¿Cuánto cuesta comprar un terreno en Chile? Calculadora 2026
Comprar un terreno en Chile (suelo desnudo, sin construcción) cuesta desde $5-15 UF/m² en comunas medias (Maipú/La Florida) hasta $30-80 UF/m² en Las Condes/Vitacura. Parcelas Chicureo/Colina de 5.000 m² entre $80M-$300M. Costos extra: notaría + CBR (~0,7%), conexión servicios $5M-$30M si no existen, permiso DOM 5-10% costo obra. Sitio eriazo paga predial 4% hasta que se construya. Distinto de comprar casa (con edificación) o departamento.
Calculadora Comprar Terreno Chile 2026
Sitios en comunas de clase media. $5-15 UF/m² ($200K-$600K/m²). Con servicios básicos (agua, luz, alcantarillado generalmente disponibles). Para construcción de casa propia. Permisos DOM comunal.
300 m² × 9 UF/m² = 2.700 UF = $108.000.000 (referencial)
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Comprar casa ChileComprar departamentoContribuciones bienes raícesCrédito hipotecarioCalculadora orientativa para compra de terreno en Chile, mayo 2026. Los precios por m² son referencias del mercado — varían según la ubicación exacta, estado del terreno, servicios disponibles, Plan Regulador Comunal (PRC), topografía y condiciones de negociación. Verifica el rol de avalúo y situación jurídica del terreno en el SII y el CBR antes de escriturar. El permiso de construcción municipal (DOM) es obligatorio para edificar — su costo depende del proyecto aprobado, no solo del valor del terreno. Este estimado es orientativo y no reemplaza una tasación ni asesoría legal profesional. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Precio del terreno (suelo desnudo sin construcción) Distinto de comprar casa (con edificación) o departamento | CLP15.000.000 – CLP2.000.000.000 | Comprador | Sitio urbano medio (Maipú/La Florida): $5-15 UF/m² ($200K-$600K/m²). Santiago centro / Ñuñoa: $20-50 UF/m² ($800K-$2M/m²). Las Condes/Vitacura: $30-80 UF/m² ($1,2M-$3,2M/m²). Parcela Chicureo/Colina 5.000 m²: $80M-$300M. Parcela rural Cajón Maipo/Rapel: $20M-$100M por 5.000-10.000 m². |
| Gastos de escritura (notaría + CBR) 0,6-1% del precio del terreno | CLP100.000 – CLP5.000.000 | Comprador | Notaría escritura compraventa: ~0,4% del precio. Conservador de Bienes Raíces (CBR): ~0,3%. Para terreno de $50M: notaría ~$200K, CBR ~$150K, total gastos escritura ~$350K. Para terreno de $200M: total ~$1,4M. Abogado coordinador opcional: 0,5-1% adicional. |
| Conexión de servicios básicos (si el terreno no los tiene) Agua, alcantarillado, electricidad — solo si no existen | CLP5.000.000 – CLP30.000.000 | Comprador | Si el terreno no tiene servicios: conexión agua potable (empresa sanitaria) $3M-$10M. Alcantarillado red pública: $5M-$15M. Conexión eléctrica: $2M-$8M. Fosa séptica (si no hay alcantarillado): $2M-$5M. Parcelas rurales y semi-rurales frecuentemente no tienen servicios. |
| Permiso de construcción DOM municipal Obligatorio para edificar — se solicita después de comprar | CLP2.000.000 – CLP20.000.000 | Comprador | El permiso de construcción municipal (DOM = Dirección de Obras Municipales) es obligatorio para edificar cualquier construcción definitiva. Costo: 5-10% del costo de construcción + tasa CAE de 1-2 UTM/trámite ($69K-$138K). Ejemplo: construir casa de $80M → permiso ~$5M-$8M. Requiere proyecto arquitectónico aprobado. |
| Predial sitio eriazo (mientras no se construye) 4% anual — incentivo SII a construir en terreno urbano | CLP500.000 – CLP10.000.000 | Propietario | Un sitio urbano sin edificar paga predial (contribuciones) de hasta 4% del avalúo fiscal anual — vs 1% para vivienda residencial construida. Para sitio urbano de $50M con avalúo fiscal $37M: predial ~$1,5M/año ($125K/mes). Incentivo SII para construir rápido y obtener clasificación residencial. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Sitio Maipú / La Florida / San Miguel (100-500 m²) | CLP20.000.000 – CLP90.000.000 | Sitios 100-500 m² en comunas de clase media. $5-15 UF/m². Para 300 m²: $15M-$45M. Servicios básicos generalmente disponibles. Zoning urbano permite casa de 1-2 pisos. Predial eriazo 4% mientras no se construye. |
