DFL 2 Chile: beneficios tributarios vivienda económica 2026
El DFL 2 (DFL N°2 de 1959) da beneficios tributarios a viviendas ≤140 m² en Chile: exención 100% contribuciones 20 años si valor ≤1.500 UF, 50% si UF 1.501–2.000, 25% si UF 2.001–3.500. Impuesto mutuo solo 0,5% (vs 0,8% general). Exención herencia. Renta arriendo exenta hasta 14 UTM/mes. Ley 20.455 (2010): máximo 2 viviendas DFL2 por persona natural. Distinto del régimen general de contribuciones y de los subsidios habitacionales.
Calculadora DFL 2 Chile 2026 — Beneficios Tributarios Vivienda Económica
Cumple el requisito de metraje DFL2 (máximo 140 m² construidos)
Desde la Ley 20.455 (2010): solo la 1ª y 2ª vivienda DFL2 de una persona natural tienen beneficios tributarios. La 3ª y siguientes no aplican.
Calculadora orientativa de beneficios DFL 2 (DFL N°2 de 1959, Ley 20.455 de 2010). El avalúo fiscal estimado corresponde al 70% del precio comercial — el valor real lo asigna el SII y puede diferir. Las contribuciones estimadas se calculan sobre el avalúo fiscal menos el tramo exento general ($66M). El ahorro por renta de arrendamiento usa tasa estimada del 10% — la tasa real depende del tramo IGC del propietario. Consulta en sii.cl para verificar si tu propiedad tiene el certificado DFL2 vigente y si cumple los requisitos de metraje y valor. Este estimado es orientativo y no reemplaza la consulta al SII ni a un asesor tributario. Ver fuentes y supuestos
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Exención impuesto territorial (contribuciones) 100% / 20 años Viviendas DFL2 ≤ 1.500 UF construidas — primer beneficio principal | CLP0 – CLP15.000.000 | Propietario (ahorro) | Para vivienda ≤ UF 1.500 (~$60M en mayo 2026): exención 100% de contribuciones por 20 años. Ejemplo: dpto $60M con avalúo fiscal $42M → sin DFL2 pagaría ~$480K/año → ahorro total 20 años: ~$9,6M. Las viviendas DFL2 UF 1.501-2.000: 50% exención 10 años. UF 2.001-3.500: 25% exención 10 años. |
| Impuesto al mutuo hipotecario rebajado (0,5% vs 0,8%) Ahorro al escriturar con crédito hipotecario | CLP0 – CLP800.000 | Comprador con crédito | Al comprar vivienda DFL2 con crédito hipotecario, el impuesto al mutuo es 0,5% del monto del crédito (vs 0,8% general). Para crédito de $50M: impuesto DFL2 = $250K vs $400K general → ahorro = $150K. Para crédito de $100M: ahorro = $300K. Pequeño pero inmediato al cierre. |
| Exención de herencia (persona natural, 1ª o 2ª vivienda DFL2) La vivienda no integra la masa hereditaria del fallecido | CLP0 – CLP5.000.000 | Herederos (ahorro) | Si el propietario fallece, la vivienda DFL2 no se incluye en la masa hereditaria para el cálculo del impuesto a la herencia. Esto puede evitar el impuesto de herencia (Ley N°16.271) que va de 1-25% del valor de la herencia según el monto y parentesco. Aplica solo a personas naturales, 1ª y 2ª vivienda DFL2. |
| Exención renta de arrendamiento (hasta 14 UTM/mes) Si arriendas vivienda DFL2, renta hasta 14 UTM/mes exenta de IGC | CLP0 – CLP2.000.000 | Arrendador (ahorro) | Si arriendas una vivienda DFL2, la renta mensual hasta 14 UTM/mes (~$966K en mayo 2026) está exenta de IGC (impuesto global complementario). Para renta de $700K/mes en vivienda DFL2: renta totalmente exenta, ahorro de impuesto ~$70K/año (tasa 10%). Para renta mayor: solo el exceso tributa. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Dpto DFL2 ≤ 1.500 UF — Santiago sector medio (caso típico inversionista) | CLP8.000.000 – CLP15.000.000 | Escenario más común para inversión DFL2: dpto 55-65 m², precio $54M-$60M (1.350-1.500 UF). 100% exento contribuciones 20 años → ahorro ~$9M-$12M en 20 años. Más ahorro mutuo $200K-$250K. Total beneficios estimados: $9,2M-$12,25M. |
