¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Chile? Calculadora UF 2026
Comprar departamento en Chile 2026: la UF ≈ $40.000 CLP. Santiago centro usado: 2.000–4.000 UF ($80M–$160M); Las Condes/Providencia nuevo: 4.000–8.000 UF. La banca exige pie mínimo 20% y el dividendo no debe superar 25-30% de tu renta líquida. Gastos de cierre: notaría + CBR + impuesto al mutuo ≈ 2-4% del precio. Subsidios DS01/DS19/DS49 hasta 950 UF en el SERVIU de tu región.
Calculadora Comprar Departamento en Chile 2026 (UF)
Departamentos usados en Barrio Italia, Providencia, Macul, Santiago Centro. Precio 2.000-4.000 UF. Más asequible pero puede requerir renovaciones.
3.000 UF = $120.000.000 · UF mayo 2026 ≈ $40.000
Pie total: 20% = $24.000.000
BancoEstado ref. 2026: 4,9-5,5% · Santander: 5,0-5,8% · BCI: 5,2-6,0%
Para calcular el ratio dividendo/renta (recomendado: máx. 25-30%)
Calculadora orientativa de compra de departamento en Chile, mayo 2026. Los dividendos se calculan con amortización francesa en UF a tasa real fija — los dividendos reales incluyen variaciones por IPC/UF. UF de referencia: $40.000 CLP (actualizar con valor diario en bcentral.cl). Gastos de cierre son referenciales — las tarifas de notarías y conservadores son de libre mercado. Los subsidios habitacionales tienen requisitos de ingresos y tipo de propiedad — verifica en minvu.gob.cl. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Precio del departamento En UF — valor diario bcentral.cl | CLP80.000.000 – CLP360.000.000 | Comprador | UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP. Santiago centro usado 2.000-4.000 UF. Providencia/Ñuñoa nuevo 3.500-6.500 UF. Las Condes/Vitacura nuevo 4.000-9.000 UF. Maipú/Quilicura nuevo 2.500-4.500 UF. Ciudades regionales 1.500-3.500 UF. |
| Pie mínimo (20% del precio) Requerido por la banca — puede ser mayor | CLP16.000.000 – CLP72.000.000 | Comprador | La banca exige mínimo 20% del precio de venta como pie. Para una propiedad de 3.000 UF ($120M): pie mínimo = $24M. Un pie mayor reduce el dividendo mensual y puede mejorar la tasa de interés. El pie viene de ahorros propios, subsidio o crédito complementario. |
| Gastos de escrituración (notaría + CBR) Notaría 0,3-0,5% + Conservador 0,2-0,5% | CLP500.000 – CLP5.000.000 | Comprador | Notaría (libre mercado): 0,3-0,5% del precio de la propiedad. Conservador de Bienes Raíces (CBR): tabla escalonada ~0,2-0,5%. Para propiedad $120M: notaría $360K-$600K + CBR $240K-$600K = total escrituración ~$600K-$1,2M. |
| Impuesto al mutuo (0,8% del crédito) Ley de Impuesto de Timbres y Estampillas | CLP0 – CLP2.880.000 | Comprador / deudor hipotecario | Solo aplica si hay crédito hipotecario. 0,8% sobre el monto del crédito (no el precio total). Propiedad $120M, pie 20%: crédito $96M → impuesto al mutuo = $768.000. Compra al contado: $0. |
| Tasación bancaria + certificados Obligatorios para el crédito hipotecario | CLP180.000 – CLP350.000 | Comprador | La tasación del banco cuesta $100.000-$200.000 (algunos bancos la cobran en la tasa). Certificados y copias: $50.000-$150.000. Algunos bancos financian estos costos en el crédito. |
| Dividendo mensual (crédito hipotecario) Capital + intereses + seguros — en UF ajustada mensualmente | CLP200.000 – CLP1.600.000 | Comprador (mensual) | El dividendo se paga en UF y varía mensualmente con la UF (indexado a inflación). Para crédito 2.400 UF ($96M), 25 años, tasa 5,2%: dividendo ≈ 14-15 UF/mes ≈ $560K-$600K/mes. Más seguros: ~$560K-$650K total. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Santiago centro — usado 2 dormitorios | CLP80.000.000 – CLP160.000.000 | 2.000-4.000 UF ($80M-$160M). Barrio Italia, Providencia bajo, Macul, Estación Central. Alta conectividad metro. Usado puede requerir renovaciones ($5M-$20M adicionales). |
