¿Cuánto cuesta un crédito hipotecario en Perú? Tasas y simulador 2026
Comprar vivienda con crédito hipotecario en Perú en 2026 es más accesible que en 2023: las tasas bajaron desde el 9%–11% TEA hasta un rango de 7.24%–8.12% TEA en soles, gracias a las reducciones del BCRP de 7.75% a 4.75%. Para un departamento de S/ 350,000 con 20% de cuota inicial (S/ 70,000), la cuota mensual a 25 años en el banco más barato (Scotiabank) es aproximadamente S/ 2,000/mes. Si es tu primera vivienda y el precio está entre S/ 105,600 y S/ 371,700, el Bono del Buen Pagador del Fondo MiVivienda puede darte hasta S/ 37,000 de subsidio directo — no reembolsable.
Calculadora credito hipotecario Peru 2026
Calculo estimado con amortizacion francesa (cuota fija). TEA referenciales de oferta comercial de bancos Peru 2026; la tasa real puede variar segun perfil crediticio, historial y negociacion. Seguros (desgravamen, incendio y terremoto) son estimados en S/ 80/mes; el monto real depende del banco y valor del inmueble. Cuota inicial minima regulatoria para Fondo MiVivienda puede diferir. Consulta con un asesor financiero o directamente con los bancos. Ver mas sobre hipotecas en Peru
Desglose completo de costos
| Concepto | Importe | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Scotiabank — TEA desde 7.24% Tasa más baja del mercado hipotecario peruano 2026 | PEN800 – PEN5200 | Acreditado | TEA mínima referencial: 7.24% para créditos en soles con perfil óptimo. Para capital S/ 280,000 a 25 años con TEA 7.24%: cuota ~S/ 1,980/mes. Scotiabank ofrece productos como Hipotecario Especial y convenios con programas de vivienda. Verifica TCEA (incluye seguros y comisiones) antes de contratar. |
| Interbank — TEA desde 7.50% Amplia red y proceso digital ágil | PEN820 – PEN5400 | Acreditado | TEA mínima referencial: 7.50%. Para capital S/ 280,000 a 25 años: cuota ~S/ 2,020/mes. Interbank ofrece aprobación rápida digital y ventajas para clientes con cuenta sueldo. Tiene el producto Súper Hipoteca con condiciones especiales para primeros compradores. |
| BBVA Perú — TEA desde 7.65% Banco multinacional con amplia experiencia hipotecaria | PEN840 – PEN5550 | Acreditado | TEA mínima referencial: 7.65%. Para capital S/ 280,000 a 25 años: cuota ~S/ 2,040/mes. BBVA Perú ofrece hipotecas en soles y dólares, con opción de plazo hasta 25 años. Ventajas para clientes con nómina domiciliada en BBVA. |
| BCP — TEA desde 7.75% Banco líder por cartera hipotecaria total en Perú | PEN850 – PEN5600 | Acreditado | TEA mínima referencial: 7.75%. Para capital S/ 280,000 a 25 años: cuota ~S/ 2,060/mes. El BCP tiene la mayor cartera hipotecaria del Perú. Ofrece el producto Crédito Hipotecario Mi Vivienda y MiCasa con subsidios estatales para viviendas de menor valor. |
| BanBif — TEA desde 8.12% Banco mediano con proceso personalizado | PEN900 – PEN5900 | Acreditado | TEA mínima referencial: 8.12%. Para capital S/ 280,000 a 25 años: cuota ~S/ 2,120/mes. BanBif ofrece atención más personalizada y puede ser una alternativa para perfiles que los grandes bancos rechazan. Su tasa es algo mayor pero el proceso puede ser más flexible. |
Precios por región
| Región | Rango de precios | Notas |
|---|---|---|
| Lima Metropolitana | PEN1800 – PEN6000 | Mayor demanda y mayor precio de inmuebles. Departamento 2 dorms zona media ~S/ 280,000–S/ 450,000. Cuota promedio con TEA 7.5% a 25 años: S/ 2,000–S/ 3,200/mes. |
| Arequipa | PEN1200 – PEN3500 | Segunda ciudad por demanda hipotecaria. Departamento 2 dorms S/ 180,000–S/ 320,000. Cuota con TEA 7.5% a 25 años: S/ 1,280–S/ 2,280/mes. |
| Trujillo | PEN1000 – PEN2800 | Mercado inmobiliario en crecimiento. Departamento 2 dorms S/ 150,000–S/ 280,000. Cuota estimada a 25 años TEA 7.5%: S/ 1,070–S/ 2,000/mes. |
| Piura | PEN900 – PEN2500 | Ciudad en expansión con proyectos de vivienda social. Departamento S/ 130,000–S/ 250,000. Cuota estimada a 25 años TEA 7.75%: S/ 940–S/ 1,820/mes. |
Cuotas calculadas para créditos en soles a 25 años con cuota inicial del 20%. Las tasas TEA son referenciales y varían según perfil crediticio, banco y monto del crédito. Los precios de inmuebles son estimados de mercado para departamentos de 2 dormitorios (abril 2026).