| Dpto DFL2 UF 1.501-2.000 — zona media | CLP2.000.000 – CLP6.000.000 | Dpto 70-90 m², precio $60M-$80M (1.501-2.000 UF). 50% exención contribuciones 10 años. Ahorro contribuciones 10 años: $2M-$3M. Más ahorro mutuo $250K-$350K. Total: ~$2,25M-$3,35M. Beneficio menor pero aún significativo. |
| Dpto DFL2 UF 2.001-3.500 — zona media-alta | CLP500.000 – CLP2.000.000 | Dpto 100-140 m², precio $80M-$140M (2.001-3.500 UF). 25% exención contribuciones 10 años. Ahorro contribuciones 10 años: $500K-$1,5M. Más ahorro mutuo $350K-$700K. Total: ~$850K-$2,2M. Beneficio más pequeño, pero la exención de herencia sigue siendo valiosa. |
| 2ª vivienda DFL2 (inversión para arriendo) | CLP5.000.000 – CLP15.000.000 | Desde Ley 20.455 (2010): máximo 2 viviendas DFL2 con beneficios. Segunda vivienda DFL2 para arriendo: mismo beneficio tributario, además renta exenta hasta 14 UTM/mes (~$966K). Para arriendo $600K/mes: ahorro IGC ~$60K/año por 20 años = $1,2M adicionales en exención de renta. |
El DFL2 es especialmente atractivo para inversionistas que compran departamentos para arriendo en el rango ≤1.500 UF (≈$60M en mayo 2026). La combinación de exención de contribuciones 20 años + renta de arriendo exenta hasta 14 UTM es la ventaja más valorada.
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Exención 100% impuesto territorial (contribuciones) hasta 20 años si ≤ 1.500 UF
- Impuesto al mutuo hipotecario rebajado a 0,5% (vs 0,8% general) al escriturar con crédito
- Exención de herencia (vivienda no integra masa hereditaria — persona natural)
- Exención renta de arrendamiento hasta 14 UTM/mes (~$966K mayo 2026)
- Aplicable a 1ª y 2ª vivienda DFL2 por persona natural (Ley 20.455)
- Certificado DFL2 otorgado por el SII — verificable en sii.cl
Qué NO incluye
- Viviendas >140 m² construidos — quedan excluidas del régimen DFL2
- 3ª vivienda DFL2 y siguientes desde Ley 20.455 (año 2010)
- Subsidio habitacional — el DFL2 es un beneficio tributario, no un subsidio MINVU
- Viviendas con valor >3.500 UF — sin exención de contribuciones
- Personas jurídicas (empresas) — solo personas naturales tienen la exención de herencia
- Garantía de no cambio legislativo futuro — los beneficios son según ley vigente
Factores que afectan el precio
El DFL2 como herramienta de inversión: la estrategia de los 2 dptos
Desde la Ley 20.455 (2010), el máximo de viviendas DFL2 con beneficios es 2 por persona natural. La estrategia clásica de inversión inmobiliaria chilena es: comprar 1ª vivienda DFL2 ≤1.500 UF para vivir, y 2ª vivienda DFL2 ≤1.500 UF para arriendo. La combinación da: exención total de contribuciones 20 años (ambas propiedades) + renta de arriendo exenta hasta 14 UTM en la segunda + exención herencia en ambas. El ahorro total puede superar los $20M-$30M en 20 años para este escenario.
¿Cómo verifica el SII si una vivienda es DFL2?
El SII verifica dos condiciones principales para otorgar o mantener el beneficio DFL2: (1) metraje construido ≤140 m² según los antecedentes del Rol de Avalúo (que incluye los metros cuadrados registrados); (2) valor catastral del inmueble dentro del tramo de exención correspondiente. La propiedad debe estar inscrita como DFL2 en el SII — esto se hace al momento de la escrituración cuando el precio de compra y metraje cumplen los requisitos. Si posteriormente se amplía la vivienda sobre 140 m², puede perder el beneficio DFL2.
Exención de herencia DFL2: el beneficio más subestimado
La exención de herencia del DFL2 es probablemente el beneficio más subestimado por los compradores. Según la Ley N°16.271, el impuesto a la herencia va de 1% a 25% del valor heredado según el monto y parentesco. Para una vivienda DFL2 de $80M: si no existiera la exención, los herederos podrían pagar $2M-$8M en impuesto a la herencia (según tramo). Con DFL2, esa vivienda no entra en la masa hereditaria — los herederos la reciben libre de ese impuesto. Solo aplica a personas naturales, no a empresas.