| Providencia / Ñuñoa — nuevo | CLP140.000.000 – CLP260.000.000 | 3.500-6.500 UF ($140M-$260M). Alta plusvalía. Cerca del metro y servicios. Subsidio DS01 puede aplicar hasta 4.000 UF (si primer acceso a vivienda). |
| Las Condes / Vitacura — premium | CLP160.000.000 – CLP360.000.000 | 4.000-9.000 UF ($160M-$360M). El sector más caro del Gran Santiago. Generalmente fuera del rango de subsidios. Gastos comunes más altos. |
| Maipú / Quilicura / Puente Alto — nuevo | CLP100.000.000 – CLP180.000.000 | 2.500-4.500 UF ($100M-$180M). Mayor acceso a subsidios DS49 y DS19. Buena relación precio/m². Mayor volumen de proyectos nuevos en 2026. |
| Ciudad regional (Concepción, Valparaíso, Temuco) | CLP60.000.000 – CLP140.000.000 | 1.500-3.500 UF ($60M-$140M). 30-50% más económico que Santiago. Mayor acceso a subsidios. Rentabilidad de arriendo más baja en términos porcentuales. |
La UF se actualiza diariamente — siempre verificar el valor actual en bcentral.cl antes de firmar cualquier documento. El dividendo del crédito hipotecario se ajusta mes a mes con la UF.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Precio total del departamento (con IVA si es nuevo, excl. IVA en transferencia usada)
- Pie o cuota inicial (mínimo 20% del precio de venta)
- Crédito hipotecario del banco (80% restante, más seguros)
- Gastos de escrituración: notaría + Conservador de Bienes Raíces (CBR)
- Impuesto al mutuo (0,8% del monto del crédito)
- Tasación bancaria y certificados del proceso
Qué NO incluye
- Gastos comunes mensuales del edificio: $30.000–$200.000/mes según amenidades
- Contribuciones bienes raíces SII: $0 si avalúo ≤ $66M, o 1% anual sobre el exceso
- Renovaciones o remodelaciones (si es usado): $2M–$30M según estado
- Gastos de mudanza: $200.000–$800.000
- Mobiliario y equipamiento de la cocina/GGCC: $1M–$10M
- Bodega o estacionamiento adicionales: $500.000–$3.000.000 de cuota si no incluidos
Factores que afectan el precio
La UF: el metro patrón del mercado inmobiliario chileno
La Unidad de Fomento (UF) es una unidad indexada a la inflación que se actualiza diariamente por el Banco Central de Chile. Los departamentos se venden y los créditos hipotecarios se expresan en UF para proteger al banco y al comprador de la inflación. El dividendo que pagas cada mes es en UF, convertido a pesos al valor del día del vencimiento. UF mayo 2026 ≈ $40.000 — verifica el valor exacto en bcentral.cl.
Pie del 20%: el cuello de botella para los compradores
La CMF exige que la banca financie máximo el 80% del valor de tasación (o del precio de compra, el menor). El 20% restante debe provenir de ahorros propios, subsidio habitacional o crédito complementario. Para un departamento de 3.000 UF ($120M), necesitas $24M de pie. Los subsidios DS01, DS19 y DS49 pueden cubrir parte del pie para quienes califican.
Ratio dividendo/renta: el límite bancario de endeudamiento
Los bancos evalúan que el dividendo mensual (con seguros) no supere el 25-30% de la renta líquida del solicitante. Para un dividendo de $600.000/mes: necesitas renta líquida de $2.000.000-$2.400.000. Si no calificas solo, la banca permite deudores solidarios (pareja, familiar) para sumar rentas. Un co-deudor aumenta la capacidad de endeudamiento.
Subsidios habitacionales 2026: DS49, DS01 y DS19
El MINVU ofrece subsidios para primer acceso a vivienda: DS49 (hogares vulnerables, renta hasta $485K): hasta 650 UF; DS01 (emergente, renta $485K-$900K): hasta 750 UF; DS19 (sectores medios, renta hasta $1,3M): hasta 950 UF. Los subsidios se aplican directamente al pie o al precio de la propiedad. Hay lista de espera — inscríbete en el SERVIU de tu región.
