Contribución Inmobiliaria Uruguay 2026 — Franjas, Tasas y Cálculo
La contribución inmobiliaria en Uruguay 2026 va desde $U 1.800/año (padrón pequeño en interior) hasta $U 280.000/año (mansión en Carrasco o Punta Gorda). El sistema de Montevideo es progresivo con 7 franjas (0,25% a 1,40%) y un descuento del 10% por pago anual en marzo. El 70% de los padrones montevideanos tributan en las dos primeras franjas.
Calculadora Contribución Inmobiliaria Uruguay 2026
Franjas y tasas referenciales de contribución inmobiliaria Montevideo 2026 (IMM/DGC). Las tasas departamentales del interior varían; factor ×0,75 es aproximación. El aforo catastral puede diferir del valor de mercado. Ver notas y supuestos →
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Contribución base — 1ª franja (aforo hasta $U 1.170.000) Tasa 0,25% — 70% de los padrones montevideanos | UYU1800 – UYU2925 | Propietario | Para aforos de hasta $U 1.170.000 (70% de los padrones en Montevideo), la tasa es del 0,25% anual. Un apartamento de 1 dormitorio con aforo $U 800.000 paga solo $U 2.000/año de contribución base. Esta franja fue diseñada para proteger a propietarios de bajos ingresos. |
| Contribución base — 2ª a 4ª franja ($U 1,17M a $U 5,85M) Tasas 0,40% a 0,90% progresivas | UYU3000 – UYU45.000 | Propietario | El sistema es progresivo: cada tramo de aforo paga su tasa correspondiente. Un apartamento con aforo de $U 3.000.000 paga: primeros $U 1,17M a 0,25% ($U 2.925) + $U 1,17M a 0,40% ($U 4.680) + resto a 0,65%. Total aproximado: $U 12.000–$U 15.000/año. |
| Contribución base — franjas altas ($U 5,85M a más de $U 11,7M) Tasas 1,15% a 1,40% | UYU50.000 – UYU280.000 | Propietario | Las franjas más altas aplican a propiedades premium: casas en Carrasco, Punta Gorda, Pocitos Nuevo o apartamentos de gran porte. Para un aforo de $U 15.000.000 (mansión Carrasco), la contribución base anual puede superar los $U 200.000, pagando la franja máxima de 1,40% sobre el excedente de $U 11,7M. |
| Impuesto de Primaria (0,15% del aforo) Se paga junto con la contribución, va al presupuesto educativo | UYU750 – UYU22.500 | Propietario | El Impuesto de Primaria es un gravamen adicional del 0,15% sobre el aforo catastral. Para un aforo de $U 2.000.000: Primaria = $U 3.000/año. Va al presupuesto de ANEP para financiar la educación primaria. Se puede optar por no incluirlo en la liquidación si hay exoneración específica. |
| Descuento por pronto pago anual (−10%) Pago en marzo, la mejor opción | UYU500 – UYU28.000 | Propietario | La IMM otorga un descuento del 10% si se paga toda la contribución anual en el vencimiento de marzo. Para una contribución de $U 25.000/año: ahorro $U 2.500. Para una propiedad grande con $U 200.000/año: ahorro $U 20.000. Es el beneficio financiero más significativo disponible a todos los propietarios. |
| Pago en 3 cuotas (−5% por cuota) Alternativa al pago anual | UYU300 – UYU14.000 | Propietario | Si no se puede pagar el total anual en marzo, se puede optar por 3 cuotas con un descuento del 5% sobre el total. Las cuotas vencen generalmente en abril, agosto y diciembre. Para $U 25.000 con 5% de descuento: cada cuota es $U 7.917. El descuento es menor al pago anual pero mejor que pagar sin descuento. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Montevideo — Primera y segunda franja (aforo hasta $U 2,34M) | UYU1800 – UYU10.000 | La gran mayoría de los apartamentos de 1–2 dormitorios en Montevideo (barrios Pocitos, Prado, Malvín, Centro) tienen aforos en este rango. Contribución anual con primaria: $U 3.000–$U 10.000. El sistema progresivo protege a los propietarios de propiedades de valor medio. |
| Montevideo — Franjas medias (aforo $U 2,34M a $U 8,77M) | UYU10.000 – UYU80.000 | Casas y apartamentos grandes en Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó, Buceo, Malvín Norte, Montevideo Shopping área. Contribución anual con primaria: $U 10.000–$U 80.000. Este rango incluye la mayor parte de las propiedades del mercado inmobiliario activo montevideano. |
| Montevideo — Franjas altas (aforo más de $U 8,77M) | UYU80.000 – UYU280.000 | Residencias y apartamentos premium en Carrasco, Punta Gorda, Pocitos Nuevo, Parque Miramar. Contribución anual: $U 80.000–$U 280.000+. Son aproximadamente el 5% de los padrones pero concentran el 25% de la recaudación de contribución inmobiliaria. |
| Interior (Canelones, Maldonado, Colonia) | UYU1500 – UYU50.000 | Los departamentos del interior aplican tasas propias, generalmente un 25% menores que Montevideo en promedio (factor ×0,75). Maldonado (Punta del Este) puede tener tasas similares a Montevideo para propiedades de alta valoración catastral. Canelones tiene los aforos más bajos del Gran Montevideo. |