Proceso paso a paso
Condiciones para DFL2: (1) metraje construido ≤140 m² (verificar planos y SII); (2) valor de compra dentro del tramo de exención (≤3.500 UF para cualquier beneficio, ≤1.500 UF para máxima exención); (3) eres persona natural (no empresa); (4) esta sería tu 1ª o 2ª vivienda DFL2. Consulta en sii.cl el historial de la propiedad.
Al escriturar la compraventa, la escritura debe mencionar explícitamente que se trata de una vivienda DFL2 y que el impuesto al mutuo hipotecario aplica a la tasa reducida del 0,5%. El notario debe incluir esta mención para que el SII registre correctamente el beneficio.
Al inscribir en el Conservador de Bienes Raíces, la propiedad queda registrada con la categoría DFL2. El SII actualiza su registro para reflejar la exención de contribuciones correspondiente. El primer período sin contribuciones empieza desde la fecha de inscripción.
En el portal SII (sii.cl → Consultas → Bienes Raíces → Contribuciones), verifica que tu propiedad aparece con exención DFL2 y el porcentaje correcto (100%, 50% o 25%). Si no aparece la exención, contacta al SII para regularizar. El proceso puede tardar 1-3 meses desde la escritura.
Si arriendas la vivienda DFL2, declara la renta de arriendo en el F-22 de abril, marcando que es vivienda DFL2 (exención hasta 14 UTM/mes). El SII verifica automáticamente el registro DFL2. Las rentas en el tramo exento no pagan IGC.
Tips para ahorrar
Compra DFL2 ≤1.500 UF para máxima exención: 100% por 20 años
La exención más conveniente es la del tramo ≤1.500 UF: 100% exento de contribuciones por 20 años completos. Una vivienda en 1.499 UF da 100% de exención por 20 años. Una en 1.501 UF solo da 50% por 10 años. Si puedes elegir entre una propiedad de 1.499 UF y una de 1.520 UF de características similares, la primera tiene un beneficio tributario muy superior.
Verifica el certificado DFL2 en el SII antes de comprar
Antes de comprar una vivienda que se ofrece como DFL2, solicita al SII la verificación de que la propiedad tiene el certificado DFL2 vigente y que el metraje construido es efectivamente ≤140 m². El SII tiene un servicio de consulta online en sii.cl. Comprar una propiedad creyendo que tiene beneficio DFL2 cuando en realidad no lo tiene puede implicar pagar contribuciones no esperadas.
No amplíes la vivienda sobre 140 m² o pierdes el beneficio
Si compras una vivienda DFL2 de 100 m² y planeas ampliarla a 150 m², al superar los 140 m² construidos la vivienda pierde el beneficio DFL2. Antes de hacer cualquier ampliación que supere el límite, evalúa cuánto vale el beneficio tributario que perderías (contribuciones 20 años + exención herencia) versus el valor que agrega la ampliación.
Máximo 2 viviendas DFL2 por persona — planifica antes
Desde 2010 (Ley 20.455), el beneficio DFL2 aplica solo a la 1ª y 2ª vivienda DFL2 de cada persona natural. La 3ª y siguientes no tienen beneficio, aunque cumplan el metraje y valor. Si planeas comprar varias propiedades para arriendo, las primeras dos DFL2 tienen ventaja tributaria significativa — úsalas estratégicamente para los inmuebles de mayor valor.
DFL2 + arriendo: la combinación más rentable
Para inversionistas: comprar 2ª vivienda DFL2 ≤1.500 UF para arriendo es la combinación óptima. Cero contribuciones 20 años (ahorro $8M-$12M) + renta de arriendo exenta hasta 14 UTM/mes (~$966K en 2026). Si arriendas a $650K/mes, los $650K están completamente exentos de IGC. Con tasa IGC del 10%, el ahorro fiscal anual es ~$65K adicionales. Suma aritméticamente con el ahorro de contribuciones.
Impuesto mutuo 0,5% DFL2 vs 0,8% general — negocia desde el inicio
Al comprar vivienda DFL2 con crédito hipotecario, el impuesto al mutuo es 0,5% del crédito, no 0,8%. Para un crédito de $100M: ahorro = $300K en el cierre. Aunque es el menor de los beneficios DFL2, es inmediato y certero. Verifica que el banco y el notario aplican la tasa DFL2 correcta al escriturar.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el DFL 2 en Chile y qué beneficios da?