Proceso paso a paso
Evalúa cuánto puedes destinar de pie (20%+ del precio) y qué dividendo mensual puedes sostener (máx. 25-30% de tu renta líquida). Si tu renta está dentro del rango, postula al subsidio DS01, DS19 o DS49 en el SERVIU de tu región. Prepara tu perfil crediticio: revisa en DICOM/Equifax.
Solicita pre-aprobación en al menos 3 bancos. Necesitas: últimas 3 liquidaciones de sueldo, declaración de renta (F22), certificado AFP. La pre-aprobación establece el monto máximo que el banco te prestará. Sin pre-aprobación, no firmes promesas de compraventa.
Reserva el departamento con el inmobiliario o vendedor ($200K-$500K reembolsables si el banco no aprueba el crédito). Verifica: planos aprobados, Certificado de Recepción Final (propiedad nueva), títulos limpios (10 años de historia para usados).
Se firma una promesa de compraventa ante notario, donde se fijan precio, pie, condiciones y fecha de escrituración. El banco aprueba formalmente el crédito en esta etapa. Revisa el borrador con un abogado o en la DFL antes de firmar.
En la notaría, se firma la escritura de compraventa y el mutuo hipotecario. Se pagan en ese momento: notaría + CBR + impuesto al mutuo + tasación. El banco gira el dinero al vendedor. La inscripción en el CBR demora 5-15 días hábiles.
Una vez inscrita la propiedad en el CBR, recibes las llaves del departamento. El primer dividendo se paga el mes siguiente a la escrituración. Verifica que el banco te envíe el plan de pagos y que los seguros estén vigentes.
Tips para ahorrar
Inscríbete en el SERVIU para subsidio DS49/DS01/DS19
Si eres primer comprador con ingresos bajo los umbrales del MINVU, inscríbete hoy en el SERVIU de tu región. Los subsidios cubren entre 350 y 950 UF del precio — un ahorro de $14M a $38M sobre el precio. Hay lista de espera: cuanto antes te inscribas, antes puedes ser llamado.
Compara tasas en al menos 3 bancos
La diferencia entre tasa 4,9% y 5,5% anual en un crédito de $80M a 25 años es de $20.000-$40.000/mes de dividendo. Simula en BancoEstado, Santander, BCI, Banco de Chile y Bci antes de decidir. La tasa depende de tu perfil de riesgo, pie, y si tienes cuenta corriente en el banco.
Cotiza notaría y CBR por separado
Los honorarios de notaría son de libre mercado — la diferencia entre dos notarías puede ser $100.000-$300.000 para la misma escritura. El Conservador de Bienes Raíces también tiene variaciones. Cotiza en al menos 2 notarías y compara con el coordinador inmobiliario antes de comprometerte.
Verifica el avalúo fiscal antes de comprar
Consulta el avalúo fiscal del departamento en sii.cl antes de comprar — es gratuito. Si el avalúo fiscal supera $66M CLP, empezarás a pagar contribuciones (1% anual sobre el exceso). Para un avalúo de $90M: contribuciones = $240.000/año. Este gasto recurrente no siempre se menciona en la oferta del inmobiliario.
Departamento nuevo vs. usado: considera el IVA y el estado
Los departamentos nuevos de una inmobiliaria incluyen IVA (19%) en el precio final. Los usados (transferencia entre particulares) no pagan IVA. Sin embargo, los usados pueden requerir remodelaciones ($5M-$20M) y tienen gastos comunes de edificios más antiguos. Analiza el costo total, incluyendo renovaciones y eficiencia energética.
Simula el dividendo en bcentral.cl y CMF
Usa el simulador de crédito hipotecario de la CMF (cmfchile.cl) o BancoEstado para simular tu dividendo con diferentes escenarios de tasa y plazo. El simulador oficial usa el valor real del día de la UF. No te bases solo en los simuladores de los propios bancos — algunos pueden no incluir todos los seguros.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Santiago en 2026?