Qué incluye y qué no
Qué incluye
- Capital financiado: valor de la vivienda menos la cuota inicial (generalmente 20%–30%)
- Intereses a tasa TEA fija en soles — cuota constante durante todo el plazo
- Seguro de desgravamen (vida deudor): obligatorio, incluido en la TCEA o cobrado aparte
- Seguro multirriesgo del inmueble (incendio, terremoto): obligatorio durante toda la vida del crédito
- Posibilidad de acceder al Fondo MiVivienda: subsidio Bono del Buen Pagador (BBP) hasta S/ 37,000
- Techo Propio: para viviendas ≤S/ 105,600 — subvención no reembolsable de hasta S/ 42,350
Qué NO incluye
- Cuota inicial: 20%–30% del valor que el comprador aporta de su propio capital
- Gastos notariales: escritura pública e inscripción en SUNARP — S/ 1,500–S/ 3,500 según valor
- Tasación del inmueble: S/ 400–S/ 800 antes de la aprobación
- Estudio de títulos: S/ 300–S/ 600 para verificar propiedad limpia
- Impuesto de alcabala: 3% del valor de transferencia (paga el comprador) — exento los primeros S/ 83,250
- Mantenimiento y cuota de administración del edificio: S/ 150–S/ 500/mes según edificio
Factores que afectan el precio
Fondo MiVivienda y Bono del Buen Pagador — el subsidio estatal clave
El Fondo MiVivienda es el programa estatal que subsidia la compra de vivienda mediante el Bono del Buen Pagador (BBP). Para 2026, el BBP ofrece hasta S/ 37,000 de subsidio directo (no reembolsable) para viviendas entre S/ 105,600 y S/ 371,700. El bono se aplica como parte de la cuota inicial. Requisito: primera vivienda, no tener propiedad a nombre propio. Los bancos participantes (BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank y otros) ofrecen créditos MiVivienda con tasas competitivas bajo esta línea. El BBP puede hacer la diferencia entre poder o no comprar.
TCEA vs. TEA — el costo real del crédito
La TEA (Tasa Efectiva Anual) es la tasa de interés pura. La TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual) incluye todos los costos: intereses, seguros de desgravamen y multirriesgo, comisiones y portes. Para comparar bancos correctamente, siempre usa la TCEA — puede ser 1.5%–2.5% mayor que la TEA según los seguros. Un banco con TEA 7.24% pero TCEA 9.2% puede ser más caro que uno con TEA 7.75% pero TCEA 9.0%. La SBS obliga a los bancos a mostrar la TCEA en toda publicidad.
Plazo y cuota: 15, 20 o 25 años
A mayor plazo, menor cuota mensual pero mayor pago total de intereses. Ejemplo con capital S/ 280,000 y TEA 7.5%: a 15 años, cuota ~S/ 2,592/mes (total intereses ~S/ 186,560); a 20 años, cuota ~S/ 2,233/mes (total ~S/ 255,920); a 25 años, cuota ~S/ 2,048/mes (total ~S/ 334,400). La diferencia entre 20 y 25 años es S/ 185/mes menos pero S/ 78,480 más en intereses totales. Pagar 5 años más puede costar el equivalente a casi 3 departamentos adicionales en intereses.
Moneda: soles o dólares
Los bancos peruanos ofrecen créditos hipotecarios en soles o en dólares. Los créditos en dólares tienen tasas menores (3%–5% TEA) pero implican riesgo cambiario para quienes cobran en soles. Con el sol depreciándose en años anteriores, muchos compradores con hipotecas en USD vieron aumentar su cuota en soles. La recomendación general es tomar el crédito en la misma moneda en que percibes tus ingresos para eliminar el riesgo cambiario.
Relación cuota-ingreso y capacidad de endeudamiento
Los bancos peruanos exigen que la cuota hipotecaria no supere el 30%–35% del ingreso neto mensual verificable. Para una cuota de S/ 2,000/mes, necesitas ingresos netos de al menos S/ 5,714–S/ 6,667/mes. Los bancos consideran el ingreso formal en planilla (boletas de pago) o, para independientes, la renta declarada ante SUNAT. Si tienes ingresos informales o variables, es más difícil calificar. Con dos sueldos en el hogar, se suman ambos ingresos.