El aforo catastral es fijado por la DGC (Dirección General de Catastro) y se actualiza periódicamente. El valor catastral suele ser significativamente menor al valor de mercado (30–60% del precio de venta). Uruguay modernizó el catastro en 2020–2023 con nuevas valuaciones que aumentaron el aforo de muchas propiedades.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Cálculo progresivo por franjas Montevideo 2026 (7 franjas, 0,25% a 1,40%)
- Factor de reducción para departamentos del interior (×0,75 en promedio)
- Impuesto de Primaria (0,15% del aforo) opcional
- Descuento por modo de pago: anual pronto pago −10% o 3 cuotas −5%
- Exoneración total para jubilados/pensionistas con aforo menor a 5 BPC y única propiedad
- Cuota bimestral de referencia para planificación del flujo de caja
Qué NO incluye
- Contribuciones por baldíos o terrenos sin edificar (tasas diferentes)
- Tasa de saneamiento de OSE (se cobra junto con la contribución en algunos departamentos)
- Contribución por locales comerciales o industriales (tasas específicas)
- Actualización del aforo catastral (si la DGC actualizó el aforo en 2025–2026, puede diferir)
- Deudas de contribuciones anteriores con recargos por mora
- Tasas de iluminación y limpieza que algunos departamentos cobran junto con la contribución
Factores que afectan el precio
Aforo catastral vs valor de mercado
El aforo catastral en Uruguay suele ser el 30–70% del valor de mercado. Un apartamento que vale $U 5.000.000 en el mercado puede tener un aforo de $U 2.000.000–$U 3.500.000. Cuando se compra un inmueble, el nuevo propietario hereda el aforo del registro anterior hasta que la DGC lo actualice, lo que puede tardar 2–5 años.
Sistema progresivo: el efecto de cruzar franjas
El sistema es marginal: cada franja solo se aplica al tramo de aforo correspondiente, no al total. Tener un aforo de $U 1.200.000 vs $U 1.160.000 (en la franja límite) solo implica que los $U 30.000 adicionales pagan la tasa mayor (0,40% en lugar de 0,25%). No hay 'salto de franja' que encarezca el total retroactivamente.
Pago anual en marzo: la mejor decisión financiera
El descuento del 10% por pronto pago anual es equivalente a una rentabilidad financiera del 10% sobre el monto ahorrado. Para una contribución de $U 50.000/año, pagar en marzo (con descuento) ahorra $U 5.000. Si el dinero está depositado al 8% en un banco, igual conviene retirar y pagar en marzo: el ahorro fiscal supera el rendimiento financiero.
Jubilados: verificar la exoneración
Los jubilados y pensionistas con aforo menor a 5 BPC (≈$U 34.320 en 2026) y única propiedad están exonerados del 100% de la contribución inmobiliaria. Esta exoneración debe tramitarse ante la Intendencia presentando la resolución de jubilación y declaración de única propiedad. No se aplica automáticamente.
Interior vs Montevideo: diferencias departamentales
Cada departamento fija sus propias tasas de contribución, aunque siguen el marco nacional. En promedio, los departamentos del interior cobran 20–30% menos que Montevideo por el mismo aforo (si los aforos fueran comparables). Maldonado es la excepción: sus tasas para propiedades de alto aforo (Punta del Este) son similares a Montevideo.
Proceso paso a paso
El número de padrón está en la escritura de la propiedad o en la factura anterior de contribución. Con el padrón, se puede consultar el aforo catastral actualizado en el sitio web de la DGC (catastro.gub.uy). El aforo es la base de cálculo — verificar que sea el correcto antes de calcular la contribución esperada.
Ingresar el aforo en la calculadora, seleccionar si es Montevideo o interior, si incluye primaria y el modo de pago. La calculadora aplica las franjas progresivas correctas y muestra el descuento por pronto pago. Comparar el resultado con la factura recibida por correo o la liquidación en la web de la IMM.
La IMM envía la factura en enero–febrero con vencimiento en marzo (pronto pago anual). Se puede pagar en ABITAB, Redpagos, bancos o en línea. El pago con débito automático garantiza no perder el descuento. Si no se recibe la factura, consultar en la IMM o en el portal tributario montevideano.
El comprobante de pago de contribución inmobiliaria es necesario para venta de la propiedad (el escribano lo solicita), para trámites ante la IMM y para demostrar que no hay deudas al solicitar créditos hipotecarios. Guardar al menos los últimos 3 años de comprobantes de pago.