Un departamento en Santiago 2026 cuesta entre 2.000 y 8.000 UF según ubicación y tipo. Con UF ≈ $40.000 CLP: Santiago centro usado 2.000-4.000 UF ($80M-$160M); Providencia/Ñuñoa nuevo 3.500-6.500 UF ($140M-$260M); Las Condes/Vitacura 4.000-9.000 UF ($160M-$360M); Maipú/Quilicura 2.500-4.500 UF ($100M-$180M). Además del precio, debes contar el pie (20%), gastos de escrituración (notaría + CBR + impuesto al mutuo) que suman 2-4% del precio, y el dividendo mensual.
¿Cuánto pie necesito para comprar un departamento en Chile en 2026?
La banca chilena exige mínimo 20% del precio de la propiedad como pie (lo que no financia el banco). Para un departamento de 3.000 UF ($120M): pie mínimo = $24.000.000 CLP. Para 4.000 UF ($160M): pie mínimo = $32.000.000. Si tienes subsidio habitacional (DS01, DS19, DS49), el monto del subsidio puede aplicarse al pie. El pie debe estar disponible al momento de la escrituración — no puede ser deuda de tarjeta de crédito.
¿Qué es el impuesto al mutuo en Chile y cuánto cuesta?
El impuesto al mutuo (Ley de Impuesto de Timbres y Estampillas) es un impuesto del 0,8% que se aplica sobre el monto del crédito hipotecario (no sobre el precio total de la propiedad). Para un crédito de $96.000.000 CLP: impuesto al mutuo = $768.000. Si compras al contado (sin crédito hipotecario), no se paga este impuesto. Es el gasto más significativo dentro de los costos de cierre para compras con financiamiento.
¿Cuánto dividendo pagaré por un departamento de 3.000 UF en Chile 2026?
Para un departamento de 3.000 UF ($120M) con pie 20% ($24M), crédito $96M (2.400 UF), tasa 5,2% anual y plazo 25 años: dividendo ≈ 13-14 UF/mes ($520.000-$560.000). Con seguros obligatorios (desgravamen + incendio): total ≈ $540.000-$620.000/mes. Para este dividendo: renta líquida recomendada mínima $1.800.000-$2.100.000/mes (para no superar el 30% de tu renta).
¿Cuáles son los subsidios habitacionales en Chile 2026 para comprar departamento?
El MINVU ofrece tres programas principales: DS49 (hogares vulnerables, renta hasta $485.000/mes): hasta 650 UF de subsidio; DS01 (familias emergentes, renta hasta $900.000): hasta 750 UF; DS19 (sectores medios, renta hasta $1.300.000): hasta 950 UF. Los subsidios se aplican directamente al precio de la vivienda y reducen el monto del crédito o el pie. Hay lista de espera — inscríbete en el SERVIU de tu región (serviu.gob.cl).
¿Pagan IVA los departamentos nuevos en Chile?
Sí. Los departamentos nuevos vendidos por una inmobiliaria en Chile pagan IVA (19%) sobre el precio de venta. El IVA ya está incluido en el precio que muestra la inmobiliaria. Las propiedades usadas (transferencia entre particulares) no pagan IVA. Esta diferencia es importante: un departamento nuevo de 3.000 UF tiene incluido el IVA en ese precio; uno usado de 3.000 UF no.
Notas y supuestos
Fuentes
- Banco Central de Chile — valor diario UF (bcentral.cl)
- CMF Chile — tasa créditos hipotecarios y estadísticas 2026 (cmfchile.cl)
- MINVU — Programas de subsidio habitacional DS49, DS01, DS19 (minvu.gob.cl)
- SII — avalúos fiscales y contribuciones bienes raíces (sii.cl)
- BancoEstado — tasas de crédito hipotecario mayo 2026
- Portal Inmobiliario — precios departamentos Gran Santiago 2026
Supuestos y limitaciones
UF de referencia mayo 2026: $40.000 CLP (verificar valor exacto en bcentral.cl). Tasas hipotecarias de referencia: BancoEstado, Santander, BCI primer trimestre 2026. Precios en UF son de mercado (no avalúo fiscal). Exención contribuciones residenciales: avalúo fiscal ≤ ~$66M CLP (actualizado anualmente por SII). Impuesto al mutuo: 0,8% del monto del crédito según Ley de Impuesto de Timbres y Estampillas.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.