Proceso paso a paso
Antes de buscar vivienda, acumula al menos el 20%–25% del precio estimado más gastos. Revisa tu historial en Infocorp (Equifax Perú) — deudas morosas o protestos pueden impedir la aprobación. Si tienes deudas, págalas y espera 6 meses antes de aplicar al crédito hipotecario.
Solicita pre-calificación en Scotiabank, BCP, BBVA, Interbank y el banco donde domicilias tu nómina. Cada banco evaluará tus ingresos, historial y endeudamiento. Obtén la hoja resumen con TCEA de cada uno para comparar el costo real total. Muchos bancos hacen pre-calificación online en 24–48 horas sin costo.
Una vez elegida la vivienda y el banco, firma la minuta o carta de intención de compra. El banco ordenará una tasación del inmueble por perito certificado. Si el banco tasa por debajo del precio acordado, debes cubrir la diferencia o renegociar el precio con el vendedor.
El banco desembolsa al vendedor en la escritura pública ante notario. El inmueble se inscribe en SUNARP con hipoteca a favor del banco. Paga el impuesto de alcabala (3% del valor de transferencia, descontada la UIT). La primera cuota vence 30 días después del desembolso.
Tips para ahorrar
Verifica si calificas para el Bono del Buen Pagador MiVivienda
Si es tu primera vivienda y el precio está entre S/ 105,600 y S/ 371,700, podrías calificar para el BBP del Fondo MiVivienda — hasta S/ 37,000 de subsidio directo. Este bono no se devuelve y va directamente como parte del pago inicial. El trámite es a través de un banco participante (BCP, BBVA, Interbank, Scotiabank). Inicia en mivivienda.gob.pe para verificar elegibilidad. Para una vivienda de S/ 280,000, el BBP reduce el capital a financiar en S/ 37,000 — ahorrando ~S/ 200/mes en cuota y ~S/ 60,000 en intereses totales.
Compara la TCEA (no solo la TEA) entre bancos
Cuando pidas cotizaciones, solicita siempre la **TCEA** (Tasa de Costo Efectivo Anual), no solo la TEA. La diferencia de 0.3%–0.5% en TCEA para S/ 280,000 a 25 años puede significar S/ 15,000–S/ 25,000 más o menos en el total pagado. Pide la hoja resumen estandarizada que los bancos deben entregarte por ley (contiene TCEA y todos los costos). Compara mínimo 3 bancos antes de decidir.
Incrementa la cuota inicial más allá del mínimo
El mínimo suele ser 20% pero si puedes poner 25%–30%, el capital a financiar baja significativamente. Para vivienda de S/ 350,000: 20% inicial = capital S/ 280,000; 30% inicial = capital S/ 245,000. Esa diferencia de S/ 35,000 a 25 años con TEA 7.5% representa ~S/ 255/mes menos en cuota y ~S/ 76,500 menos en intereses totales. Esperar 1–2 años ahorrando más cuota inicial puede ser la mejor inversión.
Realiza prepagos de capital en los primeros años
La Ley 26702 permite prepagos de capital en cualquier momento sin penalización. En los primeros años del crédito, la mayor parte de la cuota va a intereses. Un prepago de S/ 15,000 en el año 2 del crédito puede reducir el plazo en 12–18 meses y ahorrar S/ 20,000–S/ 30,000 en intereses. Úsalo cada vez que tengas un excedente: gratificación, CTS, bonificación de trabajo. Es la inversión más rentable que puedes hacer con ese dinero.
Negocia el seguro de desgravamen con el banco
El seguro de desgravamen (vida deudor) es obligatorio pero la Ley 29946 permite contratar el seguro con cualquier aseguradora autorizada, no solo la del banco. Compara el costo de la póliza del banco vs. un seguro independiente. Para S/ 280,000, el seguro del banco puede costar 0.05%–0.07% mensual del saldo (~S/ 140–S/ 196/mes inicial). Un seguro independiente puede ser 20%–40% más barato con la misma cobertura.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ganar para que me aprueben un crédito hipotecario en Perú?