| Parcelas Chicureo / Colina / Lampa (2.500-10.000 m²) | CLP80.000.000 – CLP300.000.000 | Parcelas de agrado 5.000 m²: $80M-$300M. $0,5-2,5 UF/m². Sin alcantarillado (fosa séptica $3M-$5M). Agua de pozo o red del condominio. Algunos condominios tienen agua/luz incluida en precio. Predial menor (parcela de agrado no eriazo). |
| Sitio Las Condes / Vitacura / Lo Barnechea (200-2.000 m²) | CLP240.000.000 – CLP1.600.000.000 | Precio por m² más alto de Santiago: $30-80 UF/m² ($1,2M-$3,2M/m²). Sitios 200-500 m²: $240M-$800M. Servicios completos. Plan regulador restricciones altura y densidad. Alta plusvalía. Sin subsidios. |
| Parcela rural Cajón del Maipo / Lago Rapel (5.000-20.000 m²) | CLP20.000.000 – CLP100.000.000 | Segunda residencia o inversión. 5.000-10.000 m²: $20M-$80M. Cajón del Maipo 5.000 m²: $25M-$80M. Lago Rapel: $15M-$60M. Sin agua potable (pozo), sin alcantarillado, sin electricidad en algunos casos. Subdivisión mínima legal: 5.000 m² (Ley SAF). |
| Terreno urbano regional (Concepción / Valparaíso) | CLP10.000.000 – CLP100.000.000 | 40-60% más económico que Santiago. Concepción: $3-8 UF/m². Valparaíso: $2-6 UF/m². Para 300 m² en Concepción centro: $15M-$35M. Servicios básicos disponibles. Crédito hipotecario disponible en los mismos bancos. |
Chile tiene una variedad enorme de terrenos: desde sitios urbanos conectados con todos los servicios hasta parcelas rurales remotas sin infraestructura. La clave es verificar el PRC (Plan Regulador Comunal) antes de comprar para saber qué se puede construir en el terreno.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Dominio del suelo desnudo (propiedad del terreno sin construcción)
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador
- Derecho a solicitar permiso de construcción ante la DOM municipal (trámite separado)
- Potencial plusvalía del suelo a largo plazo
- Base para futuras construcciones residenciales o comerciales
- Derecho a subdividir legalmente (según normativa de cada municipio)
Qué NO incluye
- Construcción de ningún tipo — terreno es solo el suelo
- Permiso de construcción (DOM) — se solicita aparte con proyecto arquitectónico
- Conexión de servicios básicos — si el terreno no los tiene, son costos adicionales
- Estudios de suelo / mecánica de suelos para construir — adicionales $300K-$800K
- Subsidio habitacional — los subsidios DS49/DS19 aplican solo a viviendas con construcción
- Financiamiento hipotecario para construcción — requiere crédito especial de construcción
Factores que afectan el precio
Verificar PRC y usos permitidos antes de comprar
El Plan Regulador Comunal (PRC) define qué se puede construir en cada zona del territorio comunal: uso residencial, comercial, mixto, densidad permitida (pisos máximos), coeficiente de ocupación del suelo (COS) y exigencias de rasante y distanciamiento. Comprar un terreno sin verificar el PRC puede llevar a descubrir que no se puede construir lo que se planeaba — o que la densidad permitida es menor de lo esperado. El PRC se consulta en la municipalidad o en el DOM.
Sitio eriazo: predial de 4% — construye rápido o tendrás impuesto alto
Un sitio urbano sin edificar paga predial (contribuciones) de hasta 4% del avalúo fiscal al año según la Ley N°17.235. Para un terreno con avalúo fiscal de $37M (precio mercado $50M), el predial anual sería ~$1,5M. Esto es un incentivo muy fuerte del SII para que el propietario construya rápido y cambie la clasificación del terreno de eriazo (4%) a residencial (1%). Si no planeas construir en el corto plazo, considera el costo del predial eriazo en tu evaluación de inversión.