Tips para ahorrar
Pagar en marzo con descuento del 10%
La fecha de vencimiento con pronto pago anual suele ser la primera quincena de marzo. Marcar esta fecha en el calendario y pagar en una sola cuota ahorra el 10%. Para una contribución de $U 30.000, el ahorro es $U 3.000. Con el sistema de débito automático en ABITAB o Redpagos el pago es más conveniente.
Verificar el aforo catastral actual
El aforo puede no estar actualizado si la DGC no lo revisó recientemente. En algunos casos el aforo está sobrevalorado (por error o actualización antigua). Es posible solicitar una revisión del aforo ante la DGC — si se obtiene una corrección a la baja, la reducción es retroactiva al ejercicio en curso.
Tramitar la exoneración de jubilado si corresponde
Si sos jubilado o pensionista, única propiedad y el aforo no supera 5 BPC ($U 34.320), presentar la solicitud de exoneración en la IMM o Intendencia departamental. El trámite es gratuito y la exoneración rige desde el ejercicio siguiente a la aprobación. Muchos jubilados no lo tramitan y pagan innecesariamente.
Interior: aforos generalmente menores
Si tenés propiedades en Canelones, San José o el interior profundo, los aforos catastrales suelen ser significativamente menores que en Montevideo para propiedades equivalentes. Esto implica contribuciones anuales mucho más bajas. Para inversión en propiedades de renta, el costo impositivo del interior es una ventaja.
Usar ABITAB o Redpagos para pagar a tiempo
La IMM y las intendencias aceptan pago en ABITAB, Redpagos y bancos. El pago en línea a través de la página de la IMM permite pagar sin colas. Perder la fecha de vencimiento implica perder el descuento del 10% — y la mora genera recargos del 1,5%/mes. Un pago tardío de 3 meses sobre $U 30.000 implica $U 1.350 adicionales.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo vence la contribución inmobiliaria en Montevideo 2026?
El vencimiento con descuento del 10% (pronto pago anual) suele ser en marzo (primera o segunda quincena). Las 3 cuotas con 5% de descuento vencen aproximadamente en abril, agosto y diciembre. El pago sin descuento puede hacerse durante el año hasta el 31 de diciembre. Consultar las fechas exactas 2026 en el sitio web de la IMM.
¿Cuánto es la contribución inmobiliaria para un apartamento en Montevideo?
Para un apartamento con aforo $U 1.500.000 (típico 2 dormitorios en barrio medio): contribución base $U 4.875 (franjas 1 y 2) + primaria $U 2.250 = $U 7.125/año. Con descuento pronto pago 10%: $U 6.413. Para aforo $U 3.000.000 (apartamento grande Pocitos): aproximadamente $U 22.000–$U 25.000/año con primaria.
¿Los jubilados pagan contribución inmobiliaria en Uruguay?
Los jubilados y pensionistas están exonerados si cumplen dos condiciones: el aforo catastral de su vivienda no supera 5 BPC (aproximadamente $U 34.320 en 2026) y es su única propiedad. La exoneración debe tramitarse ante la Intendencia — no es automática. Para propiedades con aforo mayor a 5 BPC, los jubilados pagan igual que el resto.
¿Qué pasa si no pago la contribución inmobiliaria a tiempo?
La mora genera recargos del 1,5% mensual sobre el total adeudado (sin el descuento por pronto pago). Además, la deuda de contribuciones se convierte en una carga sobre la propiedad — si se intenta vender el inmueble, el escribano verificará que no haya deudas. Las deudas antiguas pueden ejecutarse judicialmente.
¿Cómo sé cuál es el aforo catastral de mi propiedad?
El aforo está en la factura de contribución enviada por la IMM o en el portal catastro.gub.uy (DGC) ingresando el número de padrón. También puede consultarse en la escritura de la propiedad o en el Registro de la Propiedad. Si el aforo parece incorrecto (muy alto o muy bajo), se puede solicitar una revisión catastral ante la DGC.
Notas y supuestos
Fuentes
- IMM (Intendencia de Montevideo): tasas y franjas de contribución inmobiliaria 2026
- DGC (Dirección General de Catastro Uruguay): valores catastrales y metodología de aforo
- BPS Uruguay: valor del BPC (Base de Prestaciones y Contribuciones) 2026
- Ministerio de Economía Uruguay: decreto de actualización catastral 2023
Supuestos y limitaciones
Franjas contribución inmobiliaria Montevideo 2026: ≤$1.170.000: 0,25%; ≤$2.340.000: 0,40%; ≤$3.510.000: 0,65%; ≤$5.850.000: 0,90%; ≤$8.775.000: 1,15%; ≤$11.700.000: 1,30%; >$11.700.000: 1,40%. Sistema progresivo marginal. Primaria: +0,15% del aforo total. Interior: factor ×0,75 promedio. Pronto pago anual: −10%. 3 cuotas: −5%. Exoneración jubilado: aforo ≤5 BPC ($U 34.320 aprox.) única propiedad. BPC 2026: $U 6.864.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.