Para calcular el ingreso mínimo requerido, usa esta fórmula: **ingreso mínimo = cuota mensual / 0.30**. Para una cuota de S/ 2,000/mes, necesitas ingresos netos verificables de al menos **S/ 6,667/mes**. Si la vivienda cuesta S/ 350,000 con 20% inicial y TEA 7.5% a 25 años, la cuota estimada es S/ 2,048/mes — necesitarías ingresos de S/ 6,827/mes. Este ingreso puede ser de dos personas si presentas el crédito como titulares conjuntos. Los bancos requieren las últimas 3–6 boletas de pago más 2 años de antigüedad laboral.
¿Qué tasas tienen los bancos para hipoteca en soles en Perú en 2026?
Las tasas TEA mínimas referenciales en 2026 son: **Scotiabank: desde 7.24%**, Interbank: desde 7.50%, BBVA: desde 7.65%, BCP: desde 7.75%, BanBif: desde 8.12%. Estas tasas mejoraron significativamente respecto a 2023 (9%–11% TEA) gracias a las reducciones del BCRP desde 7.75% a 4.75%. La tasa que obtienes depende de tu perfil: antigüedad laboral, ingresos, historial crediticio, y si domicilias la nómina en el banco.
¿Qué es el Fondo MiVivienda y cómo accedo al Bono del Buen Pagador?
El Fondo MiVivienda es una entidad estatal que financia vivienda a través de bancos privados. El Bono del Buen Pagador (BBP) es el subsidio: un monto no reembolsable de hasta **S/ 37,000** para viviendas entre S/ 105,600 y S/ 371,700 (valores 2026). Requisitos: primera vivienda, no ser propietario, ingresos que califiquen. Proceso: (1) acércate a un banco participante (BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank), (2) solicita el crédito MiVivienda indicando que quieres el BBP, (3) el banco verifica en el Registro de Beneficiarios. El bono se aplica directamente en la operación.
¿Conviene tomar el crédito hipotecario en soles o en dólares en Perú?
Para la mayoría de compradores peruanos con ingresos en soles, **la recomendación es tomar el crédito en soles**. Aunque la tasa en dólares es menor (3%–5% TEA vs. 7%–8% TEA en soles), el riesgo cambiario puede ser devastador: si el tipo de cambio sube de S/ 3.75 a S/ 4.20 (un 12% de depreciación), tu cuota mensual en soles sube 12% sin que tu sueldo haya cambiado. En horizontes de 20–25 años, el riesgo cambiario acumulado puede más que compensar la diferencia de tasa. Solo considera dólares si percibes ingresos estables en USD (exportadores, trabajadores de empresas extranjeras).
¿Cuánto tengo que tener ahorrado antes de pedir un crédito hipotecario?
Para comprar una vivienda de S/ 350,000 en Perú, el desembolso inicial total aproximado es: (1) **Cuota inicial 20%: S/ 70,000** (mínimo legal para no VIS). (2) **Impuesto de alcabala 3%**: S/ 10,500 menos la exoneración de los primeros S/ 83,250 = puede ser S/ 0 si la vivienda vale ≤S/ 83,250, o proporcional para valores mayores. Para S/ 350,000: (~S/ 7,972). (3) **Gastos notariales y SUNARP**: S/ 2,000–S/ 3,500. (4) **Tasación**: S/ 400–S/ 800. **Total estimado**: S/ 80,000–S/ 82,000. Ten disponible al menos el **23%–25% del valor de la vivienda** antes de iniciar el proceso.
Notas y supuestos
Fuentes
- Fondo MiVivienda — Bono del Buen Pagador 2026 — https://www.mivivienda.com.pe/portalweb/usuario-busca-viviendas/pagina.aspx?idpage=4
- SBS Perú — Comparador de tasas hipotecarias — https://www.sbs.gob.pe/usuarios/informacion-de-interes/creditos-hipotecarios
- BCRP — Estadísticas tasas de interés sistema financiero — https://www.bcrp.gob.pe/estadisticas/tasas-de-interes-promedio.html
- Scotiabank Perú — Crédito hipotecario — https://www.scotiabank.com.pe/Personas/Creditos/hipotecario
Supuestos y limitaciones
Vivienda de referencia: S/ 350,000. Cuota inicial 20% (S/ 70,000). Capital financiado: S/ 280,000. TEA referencial: 7.5%. Plazo: 25 años. Cuota calculada con sistema francés de amortización. BCRP tasa referencia: 4.75% (abril 2026). Tasas TEA verificadas en portales bancarios enero–marzo 2026 — sujetas a cambio por perfil crediticio. Tipo de cambio referencial: S/ 3.75 por USD.
Aviso legal
Los precios son orientativos y pueden variar según tu situación particular. Esta guía no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulta con un profesional para tu caso concreto.