El DFL 2 (Decreto con Fuerza de Ley N°2 de 1959 sobre vivienda económica) otorga beneficios tributarios a viviendas de hasta 140 m² construidos: (1) exención 100% de impuesto territorial (contribuciones) por 20 años si valor ≤1.500 UF, 50% 10 años si UF 1.501-2.000, 25% 10 años si UF 2.001-3.500; (2) impuesto al mutuo hipotecario solo 0,5% (vs 0,8% general) al comprar con crédito; (3) la vivienda no entra en la masa hereditaria (exención impuesto herencia); (4) renta de arrendamiento exenta hasta 14 UTM/mes. Solo aplica a personas naturales y máximo 2 viviendas (Ley 20.455 de 2010).
¿Cuántas viviendas DFL2 puede tener una persona en Chile?
Desde la Ley 20.455 publicada en 2010, el máximo de viviendas DFL2 con beneficios tributarios es 2 por persona natural. La 3ª vivienda DFL2 y las siguientes no tienen ningún beneficio tributario especial, aunque cumplan los requisitos de metraje (≤140 m²) y valor (≤3.500 UF). Antes de 2010, no existía este límite y algunas personas tenían 10 o más propiedades con beneficio DFL2.
¿El DFL2 aplica a departamentos nuevos o solo a usados?
El DFL2 aplica tanto a departamentos y casas nuevas como a usadas, siempre que cumplan los dos requisitos fundamentales: (1) superficie construida ≤140 m²; (2) valor de compra en el tramo de exención (≤3.500 UF para cualquier beneficio). El beneficio comienza desde la escrituración y registro CBR, independiente de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Para viviendas nuevas en proyectos inmobiliarios, los desarrolladores generalmente especifican si el proyecto es DFL2 en su publicidad.
¿Cuánto se ahorra con el DFL2 en 20 años?
El ahorro varía según el valor de la vivienda y si se tiene crédito hipotecario. Para un dpto DFL2 de 1.400 UF ($56M): avalúo fiscal estimado ~$39M, base gravable sobre tramo exento ($66M): $0 → sin DFL2 pagaría $0 también (por la exención residencial general de $66M). Para un dpto de 1.400 UF con avalúo $45M: sin DFL2 base gravable $0 (bajo $66M). El mayor beneficio se ve en dptos con avalúo >$66M donde el DFL2 evita contribuciones reales. Más el ahorro del mutuo ($150K-$300K) y la exención de herencia (variable).
¿Cuál es la diferencia entre DFL2 y las contribuciones de bienes raíces normales?
Las contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial, Ley N°17.235) aplican a todos los inmuebles: 1% anual residencial sobre el avalúo fiscal que supere el tramo exento (~$66M). El DFL2 es un régimen tributario especial que, cumpliendo los requisitos, exime total o parcialmente de ese impuesto por períodos de 10-20 años. Además, el DFL2 da beneficios adicionales que el régimen general no tiene: rebaja del impuesto al mutuo (0,5% vs 0,8%), exención de herencia y exención de renta de arriendo. Son dos herramientas distintas — el DFL2 complementa y mejora el régimen general.
Notas y supuestos
Fuentes
- DFL N°2 de 1959 — Ministerio de Vivienda y Urbanismo (texto vigente)
- Ley 20.455 de 2010 — Límite 2 viviendas DFL2 por persona
- SII Chile — Beneficios DFL2, consulta de exenciones (sii.cl)
- Ley N°16.271 — Impuesto a las herencias y donaciones
- Ley N°17.235 — Impuesto territorial (contribuciones)
- CMF Chile — Normativa créditos hipotecarios (cmfchile.cl)
Supuestos y limitaciones
Beneficios DFL2 según texto vigente del DFL N°2 de 1959 con modificaciones de Ley 20.455 (2010) y Ley 20.780 (2014). UF mayo 2026 ≈ $40.000 CLP. UTM mayo 2026 ≈ $69.000 CLP. Avalúo fiscal estimado = 70% del precio de mercado. Exención residencial general de contribuciones: ~$66M de avalúo fiscal (puede variar según actualizaciones SII). Tasa impuesto mutuo DFL2: 0,5% del crédito (tasa general: 0,8%). Exención renta arriendo: hasta 14 UTM/mes. Los beneficios tributarios pueden modificarse por ley futura.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.