Parcelas rurales: subdivisión mínima y requisitos SAF
Las parcelas rurales tienen restricciones legales importantes. La subdivisión mínima legal en zona agrícola es de 5.000 m² según el Decreto Ley 3.516 (Ley SAF). Para comprar una parcela rural, debe existir el plano de subdivisión aprobado por el SAF (Servicio Agrícola y Ganadero). Además, si hay vegetación nativa (bosque nativo), se requiere autorización de CONAF antes de cualquier intervención. Parcelas con riego o derechos de agua pueden incluir o no esos derechos en la venta — verificar en el DGA.
Proceso paso a paso
Revisa Portal Inmobiliario, Toctoc.com, Yapo.cl. Visita la propiedad, verifica los servicios disponibles (agua, luz, alcantarillado) y consulta el PRC en la municipalidad. Solicita certificado de dominio vigente al CBR para verificar cargas.
Firma la promesa de compraventa notarial con precio, condiciones y plazo. Paga la reserva/arras (5-10% del precio). Define si el precio es fijo o en UF. Incluye condición de que el terreno no tenga gravámenes al cierre.
Firma la escritura de compraventa ante notario. Paga precio + gastos (notaría 0,4%, CBR 0,3%, abogado coordinador opcional 0,5-1%). Si hay crédito hipotecario para terreno, el banco también debe suscribir el mutuo.
El notario o el abogado coordinador gestiona la inscripción del terreno a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces local. Plazo: 3-7 días hábiles. Tras la inscripción, eres el propietario legal del terreno.
Contrata arquitecto para el proyecto (0,5-3% del costo construcción). Presenta el proyecto al DOM de la municipalidad. El DOM revisa y aprueba en 30-90 días. Solo después del permiso aprobado puedes iniciar la construcción legalmente.
Tips para ahorrar
Verifica los servicios disponibles antes de hacer oferta
Antes de escriturar, verifica que el terreno tiene agua potable (solicita certificado a la empresa sanitaria), alcantarillado (o posibilidad de fosa séptica) y electricidad disponible. La conexión de servicios puede agregar $10M-$30M al costo real del terreno. Pide al vendedor el certificado de factibilidad de conexión de la empresa sanitaria.
Consulta el PRC antes de hacer oferta — puede definir todo
El Plan Regulador Comunal puede permitir o prohibir el uso que tienes planeado para el terreno. Consulta en la municipalidad (DOM o Dirección de Aseo y Ornato) o en el portal Simgeo del MINVU. Un terreno residencial no puede usarse para comercio en algunas zonas, y viceversa. Esta consulta es gratuita y toma solo unos minutos.
Solicita el certificado de dominio vigente en el CBR
Antes de comprar, pide el certificado de dominio vigente al Conservador de Bienes Raíces local (~$10K-$20K). Este documento muestra quién es el dueño real, si hay hipotecas, embargos, prohibiciones o litigios pendientes sobre el terreno. Un terreno con hipoteca o embargo no puede escriturarse limpiamente sin cancelar esas cargas primero.
Predial eriazo: construye o paga impuesto alto
El predial de sitio eriazo urbano es 4% del avalúo fiscal anual — hasta 4 veces el de una vivienda residencial. Si compras para construir más tarde, presupuesta el predial eriazo mientras no construyes. Para terreno con avalúo $40M: $1,6M/año solo en predial. Obtener el permiso de construcción y comenzar la obra reduce la clasificación SII y baja el predial.
Negocia la conexión de servicios en el precio
Si el terreno no tiene servicios básicos (situación frecuente en parcelas), negocia que el vendedor asuma el costo de conexión o rebaje el precio equivalente. La conexión de alcantarillado puede costar $8M-$15M — es razonable descontar ese monto del precio de venta si el terreno aún no tiene la factibilidad otorgada.
