercado, exención hasta $66M. Los precios son referencias del mercado de mayo 2026 y pueden variar significativamente según estado, año de construcción, metros cuadrados, sector específico y condiciones de la transacción. Las casas en condominios cerrados (Chicureo/Colina) incluyen gastos comunes de condominio ($50K-$150K/mes) que no aplican a casas independientes.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.