Obtén el permiso de construcción antes de revender — sube el valor
Un terreno con permiso de construcción aprobado vale significativamente más que uno sin él. Si compras con intención de revender, tramitar el permiso DOM antes de vender puede agregar 15-25% al valor del terreno. El permiso cuesta 5-10% del valor de la construcción planificada, pero el incremento de precio del suelo puede ser mucho mayor.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar un terreno en Chile en 2026?
Los precios de terrenos en Chile varían según la zona: sitio urbano Maipú/La Florida $5-15 UF/m² ($200K-$600K/m²), Santiago centro/Ñuñoa $20-50 UF/m², Las Condes/Vitacura $30-80 UF/m² ($1,2M-$3,2M/m²), parcela Chicureo/Colina 5.000 m² $80M-$300M, parcela rural $20M-$100M por 5.000-10.000 m². A estos valores se suman gastos de escritura (notaría + CBR ~0,7% del precio), y si el terreno no tiene servicios, la conexión puede costar $10M-$30M adicionales.
¿Cuál es la diferencia entre comprar un terreno y comprar una casa o departamento?
Un terreno es solo el suelo desnudo, sin ninguna construcción. Una casa incluye terreno + edificación habitacional. Un departamento es una unidad en un edificio (sin terreno propio). Al comprar un terreno, no se paga por ninguna construcción — pero hay que construir después con permiso DOM (obligatorio), lo que agrega costo significativo. El terreno no tiene predial residencial inmediato, sino predial eriazo (4% del avalúo fiscal anual) hasta que se construya. No aplican subsidios DS49/DS19 a terrenos sin construcción.
¿Necesito permiso de construcción para edificar en un terreno Chile?
Sí, es obligatorio. El permiso de construcción municipal (DOM) se requiere para cualquier construcción definitiva en Chile (casas, edificios, muros, piscinas). Se solicita a la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad donde está el terreno, presentando el proyecto arquitectónico visado. El costo es aproximadamente 5-10% del valor de la construcción + tasa CAE de 1-2 UTM por trámite. El plazo de aprobación es 30-90 días. Construir sin permiso es ilegal y puede resultar en multas y demolición.
¿Qué es el predial de sitio eriazo y por qué es tan alto?
El predial (contribuciones) de un sitio eriazo urbano es de hasta 4% del avalúo fiscal anual, versus 1% para vivienda residencial construida. Este alto impuesto es un incentivo del SII y la LGUC para que los propietarios construyan en terrenos urbanos vacíos, evitando la especulación inmobiliaria. Para un terreno con avalúo fiscal de $40M, el predial anual es $1,6M. Una vez que se construye y se regulariza la construcción ante el SII, el predial baja a 1% sobre el avalúo de la vivienda (con exención hasta ~$66M de avalúo).
¿Puedo obtener un crédito hipotecario para comprar un terreno en Chile?
Sí, pero es más difícil que para comprar una casa o departamento. Los bancos son más restrictivos para financiar terrenos solos porque no tienen construcción como garantía. Algunos bancos ofrecen créditos para terreno + construcción simultáneos (crédito de construcción). El LTV (loan-to-value) para terrenos suele ser menor: 50-60% del valor del terreno vs. 80% para vivienda construida. La tasa también puede ser ligeramente mayor. Alternativa: crédito de consumo o pie grande para financiar el terreno.
Notas y supuestos
Fuentes
- Portal Inmobiliario Chile — precios terrenos mayo 2026 (portalinmobiliario.com)
- Toctoc.com — sitios y parcelas en venta Chile mayo 2026
- SII Chile — predial sitio eriazo y avalúo fiscal (sii.cl)
- MINVU / DOM — Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC)
- SAF — subdivisión predios agrícolas (sag.gob.cl)
- Banco Central de Chile — UF diaria (bcentral.cl)
Supuestos y limitaciones
UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP (referencial — verificar en bcentral.cl). Precios por m² son referencias del mercado de terrenos y sitios en venta, mayo 2026 — varían significativamente según ubicación exacta, forma, topografía, acceso, servicios y condiciones de la negociación. El predial eriazo (4%) aplica a sitios urbanos sin construcción según la Ley N°17.235. Los costos de conexión de servicios básicos son estimaciones — verificar con empresas sanitarias y eléctricas locales antes de comprar. Permisos DOM según OGUC vigente.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.